Земельные споры одни из самых трудноразрешимых в существующей практике как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов.
Сложность понимания земельного законодательства, которое неразрывно связано с градостроительным и гражданским правом, усложняют процедуру разрешения любого спора такой категории.
Нельзя не отметить и то, насколько часто сторонами судебного разбирательства или самим судом упускаются из предмета доказывания и исследования принципиально важные аспекты.
Для того чтобы не быть голословными, рассмотрим в качестве примера следующее дело - Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2020 N 71-КАД20-3-К3.
Гражданин Карпов Иван Петрович получил земельный участок для строительства индивидуального жилого дома в городе Калининград на основании договора аренды от 4 декабря 1997 г. N 895 "И" и соглашений о переуступке прав и обязанностей по этому договору от 30 января 2013 г., 23 января 2014 г., 17 февраля 2014 г., 7 апреля 2015 г. и 24 августа 2017 г. Участок был передан свободным от каких-либо построек. В 2017 году на данном земельном участке он возвел объект недвижимости и зарегистрировал за собой право на него. Исходя из наличия у него права собственности на указанный объект недвижимости, Иван Петрович через 2 года обратился в Администрацию за предоставлением вышеуказанного земельного участка в собственность за плату на основании пп.6 п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ (предоставление земельного участка в собственность за плату в связи с наличием у лица исключительного права на выкуп расположенного под домом земельного участка без торгов).
Однако Администрация отказала гражданину, ссылаясь на пункт 4 статьи 39.16Земельного кодекса (далее также - ЗК РФ).
Иван Петрович обратился в суд с иском о признании решения Администрации незаконным. В ходе судебного разбирательства ответчик в обоснование своего решения указал, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 28 декабря 2016 г. незавершенный строительством объект, расположенный на испрашиваемом земельном участке, признан самовольной постройкой и подлежит сносу в срок до 28 марта 2017 г. Администрация указывала, что судебный акт не исполнен, так как исполнительный лист был возвращен на основании п.2 ч.1 ст. 46 Закона "Об исполнительном производстве" (если невозможно исполнить обязывающий должника совершить определенные действия (воздержаться от совершения определенных действий) исполнительный документ, возможность исполнения которого не утрачена).
Как видим, администрацией не было учтено, что определение Калининградского областного суда от 28.12.2016 г. была внесено в отношении иного объекта. Основанием для принятия судом указанного решения послужило то обстоятельство, что указанный объект незавершенного строительства возводился как многоквартирный дом, в то время как земельный участок под ним имеет разрешенное использование под строительство индивидуального жилого дома, расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-4). Более того, указанный судебный акт вынесен до регистрации 22 ноября 2017 г. права собственности Капустина С.В. на расположенный на испрашиваемом земельном участке индивидуальный жилой дом.
Суд первой инстанции встал на сторону администрации, главным образом, воприняв довод о прекращении исполнительного производства из-за невозможности исполнения решения суда и основанию, по которому исполнительное производство было окончено. Но после запросов суда о представлении материалов исполнительного производства в отношении предыдущего собственника также выяснилось, что постановление было вынесено уже после того, как Карпов И.П. зарегистрировал свое право собственности на дом.
Районный суд г. Калининграда указал, что доказательств о действительном сносе незавершенного объекта строительства не предоставлено, и в связи с этим отказал истцу в удовлетворении требований со ссылкой на п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ, в силу которого уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Также суд отметил: «постановление об окончании исполнительного производства и возвращении исполнительного документа взыскателю от 10 августа 2018 г. не влечет утрату действия норм пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ. Переход прав по договору аренды к заявителю и государственная регистрация его права собственности на объект, построенный на этом участке, не являются основанием для предоставления земельного участка».
Суд апелляционной инстанции согласился с решением суда первой инстанции. Иван Петрович доказывал, что принял участок уже свободным от постройки и имеет право на получение земельного участка под возведенным им домом. В обоснование своих требований Карпов И.П. ссылался на статью 39.3 ЗК РФ, в силу которой без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2).
Калининградский областной суд указал: «судом при рассмотрении дела установлено, что апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 28.12.2016 года незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке с КН N по адресу: <адрес>, признан самовольной постройкой, и Н. обязан снести указанную постройку в срок до 28 марта 2017 года. Указанное решение суда исполнено не было, строение, возведенное Н. на земельном участке с КН N по адресу: <адрес>, до настоящего времени не снесено. Н. до ноября 2017 года мер по сносу строения не предпринимал, и соответственно, К. приобрел право аренды участка в тот момент, когда строение снесено не было. К. новый объект - индивидуальный жилой дом на испрашиваемом земельном участке не возводил, строительство не осуществлял. Действия по регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом по <адрес> произведены в упрощенном порядке».
Таким образом, суд заключил, что, с учетом подтвержденного материалами дела обстоятельства в отношении имеющегося на испрашиваемом земельном участке зарегистрированного за гражданином Карповым И.П. жилого дома, являющегося ранее возведенным предыдущим собственником строением, в отношении которого было принято решение о признании его самовольной постройкой и сносе, а решение суда не исполнено, что свидетельствует о законности оспариваемого отказ администрации ГО "Город Калининград" в предоставлении К. испрашиваемого земельного участка в собственность без проведения торгов.
Третий кассационный суд общей юрисдикции также отказал в удовлетворении жалобы Карпова И.П., сославшись на злоупотребление Карповым И.П. своими правами, и считая решения районного и апелляционного судов обоснованными, а решение Администрации об отказе в предоставлении земельного участка гражданину законным.
