Льготная ипотека, введенная государством в пандемийном 2020 году до 1 ноября, в итоге продлена до 1 июля 2021 года. И, как следует, из высказываний ряда регуляторов, вопрос о ее дальнейшем продлении пока открыт. Несмотря на явный кЛьготная ипотека, введенная государством в пандемийном 2020 году до 1 ноября, в итоге продлена до 1 июля 2021 года. И, как следует из высказываний ряда регуляторов, вопрос о ее дальнейшем продлении пока открыт. Несмотря на явный курс ЦБ на ужесточение кредитно-денежной политики и увеличение средней ставки рефинансирования, и в Правительстве, и в Минстрое все чаще озвучиваются намерения все же продлить действующую госпрограмму.
12 мая, выступая с ежегодным отчетом правительства в Госдуме, премьер-министр России Михаил Мишустин сообщил, что власти готовы пойти дальше и рассматривают вопрос об условиях продления льготной ипотеки для новостроек. По его словам, обсуждаются объемы и формат продолжения программы.
Еще ранее глава Минстроя Ирек Файзуллин заявил о том, что ведомство поддерживает продление программы льготной ипотеки в скорректированной форме даже после 2021 года.
Одной из проблем здесь является то, что эти планы пока не очень коррелируют с курсом ЦБ. Если следовать прогнозу Банка России, то к концу года ставка рефинансирования должна будет увеличиться с нынешних 5 до 5,4 – 6 процентов и до 6,5 процентов – к 2022 году. А это означает, что льготная ставка и рыночная практически сравняются и из каких средств государство будет компенсировать эту разницу, не совсем понятно. Зато понятно, что дело тут далеко не только в населении (если вообще в нем). Принятая программа льготной ипотеки еще в большей степени, чем покупателям, оказалась выгодна застройщикам. Как сообщал Михаил Мишустин, несмотря на все печальные ожидания массовых банкротств строительных компаний и появления новых обманутых дольщиков, отрасль вышла из 2020 года почти без потерь. А я бы сказал, что даже и с заметным выигрышем. Парадоксально, но факт: льготная ипотека взвинтила цены на недвижимость во второй половине 2020 года и стимулировала их дальнейший рост в первом полугодии 2021 года, несмотря на значительное снижение доходов населения.
За год к маю 2021-го средневзвешенная цена квадратного метра нового жилья в Москве выросла на 38 процентов, в Новой Москве — на 30 процентов, в Подмосковье — на 27 процентов. Без учета элитного жилья квадратный метр в строящихся квартирах в старых границах Москвы в настоящее время стоит 307,7 тысячи рублей, в Новой Москве — 180,8 тысячи рублей, на рынке ближнего пояса Московской области — 146,8 тысячи рублей.
Как и во многих зарубежных странах мира, в смутные времена население активно снимало наличные, реализуя отложенный спрос. При этом весной дополнительным толчком к ускорению роста цен на жилую недвижимость стал так называемый «эффект последнего вагона»: по мере приближения срока завершения госльготирования ажиотаж на рынке недвижимости только увеличивался, ещё больше разгоняя цены. Очевидно, что теперь, вводя новые объекты, строительные компании боятся «не отбить» расходы, ко всему прочему выросшие на резком удорожании стройматериалов. И резкий отказ государства от льготной ипотеки может если не обрушить, то весьма сильно ослабить отрасль. Именно поэтому вероятность продления программы, хоть и на новых условиях, но все-таки есть.
Но приведет ли продление льготной ипотеки к дальнейшему росту цен, как надеются застройщики?
Такой сценарий представляется маловероятным в силу сразу нескольких факторов:
- со стороны застройщиков можно ожидать увеличения числа предложений: анонсирован значительный рост ввода в эксплуатацию новых объектов во второй половине этого года;
- со стороны покупателя можно констатировать по больший части реализованный спрос и исчерпание финансовых возможностей для новых покупок.
Отдельно стоит сделать оговорку, что субсидирование государством ипотечной ставки если и будет продлено, то не на нынешних, а уже на менее выгодных для покупателя условиях.
Поэтому, вероятнее всего, можно говорить о ситуации от стагнации до снижения цен в районе 5-7 процентов на рынке новостроек уже в летний период. Осенью ситуация будет обуславливаться еще и дальнейшим развитием эпидситуации.
