На сегодняшний день существуют разные способы инвестиций в недвижимость: от прямой покупки до косвенных инвестиций в ценные бумаги. Разберем ключевые особенности каждого из способов.
Недвижимость является популярным активом не только потому, что рост цен со временем увеличивает ее стоимость при перепродаже, но и потому, что ее можно использовать для получения дохода от аренды. Точно так же, как стоимость недвижимости растет с инфляцией, сумма арендной платы может увеличиваться со временем.
Это повышение позволяет владельцу получать доход за счет инвестиционной собственности и помогает идти в ногу с общим ростом цен в экономике.
Рассмотрим доступные варианты инвестиций в недвижимость:
1. Покупка акций российских строительных компаний.
На Московской бирже доступен только данный вид инвестирования в недвижимость - вложиться в акции одной из строительных компаний: #ПИК, #ЛСР или #Самолет.
В 2020 году из-за введения программы льготной ипотеки спрос на недвижимость взлетел, строительные компании сразу резко начали повышать цены на недвижимость, что привело к сильным финансовым результатам данных компаний за 2020 год и сильного роста котировок.
Но стоит ли ожидать такого же всплеска роста акций строителей в 2021 году? После сильных результатов 2020 года в 1 квартале 2021 года произошло снижение продаж, которое составило 14% в денежном выражении (в метрах -28%). Также в апреле текущего года глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что будет рассматриваться вопрос об ужесточении выдачи ипотеки, так как ЦБ недоволен повышением розничных цен. После завершения программы ипотечный спрос может сильно упасть в 2021, а будущий спрос может снизиться за счет активных покупок в 2020 году.
Из всех данных компаний мне по потенциальному росту мне больше нравится Самолет, так как компания имеет вектор развития не только в сфере девелопмента, но и в инновационных проектах. На данный момент у Самолета уже 25 инновационных проектов, которые в скором времени начнут приносить дополнительную прибыль.
Девелопер Самолет вышел на биржу совсем недавно - в конце октября 2020 года, и уже успел вырасти за это время почти на 60%.
2. Покупка REIT (инвестиционные фонды недвижимости)
На Санкт-Петербургской бирже одним из доступных вариантов инвестиций в недвижимость является покупка REIT. Если вы хотите сразу же инвестировать в недвижимость с минимальными затратами денег, обратите внимание на инвестиционные фонды недвижимости (REIT).
Эти публичные компании собирают средства путем продажи акций и выпуска облигаций и используют вырученные средства для покупки и сдачи в аренду таких объектов недвижимости, как торговые центры, офисные здания, многоквартирные дома и склады. REIT обязаны выплачивать инвесторам почти всю свою прибыль после налогообложения в качестве дивидендов .
Инвестиционные фонды в сфере недвижимости снимают суету с владением недвижимостью. Руководство берет на себя всю логистику владения и аренды - вы просто собираете дивиденды и также получаете прибыль за счет роста котировок акций.
Так как таких компаний на бирже представлено достаточно много, а для покупки на мой взгляд - они являются одним из интересных способов инвестиций в недвижимость, поскольку не требуют сразу больших вложений, в отличии от недвижимости напрямую, можно купить акции на комфортную сумму для качественной диверсификации портфеля - рассмотрим подробно основные REIT в следующей статье.
3. Покупка ETF на REIT.
К сожалению, для российских инвесторов, не имеющих статус квалифицированного инвестора или не имеющих доступа к зарубежным брокерам - такой вид инвестиций недоступен, поэтому рассмотрим только два самых популярных ETF. Как и REIT, эти фонды довольно ликвидны:
- Vanguard Real Estate ETF (тикер: VNQ). ETF Vanguard Real Estate предлагает инвесторам широкий спектр вложений в недвижимость с приемлемой комиссией 0,12%, дивидендная доходность составляет 3,77%. Фонд состоит из различных типов недвижимости для распределения рисков от промышленных предприятий до частных и медицинских. Данный фонд состоит из 180 различных фондов REIT.
Крупнейшие холдинги включают American Tower Corp. (AMT), Prologis (PLD) и Crown Castle International Corp. (CCI):
- iShares US Real Estate ETF (тикер: IYR). Один из ведущих недвижимости ETF на рынке недвижимости США. IYR, основанный в 2000 году, состоит из более чем 80 холдингов и, как и VNQ, охватывает крупные компании REIT. При этом комиссия у данного фонда чуть выше - 0,42%, дивидендная доходность — 3,28%. Несмотря на то, что во многих фондах имеется дублирование, одно из различий заключается в разном весе различных активов в каждом фонде.
Оба ETF охватывают широкий спектр различных REIT, которые могут помочь управлять волатильностью. Если сравнить по доходности, то котировки данных фонов растут примерно на одинаковом уровне.
4. Прямые инвестиции в недвижимость
Прямые инвестиции в недвижимость, как правило, требуют больших вложений и больших вмешательств в процесс. К ним можно отнести:
- Покупка квартиры на стадии котлована с целью последующей перепродажи за большую стоимость;
- Покупка квартиры с целью сдачи в аренду. При сдаче квартиры в аренду доходность в среднем составляет 5-6%, что почти сопоставимо с доходностью банковского вклада, но при этом владельцу требуется решать все возникающие вопросы с поиском жильцов, с ремонтом и другие.
- Ремонт и обновление. При таком подходе вы покупаете недвижимость, стоимость которой, по вашему мнению, вырастет в результате определенного ремонта и обновления. В идеале вы завершите работу как можно быстрее, а затем продадите по цене, превышающей ваши общие инвестиции (включая ремонт).
Прямые инвестиции в недвижимость имеют свои недостатки: во-первых, требуют значительного капитала, во-вторых, данные активы обладают низкой ликвидностью и требуют активного вмешательства и времени владельца.
Преимущества инвестирования в недвижимость:
Диверсификация и защита
Еще одно преимущество инвестирования в недвижимость - это возможность диверсификации. Недвижимость имеет низкую, а в некоторых случаях отрицательную корреляцию с другими основными классами активов - это означает, что когда акции падают, недвижимость часто растет. Таким образом, добавление недвижимости в портфель может снизить его волатильность и обеспечить более высокую доходность на единицу риска. Чем более прямые инвестиции в недвижимость, тем лучше хеджирование: менее прямые, публично торгуемые инструменты, такие как REIT, будут отражать общие показатели фондового рынка.
Хеджирование инфляции
Инвестиции в недвижимость часто рассматриваются как вложения для хеджирования инфляции. Инвестиции в хеджирование инфляции обычно представляют собой активы, стоимость которых, как ожидается, увеличится или, по крайней мере, сохранится в течение определенного периода времени. Это проявляется в трех аспектах, которые делают недвижимость отличным инструментом для борьбы с инфляцией: повышение стоимости, увеличение дохода (арендной платы) и обесценение платежей по ипотеке с течением времени.
Если статья была для вас полезной - поддержите лайком и подпиской! :) До новых встреч!
Читайте также:
Обзор нового ETF-фонда FXDM на акции развитых рынков без США
Стратегия усреднения акций: как заработать на коррекциях и кризисах на рынке
Начало дивидендного сезона - собираем денежный урожай по российским акциям
10 золотых правил инвестирования