На своем канале я обычно пишу о своих ошибках в отношениях, но покупка своей квартиры в Сочи напрямую связана со всеми событиями в моей жизни. Три года назад в свой день рождения я впервые прилетела в Сочи. День рождения у меня в феврале, поэтому из - 15 в Москве я попала в + 15 в Сочи. Какое же это было счастье!
Мимоза, зелень, солнце и море! Я такой счастливой чувствовала себя, пожалуй, в дни рождения моих детей. И я сказала себе в тот день: "Я бы здесь пожила". Спустя ровно год я сняла в Сочи квартиру на 4 месяца, чтобы попробовать пожить в этом чудесном городе. Потом я удаленно развелась со вторым мужем и вышла замуж за третьего. В общем мои пробы жизни в городе Сочи растянулись на год и 9 месяцев. Это было счастливое время, мы пожили в разных районах города. Ну а потом развелись, я приехала обратно в Москву и поняла, что нужна своя квартира в Сочи.
В конце февраля 2021 я начала мониторить ЦИАН и АВИТО. Так как в августе 2020 я проходила двухнедельное обучение на риэлтора, то знала все тонкости покупки недвижимости в Сочи. Это очень специфичный рынок. По-моему, больше нигде нет такого понятия как "жилой гараж". А в Сочи есть.
Недвижимость по статусу в Сочи делится на квартиры, апартаменты, жилое помещение, нежилое помещение и жилой гараж. Дома и таунхаусы я не рассматривала - тот коттедж, что мне понравился, стоил 90 млн.))
Самое дорогое - это квартиры и апартаменты. Разница в том, что в апартаментах нельзя прописываться, там другие нормативы для проживания и другой налог, зато близко к морю. Ну и цена соответствующая. Квартира в хорошем районе мне не подходила по стоимости, я собиралась брать без ипотеки.
Жилые гаражи и нежилые помещения - сразу отмела, так как в Сочи все по-братски, поэтому велика вероятность, что гаражи все-таки снесут. Ну и хотелось, чтобы была возможность прописки.
Поэтому я смотрела жилые помещения. Во всех объявлениях - это квартиры, поэтому надо уточнять статус, как будет зарегистрировано в росреестре - квартира или жилое помещение. Сейчас объясню, что же такое жилое помещение.
В Сочи больше всего жилых помещений. Это когда на земле ИЖС частный застройщик строит 3-этажный дом (их называют клубными домами), достраивает мансарду, через суд вводит в эксплуатацию, делит на жилые помещения и уже так продает. То есть это частный дом, который поделен на жилые помещения. При продаже сделка осуществляется через нотариуса, так как в собственность помимо самого помещения идет еще и кусочек земли.
Ну а теперь самое интересное. Итак, у меня был выбор - брать жилое помещение на вторичке у собственника или у какого-нибудь риэлтора от застройщика. В Сочи такой рынок, все жилые помещения от застройщика продаются через риэлторов. А новостройки-квартиры через отделы продаж и риэлторов. Заработок на одной сделке от 100 до 500 тысяч рублей.
Мне понравился один ЖК (жилой комплекс) в районе, где я жила с бывшем мужем. Мы прям с балкона смотрели, как строили те дома. Я набрала по первому попавшемуся объявлению (так как от застройщика все через риэлтора, то было все равно, к кому обращаться - цена одинакова, интерес риэлтора уже включен).
Риэлтор накидала еще вариантов, это называется "сделать подборку". Подборка делается таким образом - тот вариант, по которому обратились (если он есть), похожий на первый и три-четыре откровенно не подходящих, либо ценой, либо расположением. Так риэлторы пропихивают то, что им надо продать. Потому что в Сочи все по-братски))
Прилетев в Сочи в середине марта, я отправилась смотреть подборку. Один вариант сразу отвалился - там все раскупили, другой не прошел введение в эксплуатацию, поэтому остался тот, что я выбрала изначально. Хотя по документам ЖК был введен в эксплуатацию, на деле там еще не были сделаны многие работы - не было даже канализации. Такой вариант покупать было стремно, велика вероятность, что застройщик попросит потом еще скинуться деньгами или ничего не доделает. Но я решила рискнуть. Стали готовить документы на бронирование. А бронирование в Сочи очень интересно - фиксируется цена для покупателя, потому что ценник поднимается каждую неделю. Но если кто-то придет и перебьет вашу цену, как на аукционе, то квартиру продадут ему, а вам вернут вашу сумму. И застройщики этим часто грешат.
Застройщики начали готовить документы, тянули три дня и объявили "мы решили поднять цену на вашу квартиру на полляма, берете?" Я поняла, что с такими людьми связываться не хочу, несмотря на чудесное место. И послала их. Такое внезапное повышение было связано с новостью о введение двухлетнего моратория на строительство многоквартирных домов в Сочи.
Я поняла, что надо покупать быстрее! Риэлтор сделала новую подборку, я прилетела 1 апреля, мы снова стали объезжать квартиры. То, что она мне подобрала, было ужасно. При этом у того варианта, который был самый лучший, поднималась цена с 1 апреля на 200 тысяч, но для меня была зафиксирована до обеда.
Расстроившись от предложенных вариантов, я полезла смотреть объявления на вторичке. Нашла интересную квартиру в другом районе, но с подходящими характеристиками. Риэлтор озвучила сумму 4 млн - столько же, как и зафиксированная квартира от застройщика. Выбрала я в результате от застройщика из-за расположения.
Хотелось бы поделиться плюсами и минусами жилых помещений от застройщика и на вторичке:
1. В стоимость жп от застройщика заложены услуги риэлтора. На вторичке - нет, собственники в Сочи прекрасно продают сами. Я потом нашла объявление второй квартиры и договорилась напрямую на 3,7 млн - 300 тыс. накинула риэлтор сходу.
2. Собственность вторички часто больше 5 лет , поэтому полная сумма в договоре. При покупке от застройщика - в договоре всегда неполная сумма.
3. Сейчас в Сочи принялись активно сносить дома без разрешения на строительство. При покупке от застройщика есть риск нарваться на подобное, со вторичкой гораздо спокойнее в этом плане.
4. На вторичке все коммуникации уже в деле, при покупке от застройщика часто приходиться ожидать еще 1-4 месяца до реальной сдачи в эксплуатацию.
Я купила квартиру в день, когда объявили о закрытии Турции, поэтому цены в Сочи взлетели еще больше. Получилось дороже, чем на вторичке, не совсем то, что хотела изначально, еще делать ремонт, но зато это новый клубный дом в престижном районе - до моря и центра 20 минут пешком.