Отдельный вопрос- рынок апартаментов, где ситуация может складываться иначе. Так, в случае принятия и вступления в силу 1 сентября 2021 года проекта ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий» с некоторой долей вероятности в сегменте апартаментов можно ожидать роста средней стоимости. Законопроектом предлагается распространить действие Жилищного кодекса Российской федерации на правоотношения, связанные с многофункциональными зданиями, что позволит владельцем апартаментов перейти на более низкое налогообложение, которое сейчас используется для жилых помещений. Закон устанавливает возможность перевода как жилых помещений в нежилые в таких зданиях, так и нежилых в жилые при наличии разрешения муниципального органа при условии перевода в новую категорию сразу всех помещений одной лестничной клетки. В случае распространения норм данного законопроекта на уже введенные в эксплуатацию объекты, а не только на вводимые или регистрируемые после его официального вступления в силу, рост стоимости в сегменте апартаментов может составить от 4 до 10 процентов. Вместе с тем приоритетное право, предоставленное муниципальным органам в разработке дополнительных критериев для перевода, а также конечного согласования любого такого перевода пока не дает возможности гарантировать этот рост.
Совершенно очевидно, что в свете принятия данного законопроекта стоимость апартаментов не будет снижаться, несмотря на любые тенденции рынка. В случае же принятия наиболее «лояльной» застройщикам редакции рост цен на апартаменты приведет к выравниванию их средних цен с ценами на квартиры.
В итоге на фоне постепенной стагнации сегмента жилых помещений, при определённом стечении обстоятельств, на мой взгляд, становится весьма вероятным осенний рост цен на апартаменты, хотя эта категория и не подпадет под госльготирование.
Безусловно, сейчас ситуация на рынке недвижимости во многом остается малопредсказуемой, прежде всего в силу общеэкономической неопределенности нынешней «коронавирусной действительности». Но по объективным причинам, признавая сложность уравновешивания политики ЦБ и льготирования ипотеки, ожидать, что продление госпрограммы приведет к сохранению нынешнего неоправданного роста цен на жилье, не стоит. Это осознает и сам рынок: уже сейчас некоторую тенденцию к снижению на 1-2 процента можно видеть в сегменте вторичного жилья, менее зависимого от спекулятивных факторов. При этом, стремясь удержать покупателя на пока еще высоких ценах, многие застройщики , не дожидаясь лета, начали анонсировать свои программы скидок...урс ЦБ на ужесточение кредитно-денежной политики и увеличение средней ставки рефинансирования, и в Правительстве, и в Минстрое все чаще озвучиваются намерения все же продлить действующую госпрограмму.
12 мая, выступая с ежегодным отчетом правительства в Госдуме, премьер-министр России Михаил Мишустин сообщил, что власти готовы пойти дальше и рассматривают вопрос продления льготной ипотеки для новостроек. По его словам, обсуждаются объемы и формат продолжения программы.
Еще ранее глава Минстроя Ирек Файзуллин заявил о том, что ведомство поддерживает продление программы льготной ипотеки в скорректированной форме даже после 2021 года.
Одной из проблем здесь является то, что эти планы пока не очень коррелируют с курсом ЦБ. Если следовать прогнозу Банка России, то к концу года ставка рефинансирования должна будет увеличиться с нынешних 5 до 5,4 – 6 процентов, и до 6,5 процентов – к 2022. А это означает, что льготная ставка и рыночная практически сравняются, и из каких средств государство будет компенсировать эту разницу, не совсем понятно. Зато понятно, что дело тут далеко не только в населении (ели вообще в нем). Принятая программа льготной ипотеки еще в большей степени, чем покупателям, оказалась выгодна застройщикам. Как сообщал Михаил Мишустин, несмотря на все печальные ожидания массовых банкротств строительных компаний и появления новых обманутых дольщиков, отрасль вышла из 2020 года почти без потерь. А я бы сказал, что даже и с заметным выигрышем. Парадоксально, но факт: льготная ипотека взвинтила цены на недвижимость во второй половине 2020 года и стимулировала их дальнейший рост в первом полугодии 2021 года, несмотря на снижение доходов населения.
