В 2021 году от 15 до 20% покупателей квартир являются инвесторами, но с каждым годом доходность арендного бизнеса падает, а рисков в нем множество. Делимся очень страшными историями про сдачу квартир, а в конце рассказываем о более выгодных инвестициях в недвижимость.
Кажется, что иметь инвестиционную квартиру – это прямо подарок судьбы. Живешь себе и просто регулярно получаешь ежемесячный платеж на карту. Но на самом деле, все не так просто.
Чтобы получить деньги, придется взять на себя обязанности рантье и очень сильно постараться. Эксперты говорят о том, что доходность от сдачи жилья постоянно падает. Да и арендаторы могут нанести урон – даже если сдавать квартиру знакомым и, внимание, друзьям.
Впрочем, без спойлеров, давайте сначала перейдем к реальным историям соотечественников.
1. Глеб, сдает квартиру в Омске за 12 тысяч рублей
«У нас было два арендатора. Первый был моим коллегой с прошлой работы. Он заехал в квартиру со своим товарищем. Полгода все шло хорошо: деньги своевременно поступали на карту, каждый месяц он присылал квитанции об оплате коммунальных услуг. Затем его товарищ съехал, и началось. Сначала он перестал платить, оправдываясь болезнью бабушки. Затем пошли жалобы от соседей. Через три месяца мы пришли расторгать договор и освобождать квартиру. И открыли врата ада.
Все это время он без нашего ведома сдавал вторую комнату посуточно и вел журнал учета. На балконе стояла раскладушка с матрасом, набитым окурками. В духовке лежали пакеты с каннабисом. Квартира была настолько грязной, что походила на цыганское жилье. В почтовом ящике лежало письмо от банка с просьбой помочь в розыске арендатора, поскольку он не платил по кредиту и не выходил на связь. Квитанции за коммунальные услуги, которые он нам присылал, были с наклеенными печатями об оплате. Как мы потом узнали, долг за коммуналку составил 30 тысяч рублей. Он не платил все эти девять месяцев и просто воровал деньги своего соседа.
Мы сменили замки, сожгли траву и матрас, все вещи арендатора оставили у себя. Написали ему смс о расторжении договора и пообещали отдать вещи только после уплаты всех долгов. Разумеется, никаких денег мы не увидели и через три месяца выбросили вещи».
2. Евгений, сдавал квартиру в Челябинске за 5 тысяч рублей + КУ
«После переезда в другой город сдали квартиру другу. Раньше он часто сидел с нашей собакой, и мы решили в качестве благодарности сдавать ему квартиру за символические 5 тысяч в месяц плюс коммуналка. Оставили всю мебель и почти всю технику. Дом новый, ремонт делали не так давно, но в некоторых местах обои, конечно, уже потерлись. Аналогичные квартиры в Челябинске тогда стоили 12—15 тысяч.
Первое время друг исправно платил. Потом начались проблемы. Мы понимали и не торопили. Говорил, что в следующем месяце будет обязательно. Ну ведь друг же — ничего страшного. Он занимался ремонтами и предложил сделать ремонт на кухне за часть долга. Мы согласились. Все это тянулось больше полугода, долг рос. В итоге он сказал, что будет съезжать, а долг вернет со временем. Новые жильцы обнаружили квартиру с оборванными обоями и, мягко говоря, в легком беспорядке. По коммунальным платежам висел долг, который нам пришлось вычесть из платы за аренду.
Прошло уже больше четырех лет, я регулярно пишу своему бывшему квартиранту, прошу вернуть часть суммы. Раз в год мы видимся, он обнимает меня за плечо и обещает все отдать с удачных заработков. Пока заплатил 10 тысяч, оставшиеся 20, видимо, будет отдавать еще лет пятнадцать».
3. Сергей, сменил семь арендаторов за шесть лет сдачи квартиры в Новосибирске, цена аренды снизилась с 17 до 12 тысяч рублей
«Я надеялся, что, если в квартире сделать хороший ремонт, ее можно сдать выгоднее. В реальности я сдавал студию в новом доме с ремонтом, и за три года ремонт ушатали. А цена с учетом того, что на рынке аренды в этом районе появилось много квартир, за это время снизилась с 17 до 12 тысяч».
