Когда на прошлой неделе Airbnb сообщил о чистом убытке в размере 1,17 миллиарда долларов за первый квартал, он также сообщил в своем письме акционерам, что этот убыток включал в себя расходы в размере 113 миллионов долларов, которые он ожидает, поскольку пытается «выйти» из договора аренды офиса в Сан-Франциско, «в котором мы сочли больше нет необходимости, учитывая наши усилия по реструктуризации и сокращению затрат».
Расходы в размере 113 миллионов долларов представляют собой его оценку разницы между тем, что он получит, сдав помещение в субаренду новым арендаторам, и тем, что ему придется заплатить арендодателю и сопутствующие расходы в течение оставшегося срока аренды. Но это более дешевый выход, чем оставлять дом пустым и платить домовладельцу до истечения срока аренды.
Что удивительно в этом, так это то, сколько офисных площадей Airbnb обеспечил с помощью долгосрочной аренды офисов за годы так называемой нехватки офисов, которые он даже не занимал, и что, сдавая в аренду офисные помещения, в которых он не нуждался, он имел еще большую нехватку офисов в то время.
Раскрытие Airbnb касается его 287 000 квадратных футов (кв. Футов) по адресу 650 Townsend St., к югу от рыночной площади. По данным San Francisco Business Times, Airbnb арендовала помещение в 2017 году сроком на девять лет. Но он занимал только 170 000 квадратных футов. Остальное все эти годы оставалось вакантным. Таким образом, общий объем офисных площадей в Сан-Франциско, которые Airbnb пытается сдать в субаренду, составляет 427 000 квадратных футов, расположенных в трех зданиях. Это примерно половина всех офисных площадей Airbnb в Сан-Франциско.
Все они сделали это, от Salesforce, Uber и Twitter и ниже, в погоне за офисными помещениями, которые, по их мнению, могут им понадобиться в будущем, при условии бесконечного быстрого роста всего. И, сдавая в аренду офисные помещения, в которых они не нуждались и часто не занимали, они также усугубляли нехватку офисных помещений, постоянно повышая арендную плату за офисы до абсурда.
Это было чистое волшебство, шоу, созданное с огромной шумихой. И теперь они все пытаются избавиться от этого вакантного офисного помещения - начиная с Salesforce, Uber и Twitter, - выставляя его на рынке субаренды одновременно, тем самым разворачивая эти офисные мечты и тем самым создавая худшие условия для Сан-Франциско. когда-либо историческое перенасыщение офисами.
В Сан-Франциско запасы субаренды резко выросли до нового исторического максимума в 8,9 миллиона квадратных футов в первом квартале, согласно данным компании Savills, предоставляющей услуги в сфере недвижимости. Общий уровень доступности (субаренда и прямая аренда от арендодателей) вырос до 23,6% от общей площади офисных площадей. А запрашиваемая арендная плата класса А упала на 15% по сравнению с прошлым годом.
Но снижение запрашиваемой арендной платы не является адекватной мерой в этой среде, потому что фактические договоры аренды заключаются на 10-15% ниже запрашиваемой арендной платы, а также потому, что помимо этого обсуждаются огромные стимулы, такие как надбавки на улучшение до 80 долларов за человека. По словам Джона МакНеллиса из McNellis Partners, это больше, чем в сделках до Covid, и дополнительные три месяца бесплатной аренды.
Лизинговая активность в первом квартале сократилась на 85% по сравнению с первым кварталом 2019 года. Из тех немногих договоров аренды, которые были подписаны, более половины приходилось на продление аренды. Это та среда, с которой сталкивается Airbnb, пытаясь сдать в субаренду ненужные офисные помещения.
Акции Airbnb [ABNB] в последние недели переживают тяжелые времена, и, учитывая убыток в 1,17 миллиарда долларов в первом квартале, для компании имеет смысл попытаться сократить расходы. С момента закрытия 11 февраля цена акций упала на 38% до 136 долларов на данный момент (данные YCharts):
Что касается возвращения сотрудников в Сан-Франциско в офис, а не работы из любого места, Airbnb собирается создать гибридную модель.
«Мы хотим моделировать образ жизни « живи где угодно ». Таким образом, моделируя образ жизни, который ведет в любом месте, мы дадим нашим сотрудникам больше гибкости », - сказал генеральный директор Брайан Чески во время телеконференции.
«Я сказал нашим сотрудникам, что им не нужно возвращаться в офис до сентября следующего года. И даже когда мы просим людей вернуться, у них будет гораздо больше гибкости, чем раньше », - сказал он.
«От людей не ожидается, что они будут возвращаться в офис пять дней в неделю каждую неделю. Мы думаем, что на самом деле большинство рабочих мест в 21 веке будет работать не так », - сказал он.
«Мы также считаем, что личное сотрудничество важно. Поэтому мы хотим найти баланс между моделированием образа жизни, который можно вести где угодно, и возможностью личного творческого сотрудничества. И это то, что мы разрабатываем », - сказал он.
Они все это делают. В феврале Dropbox обнародовала обвинения в размере 400 миллионов долларов, связанные с выходом из штаб-квартиры в Сан-Франциско. После того, как в феврале компания Salesforce объявила о переходе на гибридную модель работы из любого места, в марте она сообщила, что отменила аренду 325 000 квадратных футов пространства в незастроенной башне в районе Трансбая. И она выставила свои 225 000 SF на 350 Mission St. на рынок субаренды. Uber, Twitter и многие другие выставили на рынок субаренды большие площади офисных помещений. А поскольку они все это делают, трудно ожидать восстановления офисного рынка Сан-Франциско.
Airbnb сможет в конечном итоге найти арендатора, если арендная плата будет достаточно низкой, учитывая, насколько хорошо были отремонтированы эти офисные здания. Если арендная плата достаточно низкая, компании собираются оставить свои старые раскопки по истечении срока аренды и переехать на крупную модернизацию, возможно, за меньшую плату. Бегство к качеству. Это приведет к постепенному снижению доли вакантных площадей на рынке, но на это уйдут годы, учитывая продолжительность типичных коммерческих договоров аренды.