За год к маю 2021-го средневзвешенная цена квадратного метра нового жилья в Москве выросла на 38 процентов, в Новой Москве — на 30 процентов, в Подмосковье — на 27 процентов. Без учета элитного жилья квадратный метр в строящихся квартирах в старых границах Москвы в настоящее время стоит 307,7 тысячи рублей, в Новой Москве — 180,8 тысячи рублей, на рынке ближнего пояса Московской области — 146,8 тысячи рублей. Кстати, эта тенденция имела место и во многих зарубежных странах, где снижение спроса в первом полугодии 2020 года сменилось на ажиотаж во втором полугодии.
Неверно было бы считать, что льготная ипотека была в России основной причиной роста цен на недвижимость: население, как всегда в сложные времена, спешно забирало деньги со вкладов, реализуя так называемый отложенный спрос на жилье. Однако, к перегреву рынка привела именно льготная ипотека. А по мере приближения завершения льготной программы стал срабатывать эффект «последнего вагона», когда еще больше выросший спрос привел не к прогнозируемому весной снижению, а к резкому росту цен на квадраты. И здесь возникает вопрос: в случае продления льготной ипотекой может ли произойти дальнейшее увеличение стоимости жилья?
Представляется, что если и может, то весьма незначительное, по крайней мере в сегменте жилой недвижимости. Большинством застройщиков уже заявлено увеличение ввода в эксплуатацию новых объектов во втором полугодии этого года. Но по объективным причинам поддержать спрос на прежнем уровне будет сложно. По большей части он уже реализован, и изыскать новые средства населению просто негде. Поэтому, вероятнее всего, можно говорить о ситуации от стагнации до снижения цен в районе 5 процентов на рынке новостроек в традиционно летний период. Осенью восстановление роста будет уже диктоваться спросом, в том числе зависящим от эпидситуации. Но очевидно, что его пик пройдет и сопутствующий рост цен придется на заканчивающееся первое полугодие. А по итогам года средний рост не превысит 7-процентного барьера. Если говорить о рыке первичного жилья, то в связи с достигнутым максимумом цены и исчезновением ряда спекулятивных факторов этой весны (ожидания окончания льготной ипотеки), даже несмотря на увеличение стоимости стройматериалов, ожидать сохранения темпов роста не стоит. Понятно, что с отменой льготной ипотеки разогревать спрос на падающих доходах будет технически достаточно сложно. Но и в случае ее продления нового витка роста цен ожидать уже не приходится по изложенным выше причинам, как бы того не хотели застройщики.
Правда, по некоторым сегментам ситуация все-таки может отличаться и рост цен на недвижимость более вероятен. Так, в связи со вступлением в силу 1 сентября 2021 года проекта ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий» можно ожидать роста средней стоимости в сегменте апартаментов. Законопроектом предлагается распространить действие Жилищного кодекса Российской федерации на правоотношения, связанные с многофункциональными зданиями, что позволит владельцем апартаментов перейти на более низкое налогообложение, которое сейчас используется для жилых помещений. Закон устанавливает возможность перевода как жилых помещений в нежилые в таких зданиях, так и нежилых в жилые при наличии разрешения муниципального органа при условии перевода в новую категорию сразу всех помещений одной лестничной клетки. В случае распространения норм данного законопроекта на уже введенные в эксплуатацию объекты, а не только на вводимые или регистрируемые после его официального вступления в силу рост стоимости в сегменте апартаментов может достичь от 5 до 10 процентов. Вместе с тем приоритетное право, предоставленное муниципальным органам в разработке дополнительных критериев для перевода, а также конечного согласования любого такого перевода пока не дает возможности гарантировать этот рост.
Совершенно очевидно, что в свете принятия данного законопроекта стоимость апартаментов не будет снижаться, несмотря на любые тенденции рынка. Но в случае принятия наиболее «лояльной» застройщикам редакции рост цен на апартаменты приведет к сравниванию их средней цены с квартирами. И на фоне постепенной стагнации сегмента жилых помещений все более вероятным становится осенний рост цен на апартаменты, хотя эта категория и не подпадет под госльготирование.
В целом же ситуация на рынке недвижимости во многом остается малопредсказуемой, прежде всего в силу общеэкономической неопределенности нынешней «коронавирусной действительности». Но по объективным причинам, признавая сложность уравновешивания политики ЦБ и льготирования ипотеки, ожидать, что продление госпрограммы приведет к сохранению нынешнего неоправданного рост цен не жилье, не стоит.
Кстати, понимая ситуацию на рынке, многие застройщики уже начали анонсировать свои программы скидок...