4. Света, ожидала, что если в квартире захотят что-то поменять, то ее об этом спросят
«Когда я первый раз сдавала квартиру, очень быстро нашла через знакомых внушающую доверие девушку. Мы подписали договор и, по моим ощущениям, поняли друг друга по всем пунктам. Каково же было мое удивление, когда через год выяснилось, что она ни разу не подавала показания счетчиков, потому что не знала, как их правильно считать. Но самым запоминающимся оказался ее сюрприз за две недели до окончания срока: она разрисовала стену на кухне акриловыми красками, прямо по обоям. Хотя в договоре была строка о необходимости согласования любых декоративных изменений. Целая стена была сине-зеленой. Она считала нарисованное картиной, мне же пришлось делать ремонт за свой счет».
Следующая история кажется экзотичной, но явно заслуживает внимания.
5. Аноним, сдает московскую хрущевку и ведет кочевой образ жизни
«Знакомая сдает квартиру посуточно. Но на завидный образ жизни это мало похоже. Ее квартира – маленькая однокомнатная «хрущевка», находится хоть и в Москве, но совсем не в центре и поэтому редко пользуется спросом. Основные клиенты – любовные пары, которым снять отель не по карману, и гастарбайтеры, которым нужно перекантоваться на время поиска жилья на длительный срок. Отсюда нестабильный заработок, а после развода с мужем и кочевой образ жизни.
Дело в том, что когда она жила с мужем в его квартире, то не работала, а сдавала эту свою квартиру. А когда они развелись, осталась ни с чем. Сейчас у нее ни образования, ни опыта работы, а «арендный бизнес» – основной способ заработка. То есть обычно она сама живет в этой же квартире, а когда приходят арендаторы – просится к родственникам. Если квартиру снимают более чем на двое суток – идет в хостел. На разницу в цене и живет, а точнее, выживает».
6. Сергей, восемь лет сдает квартиру в Кудрово
«Покупал квартиру в новостройке для сдачи в аренду. Почти Санкт-Петербург, ныне уже город Кудрово. Добротный вариант: две комнаты, большая кухня, отделка от застройщика, весь интерьер из Икеи. Получилось достойно: бюджетно, но со всей встроенной техникой. Арендаторов искать не пришлось, они сами меня нашли: пара с ребенком узнала через консьержа, что я собираюсь сдавать жилье.
Четыре года все шло хорошо, потом начались задержки с платежами на неделю-две, каждый раз были разные причины. Я намекал, что ситуация с задержками меня не сильно радует. После задержки платежа на месяц я попросил их съехать. Оказалось, что женщина переставила мебель, на стенах появилось больше отверстий, нормальные цветные обои были перекрашены, видимо в любимый цвет. Красили сами, так что все натяжные потолки были подкрашены. Судя по дивану и стульям, вместе с ними жила небольшая собачка.
Договор между нами был официальный — любое переустройство, как и наличие животных, было категорически запрещено. Они платили 27 000 рублей в месяц, плюс коммуналка в среднем 4000. Залог в 27 тысяч, сами понимаете, не покрыл всех моих расходов по восстановлению квартиры. Ремонт обошелся мне в 100 000 рублей».
7. Екатерина, потеряла имущество из-за спешки
«Я предполагала, что, если у жильцов есть поручитель, они не подведут. Мы сдавали комнату в двухкомнатной квартире. Во второй комнате никто не жил, — там были наши вещи. В квартире был уложен ламинат, поклеены обои, установлены стеклопакеты, кухня с дубовыми фасадами и акриловая ванна — в общем, делали под себя.
Знакомая по работе пожаловалась, что племянника с девушкой выселяют из общежития и им срочно нужно жилье. Так как квартира пустовала, решили попробовать сдать. Раньше в квартире жил ребенок и две собаки, так что обои в коридоре и кухне местами были ободраны. В период простоя в квартиру наведывались редко, поэтому она, конечно, не блистала чистотой. Жильцы захотели заехать сразу, в связи со спешкой никакого акта о передаче не составляли. Так как сдавали по знакомству, назначили цену 10 000 в месяц.
В итоге, когда они выезжали, оказалось, что акриловая ванна покрылась трещинами, пробковый ламинат в комнате был пропахан здоровой царапиной, необдуманно оставленная в доступе посуда сожжена, магнитная доска исписана нестираемым маркером, а часть наших вещей из квартиры просто исчезла. Полученная за весь период сумма не покрыла бы восстановления.
За последний месяц они не платили, так как у них якобы не было денег, и тетя попросила, чтобы они пожили так. Вещи они вывезли за день до передачи ключей. Пришлось через их тетю требовать от них вернуть диванные подушки и деревянный чайный столик, которые они прихватили, якобы подумав, что это их. Вещи, исчезновение которых было обнаружено позже, никто, естественно, не отдал. Сказали: «У нас ничего вашего нет».
