Вы нашли квартиру, которую хотите купить. А может быть, вам хотят подарить квартиру или комнату. Встаёт вопрос, как всё это лучше оформить? Есть два пути: простая письменная форма и нотариальная. Что лучше?
Сначала разберемся, в каких случаях нам не приходится выбирать, так как форма предусмотрена законом. Итак, перечислю случаи, когда по закону требуется только нотариальная форма.
1. Договор ренты.
2. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (комнат в коммунальных квартирах).
3. Сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ребёнку или гражданину, признанному недееспособным (там, где требуется участие органов опеки).
4. Сделки по приобретению недвижимости супругами в долевую собственность.
В остальных случаях можно выбирать. У договора в простой письменной форме низкая цена, или полное ее отсутствие, если вы самостоятельно подготовите такой договор. Все остальное, к сожалению, недостатки. Это, во-первых, возвращение правоустанавливающих документов продавцу по продаваемому объекту, без отметки об их погашении, а это возможность мошенничества, во-вторых, отсутствие при совершении и подписании договора независимого и незаинтересованного посредника (нотариуса), в-третьих, отсутствие фраз о проверке личности и дееспособности сторон договора.
Недостаток договора в нотариальной форме – его относительно высокая цена. Преимуществ же очень много.
Документы хранятся в архиве нотариуса, их всегда можно затребовать в случае необходимости. Нотариус является юридически грамотным посредником между сторонами при совершении сделки, он проверяет предоставленные документы на квартиру, удостоверяет личности и дееспособность сторон. К этому надо добавить, что нотариус делает официальные запросы в различные организации и получает ответы на предмет банкротства, использования материнского капитала, наличия обременений и ареста на квартиру. За всё это он несет полную материальную ответственность по закону. Подделать нотариальный договор значительно сложнее, в случае сомнений его всегда можно проверить у нотариуса.
Кроме этого, регистрируются нотариальные договоры в Росреестре быстрее, чем в простой письменной форме. С недавнего времени, нотариусы сами регистрируют договоры и делают это бесплатно.
Взаиморасчеты между сторонами можно провести через депозит нотариуса. Это очень удобная и надёжная форма расчётов. Деньги кладутся на депозитный счет нотариуса до сделки. Замечу, что счёт этот является публичным, а не личным счётом нотариуса. После ее завершения и выполнения ряда условий, нотариус переводит деньги продавцу. Если по каким-то причинам сделка не состоялась, нотариус возвращает деньги покупателю.
Таким образом, выбирая нотариальную форму договора, вы избавляете себя от необходимости заказывать проверку квартиры, встречаться до сделки в банке для открытия аккредитива или ячейки, подавать документы в МФЦ для регистрации собственности. Вместо двух недель ожидания регистрации перехода прав при простой письменной форме, вы получите регистрацию в течение нескольких дней.
Конечно, при использовании ипотечных средств, проще провести сделку без участи нотариуса, так как придётся бегать между банком и нотариусом, согласовывать текст договора, тем более что взаиморасчёты в любом случае будут производиться в банке. К тому же, банки проверяют кредитуемые квартиры и требуют страховать сделку. Впрочем, решение всегда остаётся за покупателем.