Покупка квартиры ― не просто сделка купли-продажи, а важный шаг в жизни, и подготавливаться к нему нужно ответственно и серьёзно. К сожалению, сегодня приобретение жилья напоминает лотерею: повезёт — не повезёт.
Даже беря квартиру у застройщика, нельзя быть на сто процентов уверенным, что квартира в юридическом смысле «чистая». Подчас даже в голову не придут препятствия, возникающие буквально из ниоткуда. Заключая с банком договор об ипотеке, граждане доверчиво и наивно полагают, что застройщика проверяет перед сделкой банк.
Но банк перепоручает такую проверку своей страховой компании, ведь только после её одобрения он предоставит гражданину денежные средства. А страховая компания «заточена» установить факт наличия пакета необходимых документов для совершения сделки и их соответствие действующему законодательству. Насколько надёжен застройщик, будет ли квартира сдана в срок или превратится в «долгострой», таких гарантий банк не даёт и в этом отношении застройщика не проверяет. И ведь я перечислила не все риски, которые могут возникнуть при покупке квартиры в новостройке.
И все-таки опасностей в разы меньше по сравнению со сделками по вторичному жилью. Здесь возникают дополнительные «рифы»: это и появившиеся вдруг наследники; и зарегистрированные старцы, младенцы или осужденные родственники, отбывающие наказание; и долги по коммунальным платежам, и возможные споры по разделу имущества, и… Да, всего и не перечислишь.
Люди полагают, что если сделку сопровождает риэлтор, особенно если от какой-то фирмы, то он отвечает за её безопасность. Это заблуждение.
За свой многолетний адвокатский и юридический опыт я не однажды убеждалась в том, и вы согласитесь со мной, что для риэлтора, как и для банка, важно лишь наличие и правильное составление юридических документов, чтобы довести сделку до конца. Им важно продать. Покупателя убеждают, что в случае чего в суде его дело верное, он непременно выиграет, ведь документы составлены правильно и все риски прописаны в договоре.
Но кому нужна такая перспектива: купить квартиру, а потом годами в суде доказывать право на неё, на отсутствие собственных долгов, снимать через суд с регистрации неизвестных людей, «живущих» в теперь уже вашей квартире? И ведь не факт, что квартира останется у вас. В моей практике были случаи, когда добросовестный приобретатель лишался квартиры, потому что суд сделку отменял.
Уверена ― никто не хочет подобного.
Можно ли себя обезопасить? Нужно!
Можно ли сделать это самостоятельно? Можно. Но гражданам доступна только проверка квартиры через Росреестр. В полученной справке, юридическая действительность которой составляет месяц, будет указана кадастровая стоимость и наличие или отсутствие обременения на день выдачи справки.
А уже на следующий день может оказаться, что есть постановление судебного пристава-исполнителя об ограничении сделок с недвижимостью, или, как я уже упоминала, в квартире кто-то зарегистрирован. Может быть, в отношении бывших хозяев возбуждено уголовное дело, и следователь арестует имущество. Возможно, эта квартира является предметом спора бывших супругов или наследников.
Справочные ресурсы Росреестра по недвижимости, которыми граждане могут воспользоваться самостоятельно, не предоставляют архивную информацию, да и получение одной справки занимает до 7 календарных дней.
Другие сведения можно получить только в сопровождении владельца квартиры при условии, что это первый и единственный владелец. Или для собственного спокойствия проверить подлинность предоставленных документов. Но обычным гражданам такое не под силу. А если хотя бы один документ окажется сфабрикованным, это может выясниться уже после заключения сделки.
Согласитесь, обидно, если выбранная вами квартира окажется юридически «чистой», но её купит кто-то другой, пока вы собирали сведения. Или наоборот, собранные сведения окажутся недостоверными, и это выяснится только в суде при оспаривании сделки.
Не следует думать, что самостоятельная проверка будет дешёвой или вовсе обойдётся без денег.
Сегодня не так много опытных юристов специализируется на проверке чистоты сделок с недвижимостью. Для этого требуется не просто юридический опыт, но опыт работы юриста в разных сферах, как гражданского, так и уголовного процесса. Подобная практика может быть только у адвоката. Опытный адвокат распознает признаки мошенничества там, где обычный юрист не заподозрит подвоха. Ведь в юридической терминологии и тонкостях законодательства много нюансов. Любой человек способен прочитать закон, но только профессионал знает о том, как этот закон «работает» в судебной практике.
Кроме Росреестра, существуют иные базы и способы проверки, как документов, так и самой недвижимости, а также лиц или фирм, её продающих. Надёжен ли продавец, будь то физическое лицо или юридическое, например, застройщик? Достоверны и достаточны ли представленные для сделки документы? Является ли квартира предметом спора? Наложены ли на неё обременения сейчас? Могут ли быть наложены в ближайшем будущем? Имеются ли какие-либо задолженности? Как давно квартира принадлежит продавцу и каковы основания приобретения права собственности? Стоит ли заключать сделку или лучше от неё отказаться?
На все подобные вопросы я могу ответить.
Уже 9 лет я практикующий адвокат. До адвокатуры шесть лет проработала в Волгоградском областном суде секретарём судебного заседания и помощником судьи. Принимала участие в рассмотрении различных дел, в том числе и с участием присяжных заседателей. Защищала и защищаю интересы своих доверителей в самых разных жизненных ситуациях во всех судебных инстанциях, в органах исполнительной власти и любых других организациях, с которыми все мы вынуждены сталкиваться в жизни.
Приобретённый профессиональный и житейский опыт, знание законов и правоприменительной практики, доступ к необходимым информационным ресурсам позволяет мне ответить на любые вопросы, возникающие в процессе работы; проанализировать представленные документы, проверить их подлинность, и сделать многое другое, для того, чтобы Вы, подписав договор купли-продажи, спокойно сложили документы в папку и больше ни о чём не беспокоились.