Как мы проводили сделку по покупке квартиры через депозитарий и нотариуса. Нюансы и наши ошибки. Часть 3.

Выкладываю заключительный третий пост про покупку квартиры на вторичном рынке. Первые два поста можно почитать здесь:

• Как мы искали квартиру.
• Проверка документов перед оформлением договора купли-продажи.

Напоминаю дорогому читателю, что делюсь личным опытом, поэтому в этой истории будет не без ошибок с нашей стороны. Может кому-то наш опыт поможет их избежать.

Наша будущая квартира была первым звеном в цепочке продаж. Одновременно с продажей наш продавец покупал квартиру через риэлтора в другом месте. Поэтому все в итоге были друг на друге завязаны. Хотя в принципе меня факт встречной покупки даже порадовал. Почему-то мне показалось, что факт покупки новой квартиры доказывает, что у продавца нет никаких проблем с долгами. Ведь иначе бы он не покупал сразу же новую квартиру.

Все участники цепочки были за то, чтобы сделки проводились через нотариуса. Кто-то считает, что нотариус - это лишь трата денег. Но на мой взгляд, когда речь идёт о покупке квартиры, лучше немного переплатить.

Так как конечному продавцу было удобнее получить деньги наличными, мы решили проводить сделку через депозитарий (это тоже определённые траты, но зато деньги надёжно хранятся у независимой стороны). О том, как проводятся сделки через эскроу-счета, я знала по опыту предыдущих покупок. А вот с депозитарием работала впервые.

Получилось так, что организационные моменты по сделке взяла на себя я. Наш продавец был занят проверкой документов на свою покупку. А риэлтор третьей стороны предоставил нам право выбора места и времени (хотя как по мне, она просто удачно скинула лишние заботы на чужие плечи.)

Я выбрала место, где мы будем проводить сделку и забронировала время, как в депозитарии, так и у нотариуса. Сделка выглядит следующим образом:

• за неделю до совершения сделки стороны приносят документы для нотариуса (какие именно нотариус вам скажет во время телефонного разговора).
• в день сделки стороны приходят в назначенное время в депозитарий. Составляется договор, где прописываются условия получения денег и расписок каждой стороной. Продавцы пишут расписки (от руки) о том, что ими будут получены деньги за продаваемый объект (никаких сокращений слов, зачёркиваний. Все паспортные данные указывается строго, как в паспорте). Деньги и расписки запечатываются и передаются на хранение. Обычно при небольшой сделке с двумя квартирами на это закладывается 2 часа. Мы справились за 2.5 часа. Тому виной были некоторые проблемы, о которых я расскажу ниже.
• после посещения депозитария стороны идут к назначенному времени к нотариусу. Для каждой сделки идёт проверка документов, зачитывание договора купли-продажи вслух, оплата пошлины и услуг нотариуса.
• через 3 дня документы готовы (сейчас Росреестр по СПб работает довольно быстро) и если в документах нет ошибок - можно приехать и забрать их у нотариуса. (в наших документах была ошибка Росреестра в отчестве, поэтому ещё 4 дня ушло на её исправление. Этим занимался нотариус. Мы лишь ждали документы).
• После выполнения всех пунктов депозитарного договора можно прийти и получить деньги и расписки. На этом сделка будет закончена.

Мы при оформлении депозитарного договора указывали, что обязательными пунктами получения денег и расписок являются:

• оригиналы выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности на нас
• оригиналы справки о регистрации (формы №9) об отсутствии зарегистрированных лиц в нашей квартире
• акт приёма-передачи на нашу квартиру

ЧТО пошло не так в депозитарии во время нашей сделки:

1) в Депозитарии пересчёт денег платный. Когда я звонила и назначала время сделки, этот момент я не поняла. Мне сказали, что есть возможность пересчёта деньги, но стоимость в телефонном разговоре не озвучили. Поэтому когда после пересчёта с наших продавцов попросили за эту услугу оплату, появилось оправданное возмущение. В итоге эту сумму мы разделили на троих.

2) Я в очередной раз порадовалась, что мы пошли на сделку с юристом, так как риэлторы третьей стороны всё никак не могли понять, кто кому сколько должен. И нашему юристу терпеливо пришлось объяснять, в чём же они не правы. Сложилось такое впечатление, что риэлтор никогда раньше сделки и не проводил.

3) Во время пересчёта денег мы вышли из комнаты пересчёта, чтобы не толпится. И почему-то наш конверт с распиской запечатали без нас. Чтобы вы понимали, эта расписка стоит дорого. Она - эквивалент той сумме, которую мы должны были заплатить за квартиру (то есть в итоге продавец получает деньги, а мы получаем расписку и квартиру.) Почему риэлтор третьей стороны решил, что он имеет право запечатывать конверт без НАС для меня до сих пор загадка.

Сколько возмущения мы выслушали, когда наш юрист сказал, что конверт надо распечатать и заменить!.. И да где мы такого юриста нашли!.. И мол почему это мы им не доверяем?!. Нас винили в том, что мы сами вышли из комнаты пересчёта (хотя кто сказал, что конверты должны заклеиваться именно в ней?). Нам предлагалось разрезать конверт, проверить расписку и заклеить его скотчем! (рука-лицо)... И всё это говорил нам риэлтор третьей стороны. Наш же продавец сразу понял ошибку и без лишних разговоров согласился, что надо заменить конверт.

