Ипотеку можно оформить на 20–30 лет. За это время в жизни людей может много чего измениться, и возникнет необходимость купить новое жильё. Расскажем, как можно продать ипотечную квартиру и купить новую.
Кому принадлежит квартира в ипотеке?
Несмотря на расхожее заблуждение, квартира в ипотеке принадлежит не банку, а покупателю. Она является залогом в банке, выдавшем ипотечный кредит. То есть заёмщик всё же волен распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. При этом с банком всё-таки нужно согласовывать регистрацию людей в ипотечной квартире, сдачу её в аренду и продажу.
Что делать, чтобы продать ипотечную квартиру и купить новую?
- Сообщить в банк о своём желании продать квартиру и получить одобрение. В каждом банке на этот счёт свои правила. К примеру, в ВТБ потребуются заявление, копии паспортов собственника и покупателя и договор купли-продажи. Ипотека должна быть погашена перед продажей квартиры, это можно сделать средствами покупателя или банка, где он возьмёт ипотеку. В отношении погашения долга за продаваемую квартиру у каждого из банков своя политика, и лучше узнавать о ней заранее. В Росбанке для удобства клиентов существует специальное подразделение, информирующее обе стороны обо всех деталях подобной сделки.
- Подать заявку на ипотечный кредит. Лучше сделать это до того, как начать искать покупателя, для того, чтобы понять, на какую сумму вы сможете претендовать с учётом наличия уже одной ипотеки. Банк, в котором в прошлый раз кредитовалась сделка, может предложить более выгодные условия, понимая, что до начала новых выплат первая ипотека уже будет погашена. В среднем ипотека не должна забирать более 50% общего дохода семьи, и потому в другом банке новую ипотеку с учётом наличия старой могут одобрить на неподходящих условиях или в недостаточном размере. Можно также рассмотреть предложения своего зарплатного банка, у которого обычно есть особые условия для постоянных клиентов. Срок действия одобренной заявки на ипотеку — примерно 3 месяца. За это время можно найти продавца и покупателя.
Подобрать ипотеку с низкой ставкой
- Найти риелтора. Сложную сделку, где одновременно нужно будет и продавать, и покупать квартиру, лучше проводить с риелтором. Он будет показывать квартиру потенциальным покупателям и подыскивать новую по выставленным требованиям. Это значительно сэкономит силы и время, к тому же у всех участников сделки будет уверенность в том, что документально всё чисто. Риелтор попросит комиссию в виде фиксированной суммы или процента от сделки.
- Собрать документы. Нужны будут паспорта всех собственников, выписка из ЕГРН (её можно заказать на Госуслугах или сайте Росреестр), выписка о жильцах из домовой книги (её также можно заказать, не выходя из дома, на сайте Mos.ru или же обратиться в МФЦ), справка об отсутствии задолженности по ипотеке (её предоставляет банк). Может понадобиться справка о дееспособности продавца, но этот документ не является обязательным. Срок действия большинства справок составляет 1 месяц. Продавцу стоит подготовить документы по предыдущей сделке — когда он покупал квартиру, находящуюся в данный момент в ипотеке.
- Продать квартиру. Когда документы собраны, а банк одобрил новую ипотеку и выбранное жильё, можно приступать к продаже. Распространённая проблема покупателя такой недвижимости заключается в том, что ему приходится брать ипотеку в том же банке, в котором кредитовался бывший владелец жилья. Так банку проще решить вопрос с закрытием долга по одному заёмщику и открыть ипотечный кредит на нового владельца. Ведь продать квартиру, за которую не уплачен долг, нельзя. Не всегда банк продавца является самым выгодным для покупателя, но чем он крупнее, тем больше вероятности найти у него подходящую программу. Потому, беря ипотеку, стоит рассматривать кредитование именно в крупных банках, чтобы повысить шансы на то, что будущий покупатель предпочёл бы брать ипотеку там же.
- Купить новую квартиру. Риелтор и банк проверяют все документы, затем заключается договор купли-продажи и ипотеки. После этого готовые документы отправляют в Росреестр для внесения изменений в информацию о квартире. Если для первоначального взноса на покупку новой квартиры планируется использовать деньги, полученные от покупателя старой недвижимости, нужно учитывать, что деньги можно будет получить только после регистрации права собственности в Росреестре. И они поступят на счёт в течение 5–12 рабочих дней.
- Переехать. Срок для переезда зависит от срока регистрации права собственности. Продавец освобождает квартиру только после того, как будет подписан акт приёма-передачи. Однако можно договориться и о более удобном варианте, если продавец не против.
Делитесь с нами своими лайфхаками, подписывайтесь на канал Сравни.ру и читайте нас в Instagram и VK!