Чтобы вам не пришлось платить НДФЛ с дохода от продажи квартиры, нужно чтобы она находилась в вашей собственности дольше минимального срока владения. По общему правилу это 5 лет, но есть случаи, когда минимальный срок составляет 3 года (например, при продаже единственного жилья).
В конец 2020 г. в НК появилось поправка. При покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве (или по другому договору, связанному с таким строительством) минимальный срок исчисляется не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или по договору уступки. Новшество распространяется на доходы от продажи такого жилья, полученные начиная с 01.01.2019. Допустим, вы оплатили новостройку в 2018 г., а ключи получили в 2021 — можете сразу продавать, не боясь попасть на НДФЛ, если это единственное жилье.
Такую поправку внесли, чтобы устранить несправедливость в отношении дольщиков, которые порой годами ждут окончания долгостроя и не могут сразу продать такую квартиру без уплаты НДФЛ после того, как оформят ее в собственность.
Но, как у нас это часто бывает, законодатели продумали не всё.
Дело в том, что в большинстве случаев происходит так: уже после внесения оплаты по ДДУ, при подписании акта приема-передачи квартиры дольщику приходится доплачивать за «лишние» метры. Потому что фактическая площадь квартиры не совпала с той, которая планировалась в проектной документации. Как правило, возможность изменения первоначальной цены квартиры по ДДУ в этом случае обязательно прописывается в договоре.
По идее, именно при внесении доплаты происходит полная оплата по ДДУ. Но при таком подходе внесенная в НК поправка теряет всякий смысл. Ведь между датой внесения последнего платежа по ДДУ и внесением доплаты после обмеров БТИ могут пройти годы.
Хотелось верить, что контролирующие органы будут все-таки считать минимальный срок владения от даты внесения основной суммы по ДДУ, а не доплаты. Но с выходом Письма Минфина от 01.04.2021 № 03-04-05/24029 все надежды рухнули.
Смысл письма такой: при доплате хотя бы 1 рубля за новостройку минимальный срок владения ею обнуляется и начинает отсчитываться с того дня, когда за квартиру внесена доплата. Даже если изначальная сумма по договору внесена пять лет назад.
Получается, что тем, кто покупал квартиру с целью инвестироваться либо за время стройки решил расширить жилплощадь или переехать в другой район, поправки никак не помогут сэкономить. И это очень обидно. Остается только надеяться, что Минфин исправится и изменит свое мнение. Такое не часто, но бывает.
Как считаете, справедлив ли такой подход? Или с учетом разъяснений Минфина поправки в НК не имеют смысла?