8. Анастасия, сдавала трешку в Ставрополе за 9 тысяч
«Мы жили в другом городе, в квартире не появлялись, оставили свои вещи в одной из комнат и закрыли ее. Когда жильцы собрались съезжать, выяснилось, что комнату, которая была закрыта с вещами, они вскрыли и устроили там прачечную. Объяснили это тем, что им ежедневно приходилось стирать вещи маленьких детей, а на балконе белье не успевало высыхать. Это привело к образованию грибка. А в итоге они еще и утащили часть вещей из закрытых коробок из той самой комнаты».
Может показаться, что это мелочи, мол, всегда можно найти арендаторов получше, а неожиданный ремонт когда-нибудь отобьется. Но 50% арендаторов съезжает чаще, чем раз в год, окупить ремонт непросто. А кроме того, в экономике существует понятие альтернативных издержек или издержек упущенной выгоды. Ведь если бы герои из этих историй вложили капитал в другой инвестиционный инструмент, он мог приносить им прибыль, а не потери.
Кажется, пора отказаться от мифа о том, что сдача квартиры – это очень легко, а пассивный доход будет регулярно и самостоятельно поступать на карточку.
Фактически, есть всего один инвестиционный инструмент, который дает полностью пассивный и вполне приятный заработок. Это тоже недвижимость, но не жилая, а доходная. А если быть точнее, апартаменты.
Сдавать их действительно легко, ведь все заботы на себя берет управляющая компания – от операционки до стратегических вопросов.
Давайте разберемся, чем еще инвестиционная квартира отличается от апартаментов. А для этого нужно разоблачить и другие популярные мифы:
Миф №2. Арендный бизнес дает высокую доходность.
Цены на квартиры растут, а арендные ставки снижаются. За год аренда жилья в Казани, Санкт-Петербурге и Москве подешевела на 9-11%. Аналитики объясняют это тем, что с помощью льготной ипотеки арендаторы все чаще покупают собственное жилье, квартир становится все больше, и спрос в сегменте найма падает. По оценкам экспертов, доходность от сдачи квартир низкая – около 4%, и это в крупных городах! Апартаменты же дают куда больше прибыли. Доходность юнитов одного из лучших апарт-отелей Петербурга VALO составляет от 8% до 12,11% годовых.
Миф №3. При сдаче квартиры в аренду налоги можно не платить, что повысит доходность
Сдавать жилье без уплаты налогов – опасно. Недоброжелатели могут предоставить сведения участковому о незаконном доходе арендодателя без уплаты налогов. Нельзя просто схитрить, сказав, что квартире бесплатно живут «дальние родственники» – в суде потребуется обоснование родственных связей, иначе это будет расцениваться как ввод суда в заблуждение. По словам заместителя генерального директора юридической компании «Вектор права» Алекся Юферова, в первый раз собственник может избежать уголовной ответственности, если полностью покроет все налоги, сборы и пени, а в противном случае он попадает под ответственность под одной из статей (статья 122 НК РФ, статья 171 УК РФ, статья 198 УК РФ) и обязуется выплачивать штрафы и пени, выполнять обязательные работы или даже получить арест до шести месяцев.
Да и сама налоговая постоянно ужесточает контроль за нелегальной сдачей жилья. К регулятору стекается все больше сведений о банковских счетах человека и движении средств, поэтому налоговикам все проще вычислять тех, кто сдает квартиру нелегально. Даже если собственники будут получать деньги наличными, арендаторов можно отследить по суммам, которые они ежемесячно снимают в банкоматах. Сдавать «как раньше» становится опасно. Конечно, можно (и даже стоит) перейти на светлую сторону, но надо понимать, что и так небольшая доходность снизится еще сильнее.
Сегмент же апартаментов – это полностью белая экономика, поэтому здесь все давно отрегулировано. Инвестор получает доход и платит либо 13% налога с физического лица, любо 6% — с юридического. При этом никакими документами заниматься не нужно – все за вас уже сделала УК.
У юнитов в хороших апарт-отелей еще множество преимуществ перед инвестиционными квартирами. Если вы хотите глубже разобраться во вложениях в апартаменты, рекомендуем изучить наш сайт. На апартаментах VALO в Санкт-Петербурге можно зарабатывать от 30 до 72 тыс. рублей каждый месяц при вложениях от 4 до 8 млн рублей. Заходите на сайт VALO и знакомьтесь с проектом ближе: https://valoapart.ru/investirovanie/