Вторая кассация полностью изменила подход к делу, отменив все решения нижестоящих судов. Иван Петрович настаивал на том, что регистрация за ним права собственности на жилой дом является безусловным основанием для предоставления ему земельного участка в собственность без проведения торгов.
Судебная коллегия по административным делам верховного Суда РФ, обратила внимание на тот факт, суды посчитали расположенный на испрашиваемом земельном участке жилой дом, право собственности на который зарегистрировано за Карповым И.П., является ранее возведенным иным лицом (предыдущим собственником) строением, признанным судом самовольной постройкой и подлежащим сносу. Это ошибка стала основанием для признания отказа администрации законным.
Однако внимание Верховного Суда привлекло следующее: суды нижестоящих инстанций игнорировали факт регистрации права собственности на жилой дом. Данное обстоятельство как и предоставленная выписка из ЕРГН не была судом учтена должным образом. Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с поименованным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1Закона N 218-ФЗ). По смыслу положений частей 3, 5 статьи 1Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Однако данное право не было оспорено, запись в реестре не была признана недействительной.
В связи с вышеобозначенным, получается, что на момент обращения К. с заявлением о предоставлении земельного участка его право собственности на расположенный на этом участке индивидуальный жилой дом было зарегистрировано, в ЕГРН содержались сведения о расположении указанного здания на испрашиваемом земельном участке, доказательств незаконности нахождения этого объекта недвижимости на данном земельном участке в материалах дела не имеется, что в силу статьи 39.20 ЗК РФ обусловливает исключительное право административного истца на приобретение спорного земельного участка без проведения торгов. А также судебного решения о сносе объекта недвижимости - индивидуального жилого дома, право собственности на который зарегистрировано за К. не выносилось.
Более того, только в Судебной коллегии по административным делам верховного Суда РФ суд обратил внимание и дал оценку имеющемуся доказательству – заключению специалиста, в котором указано: «состояние конструктивных элементов исследуемого строения жилого дома и примененных при этом строительстве строительных материалов соответствует состоянию "нового", и при таком состоянии конструктивных элементов период времени, в течение которого возведено исследуемое строение, не превышает срок одного года». Примечательно, что ранее в судебных решениях о наличии заключения специалиста в материалах дела информация отсутствовала, судами оценка такому доказательству не давалась, а Верховный Суд не внес ясности в момент появления такого доказательства.
Два неучтенных обстоятельства: факта регистрации права собственности на жилой дом и отсутствие оценки имеющегося в материалах дела доказательства, - послужили основанием для принятия решения в пользу гражданина Карпова И.П.
Отсутствие должного внимание к таким фактам и привело, по мнению Верховного суда РФ, суды нижестоящих инстанций к ошибочному применению к данным правоотношениям пункта 4 статьи 39.16ЗК РФ.
Интересным также представляется следующий процессуальный аспект: Судебная коллегия по административным делам верховного Суда РФ в своем решении определила не только отменить ранее вынесенные по данному делу решения, но и принять по делу новое решение, а именно – удовлетворить исковое заявление Карпова И.П. Однако, на наш взгляд, с точки зрения процессуального права имело место нарушение части 3 ст. 329 КАС РФ, в силу которой суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какой судебный акт должен быть принят при новом рассмотрении административного дела.
Таким образом, вникая в каждую строчку судебных актов по данному делу сложно сказать, на чьей стороне правда, и может быть, суд первой инстанции разрешил дело по справедливости. Однако допущенные процессуальные нарушения «развернули» дело в пользу гражданина.
Отдельно стоит отметить выраженную верховным Судом РФ позицию по поводу применения пункта 4 статьи 39.16ЗК РФ. Так, в недавно рассмотренном деле по иску акционерного общества "Международный морской перегрузочный терминал" к Федеральному агентству морского и речного транспорта (далее - Росморречфлот) о признании незаконным решения от 20.12.2018 N КС-28/14250 об отказе в предоставлении в собственность Общества земельного участка, расположенного в границах морского порта, Верховный Суд, отменяя решения судов нижестоящих инстанций и удовлетворяя требования истца, высказал следующее: «Отсутствие государственной регистрации возникшего в силу закона права федеральной собственности на земельный участок не может служить основанием для отказа в приватизации этого участка, занятого объектами недвижимости заявителя, поскольку такое основание не предусмотрено ни в Законе N 261-ФЗ, ни в статье 39.16 ЗК РФ. Регистрация права федеральной собственности на участки в морском порту зависит исключительно от Росморречфлота, а Общество не должно нести негативные последствия от того, что Росморречфлот не выполняет обязанности по регистрации права федеральной собственности» (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.01.2021 N 305-ЭС20-15891 по делу N А40-179436/2019).
Как видно, прослеживается тенденция защиты права частной собственности на землю, в частности.
Другим примером является спор по требованию о признании права собственности на жилой дом (самовольную постройку), построенный на земельном участке. Решение суда интересно тем, что суд при судебном разбирательстве не исследовал вид разрешенного использования земельного участка, вид которого определял круг правомочий собственника по использованию данного участка в соответствии с его целевым назначением (категорией земель) (Решение Советского районного суда г. Орска от 21.11.2019 г. по делу N 2-86/2019, Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 02.07.2020 по делу N 88-14831/2020).
Обращаясь в судебные инстанции за защитой своих прав, каждый истец надеется, что будет услышанным в суде, а суд будет внимательным и главное – компетентным законником в вопросах права. Но, как видно, судьи тоже люди, и им свойственно ошибаться.
Паюшин М.К.
Freeviser.ru