Как обещала, разбираемся с договором ренты. Рента — это про то, что «хотели как лучше, получилось, как всегда». Идея была в помощи старикам, получили криминал и семейные разборки.
Но вернемся к теории. Есть два термина — рента и договор пожизненного содержания с иждивением, который для краткости тоже называют рентой. Однако их юридическое содержание разное.
По договору ренты получатель ренты передает плательщику ренты имущество (не обязательно недвижимое!), а плательщик ренты выплачивает получателю обусловленную договором денежную сумму либо иное содержание. Рента может быть бессрочной (срок выплаты не установлен) либо пожизненной (на срок жизни получателя). Пожизненная рента может быть еще и с иждивением, таким образом, имеем три разных договора.
Права по постоянной ренте, по получению денежных средств, могут передаваться по наследству, то есть, для плательщика - это навсегда, на то она и постоянная. Договор пожизненной ренты заканчивается смертью получателя, его наследники претендовать ни на выплаты ни на имущество не могут. Пожизненная рента с иждивением называется договором пожизненного содержания с иждивением. Вот так, все довольно сложно в рентных правоотношениях.
Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением имеют отличающееся правовое регулирование. Обязательному нотариальному удостоверению подлежит любая рента. Если предметом ренты является отчуждение недвижимости (а именно так бывает в 99% случаев), переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Не сам договор, а только переход права, это важно!
Сделки с имуществом при ренте
Большим заблуждением является мнение о невозможности для нового собственника (плательщика ренты) каких-либо сделок с имуществом до тех пор, пока жив получатель ренты.
Рента — это обременение. То есть, не важно, кто собственник, любой приобретший право собственности на эту недвижимость должен будет исполнять обязательства перед рентополучателем. Личность плательщика не важна.
Если вдруг новый собственник перестанет в полном объеме, по любым причинам, исполнять свои обязательства по выплате содержания, первый плательщик ренты, заключивший изначальный договор, привлекается к субсидиарной (дополнительной) ответственности. В первоначальном договоре можно указать, что ответственность всех плательщиков ренты при отчуждении ими объекта недвижимости, являющегося предметом ренты, является солидарной, т.е. все отвечают за все и платит тот, с кого можно получить. А потом бегает за другими, за компенсацией. Важно, что при заключении договора пожизненного содержание с иждивением, недвижимость можно отчуждать только с письменного согласия рентополучателя.
Необходимо отметить, что недвижимость, даже меняя собственника, находится в залоге у получателя ренты со всеми правами, предоставленными законом залогодержателю. Что это значит? Если плательщик ренты перестанет исполнять свои обязательства, то владелец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество — т.е. реализовать его на торгах. С учетом законодательных ограничений обращения взыскания на залог и реальной немощи залогодержателей (в большинстве случае это пенсионеры и инвалиды), норма эта, на мой взгляд, абсолютно не работающая. Для обеспечения прав получателя ренты важнее другое — возможность расторгнуть договор в суде и потребовать возмещения убытков.
Размер ренты и порядок выплаты
Теперь о размере ренты и порядке ее выплаты. Постоянная рента может выплачиваться как деньгами, так и путем предоставления вещей, выполнения услуг и т.п., на сумму не менее величины прожиточного минимума в регионе. Постоянная рента выплачивается раз в квартал, если иное не предусмотрено договором. Пожизненная рента выплачивается раз в месяц деньгами, также в размере не ниже прожиточного минимума.
Договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает выплату денежных средств в размере не менее двух прожиточных минимумов в регионе. В эту сумму может входить и обеспечение получателя ренты жильем, питанием, лекарствами, медобслуживанием и прочим необходимым. Обращаю внимание, что по закону два прожиточных минимума — на всё и про всё, а по договору — как стороны договорятся. Иждивение в виде питания, лекарств и пр. можно заменить только денежными выплатами в вышеуказанном размере
Остается добавить, что наши суды расторгают договоры пожизненного содержания с иждивением на «раз-два». Судьи исходят из концепции договор ренты — договор доверия. Если доверие неожиданно закончилось (причем безо всяких нарушений со стороны плательщика), то договор нужно расторгать. Про конкретные примеры — в продолжении!
