Наиболее существенные особенности аренды земельных участков установлены земельным и иным законодательством в отношении аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Установление специальных требований к аренде таких земельных участков обусловлено необходимостью обеспечения разнообразных публичных интересов, связанных с использованием земель и земельных участков в Российской Федерации. Земельные участки определенных категорий или определенного назначения, использование которых направлено на осуществление полномочий в сфере государственного и муниципального управления, представляющие особую публичную ценность и т. п., могут использоваться физическими и юридическими лицами только на праве аренды с определенными заданными законодательством условиями.
Предоставление и использование земельных участков из государственной и муниципальной собственности в аренду должно подчиняться требованиям общедоступности, открытости и максимальной экономической эффективности, на обеспечение которых направлено правовое регулирование соответствующих отношений, в том числе порядок предоставления земельных участков в аренду.
В ст. 39.8 ЗК РФ установлены общие и специальные требования к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые должны соблюдаться в установленных ЗК РФ случаях. Помимо установления сроков заключения соответствующих договоров, в указанной статье закреплен ряд обязательных требований, обусловленных правовым режимом земельного участка, а также целью и условиями его предоставления в аренду.
Из всех перечисленных в указанной статье многочисленных разнообразных специальных требований к договору аренды рассматриваемого земельного участка следует обратить внимание на следующие важные положения, имеющие общий характер.
Во-первых, Федеральный закон от 23.06.2014 № 171 с момента его вступления в силу (01.03.2015) установил общее правило, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).
Это правило также распространяется на случаи, когда на арендованном земельном участке, предоставленном для строительства, находится объект незавершенного строительства, на который арендатором зарегистрировано право собственности. Для такого случая указанным Законом № 171 в ГК РФ было введено основание отчуждения объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 235), и ст. 239.1, установившая порядок прекращения права собственности на объект незавершенного строительства в данном случае.
Заключение нового договора аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, после прекращения договора аренды возможно только для лиц, имеющих основания заключения договора аренды земельного участка без торгов либо для граждан, если земельный участок был предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства, при наличии в совокупности следующих условий (ч. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с арендатором по основаниям, предусмотренным ст. 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка у лица имеются основания для предоставления данного земельного участка без проведения торгов.
Перечисленные условия заключения нового договора аренды земельного участка его арендатором по истечении срока договора аренды представляются не во всех случаях выполнимыми, например, в случае окончания срока договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду собственнику расположенного на нем здания или сооружения.
Во-вторых, если договор аренды земельного участка заключен путем проведения аукциона, внесение изменений в такой договор аренды в части изменения разрешенного использования земельного участка не допускается.
То есть на таких арендаторов не распространяется право всех правообладателей земельных участков, установленное п. 4 ст. 37 ГрК РФ, самостоятельно без всяких разрешений и согласований выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков, установленные градостроительным регламентом в Правилах землепользования и застройки поселения, городского округа, города федерального значения в случае расположения земельного участка на территории указанных публичных образований (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ).
В-третьих, установлено правило для арендодателей — уполномоченных органов власти, согласно которому в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом (п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ).
Остальные перечисленные особенности и требования распространяются на определенные законом ситуации, исходя из цели предоставления я и специфики правового регулирования конкретных правоотношений, связанных с использованием арендованного земельного участка.
Так, например, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и:
• предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка;
• расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
• на котором расположена самовольная постройка и принято решение об ее сносе, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки и т. д.
Определенной спецификой обладают арендные отношения на земельных участках, на которых расположены здания или сооружения, являющиеся объектами недвижимости, но при этом не являющиеся самовольными постройками. В силу правовой природы данных объектов и их неразрывной связи с земельными участками, юридически закрепленной в принципе земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, собственники зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение соответствующих земельных участков в собственность или в аренду. Формулировка «исключительное право» обозначает здесь исключительность субъекта, имеющего права на использование земельного участка, на котором расположено здание или сооружение и который необходим для их использования. То есть уполномоченный на предоставление земельного участка орган власти не имеет права отказать собственнику здания, сооружения в предоставлении соответствующего земельного участка на выбранном собственником праве, а в случаях невозможности предоставления в собственность — в аренду, и не имеет права предоставить данный земельный участок другому лицу.