Но юрист был непреклонен, и в итоге пришлось перепечатывать депозитарный договор, чтобы заменить в нём номер конверта. Отсюда и вышла задержка в 20 минут. Если у вас сложится такая ситуация: помните! Это ваши деньги! Риэлтору третьей стороны на вас начхать, поэтому проявляйте твёрдость и требуйте выполнения процесса по правилам.

4) Внимательно проверяйте и сам договор, который составляется в депозитарии. Вплоть до точек и сокращений в строке ваших данных. Если в вашем паспорте указан гор. Ленинград, то и в документах должен быть написан гор. Ленинград, а не г. Ленинград. Вообще это актуально для любых документов.

5) Думайте о безопасности своей сделки, а не о удобстве риэлторов. Им, конечно, очень хочется получить деньги за свою работу, как можно быстрее. Поэтому они будут уговаривать вас прописать в договоре, что деньги они получат после того, как будет зарегистрирована их сделка. Нас такой подход не совсем устраивал, поэтому мы настояли на том, что деньги и расписки можно забрать только, когда регистрацию прошли все сделки цепочки и когда подписаны все акты приёма-передачи квартиры (насколько я знаю, можно обойтись и без отдельных актов, но тогда надо указывать, что договор купли-продажи и есть акт приёма-передачи). Очень не хотелось попасть в ситуацию, когда наши бы деньги ушли третьей стороне, а с нашей сделкой возникли какие-то проблемы.

6) И самый непонятный косяк, который был допущен уже с нашей стороны. Оказалось, что Росреестр не оформляет долевую собственность (для супругов), а проводит сделку, как совместную собственность. И здесь я прошу прощения у своих читателей: я честно не знаю, почему так. Но факт в том, что депозитарном договоре мы указали, что для завершения сделки принесём документы на долевую собственность, а получили на совместную.

Из-за этого депозитарий отказывался выдавать деньги и расписки, пока не соберутся все стороны депозитарного договора (продавцы-покупатели-риэлторы).

Нам повезло, что мы решили собраться все вместе в одно время. Но все 20 минут пока подъезжал второй риэлтор, мы слушали непрекращающееся брюзжание первого.

В итоге всё закончилось благополучно. Для себя я сделала выводы, что:

- покупать вторичное жильё очень нервно, но возможно.

- к выбору квартиру и юридической проверке лучше подходить ответственно. И если нет денег на грамотного юриста, следует взять на заключение сделки внимательного человека, который поможет вам в стрессовой ситуации читать договор и следить за ходом сделки.

- сделку лучше проводить через нотариуса. А к работе риэлторов относится с повышенным вниманием, так как на мой взгляд сейчас на рынке недвижимости полно непрофессионалов.

По стоимости всех услуг мы заплатили:

• 28 тысяч - оформление сделки нотариусом (сумма зависит от стоимости квартиры)
• 8 тысяч - услуги депозитария (оплачивает покупатель)
• гос. пошлина
• 7 тысяч - проверка юридической чистоты квартиры
• 13 тысяч - сопровождение сделки юристом
• пересчёт денег в депозитарии: 1/3 от стоимости оказанной услуги.

___________________________________________________________________________

Ещё пару комментариев:

• Если риэлтор говорит вам, что вы должны приехать в их Агентство и заплатить за услуги, которые они предоставляют другой стороне сделки (как бы в счёт суммы за квартиру) - не делайте этого. Платить должен только тот, кто заказывает эти услуги. Я лишний раз порадовалась, что мы покупаем у собственника, а не через риэлтора. Так как наш продавец всю неделю до сделки отбрыкивался от подобных уговоров.
• Если у вас идёт цепочка из нескольких покупок, я рекомендую при возможности заранее встретиться всем сторонам и обсудить все моменты по покупке. Или хотя бы создать общий чат для переговоров. В нашем случае риэлтор третьей стороны постоянно забывал все детали сделки, повышая наш уровень стресса, который и так зашкаливал.
• Самостоятельно заранее проверяйте стоимость услуг, чтобы для вас это не стало неожиданностью.
• Про проверку документов я уже писала ранее. Обратите внимание, что копии документов должны быть хорошего качества. Опять же со слов нашего продавца, ему пришлось изрядно попотеть, чтобы добыть их у риэлтора. И он так и не смог с ними ознакомиться прямо до самого дня сделки. Из-за этого я небезосновательно переживала, что вся сделка может сорваться.
• Не подписывайте акт приёма-передачи квартиры заранее. В этом пункте мы сами дали слабину, наша защита от риэлторов дала трещину (так как слушать риэлтора, что им нужно быстрее получить деньги было очень сложно. Хотя в этом пункте по отношению к своему клиенту риэлтор отработал на все сто!) и мы подписали его раньше, чем наши продавцы выехали из квартиры. В нашему случае продавцы были честными и выехали в итоге аккуратно и во время. Но не у всех так бывает.
• Учтите, что выписаться из квартиры в один день не получится. Плюс на время у вас заберут паспорт. Поэтому лучше выписываться или сильно заранее (чтобы к сделке у вас был паспорт на руках) или уже после оформления сделке у нотариуса. У нас на выписку и получение свежей справки по форме 9 ушла неделя.

Надеюсь, что я ничего не упустила. История получилась немножко сумбурной, но я постаралась вспомнить все моменты и прописать важные пункты. Если кому-то наш опыт пригодится, то я буду очень рада! Желаю всем успехов при покупке своей квартиры!