Единственный вопрос, который является предметом согласования и многочисленных споров в данном случае — вопрос определения границ соответствующего земельного участка, площадь которого должна соответствовать назначению здания или сооружения.
Особенности предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположены здание, сооружение, установлены ст. 39.20 ЗК РФ, а также ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Данное право не распространяется на собственников объектов незавершенного строительства, а также на собственников и иных правообладателей сооружений, которые могут размещаться на земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или без предоставления земельных участков в соответствии со ст. 39.36 ЗК РФ.
Следует обратить внимание, что исключительному праву собственников зданий, сооружений на приобретение соответствующих земельных участков, в том числе в аренду, корреспондирует обязанность оформить права на такие земельные участки, установленная указанным выше законом. Согласно п. 3 ст. 28 Закона о приватизации собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Установление такой обязанности обусловлено принципом платности использования земель, установленное в ст. 1 ЗК РФ, а также фактическим использованием земельного участка собственниками зданий и сооружений, юридически закрепленным в ст. 35 ЗК РФ. Невыполнение данной обязанности собственниками зданий и сооружений, расположенных на государственных и муниципальных земельных участках, может повлечь взыскание необоснованного обогащения уполномоченными органами власти в судебном порядке у соответствующих субъектов, а также применение к ним административной ответственности за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю в соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ.
Одной из существенных особенностей договора аренды земельного участка в рассматриваемом случае является установленное ЗК РФ в ст. 39.20 право уполномоченного органа в судебном порядке понудить собственников зданий, сооружений и помещений в них (за исключением собственников жилых помещений) заключить договор аренды соответствующего земельного участка.
В случаях, когда находящиеся на земельном участке здания, сооружения или помещения в них принадлежат нескольким лицам на праве собственности и других иных вещных правах и соответствующий земельный участок не подлежит разделу в связи с не соблюдением требований к образованию новых земельных участков в соответствии со ст. 11.9 ЗК РФ (далее — неделимый земельный участок), единственно возможным способом оформления прав на такой земельный участок является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
К таким случаям относятся следующие:
- на неделимом земельном участке находится здание, сооружение, право собственности на которые принадлежит нескольким лицам, но не все сособственники согласны на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или земельный участок ограничен в обороте;
- на неделимом земельном участке находится несколько зданий и сооружений, принадлежащих на праве собственности разным лицам, но не все собственники зданий, сооружений согласны на приобретение земельного участка в общую долевую собственность или земельный участок ограничен в обороте;
- на неделимом земельном участке находится несколько зданий и сооружений, принадлежащих на разных правах (праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления) различным лицам;
- помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат на разных правах (праве собственности, праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления) различным лицам;
- помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения;
- на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения.
В указанных случаях договор аренды земельного участка может быть заключен с любым правообладателем указанных выше объектов недвижимости, обратившимся с заявлением в уполномоченный орган власти о предоставлении такого земельного участка в аренду. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.
Размер обязательства арендаторов по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора по общему правилу должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
Как было уже отмечено выше, в случаях, если ни один из правообладателей указанных объектов недвижимости не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок либо не все указанные правообладатели недвижимости подписали договор аренды земельного участка, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных лиц заключить договор аренды земельного участка.
Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются жилищным законодательством.
Другие особенности использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены различными федеральными законами, законами субъектов РФ, иными нормативными правовыми актами, в том числе муниципальными правовыми актами в зависимости от целей предоставления земельных участков в аренду и разграничения полномочий по их распоряжению.
----------------------------------------
Паюшин М.К.
Freeviser.ru