Земля — весьма своеобразный объект недвижимости. С одной стороны, можно свободно купить участок в собственность и также легко продать его. С другой — невероятно сложно оценить «качество» и потенциал этого имущества до передачи денег. Тем более невозможно такую «вещь» вернуть продавцу, если «не понравилась». Поэтому перед покупкой необходимо тщательно проверять выбранный участок.
Проверка земельного участка — что ищем?
С землей все сложно. Прежде, чем что-либо предпринимать, необходимо определиться с целью. Для чего вам земельный участок?
- Для строительства загородного дома (дачи);
- Для ведения подсобного хозяйства;
- Для возведения коммерческого жилья (таунхаусы, дуплексы и прочее);
- Другое.
Каждый кусочек земли имеет свой правовой статус, который определяет пределы хозяйственной деятельности на данной территории. Государство очень строго следит за целевым использованием земли и беспощадно пресекает все нарушения. Если вы изначально присматривали участок для реализации мечты о «родовом гнезде», то и выбирать следует из соответствующих категорий.
Согласитесь, глупо вкладывать деньги в сельхоз угодья, а потом жаловаться, что строить не дают. Отсюда правило «номер один» — внимательно выверяем соответствие ваших целей возможностям земли. Если земля интересна с точки зрения строительства, то в первую очередь следует оценить ее градостроительный потенциал:
- допускается капитальное строительство либо возведение исключительно временных хозяйственных построек;
- какого рода объекты можно строить в пределах данного участка (садовые домики либо коммерческие объекты, например, многоквартирные дома и торговые центры);
- какие дополнительные согласования могут потребоваться в процессе оформления строительства (не находится ли участок в пределах территорий с особым охранным статусом).
Если участок более, чем подходящий, на следующем этапе необходимо проверить его юридическую чистоту. Термин этот весьма условный и подразумевает под собой полную проверку объекта с точки зрения рисков для покупателя.
Какой земельный участок можно считать юридически чистым?
1. Каждый участок земли, как объект недвижимости, должен иметь безупречное оформление. Во-первых, участок должен стоять на учете в государственном кадастре, иметь уникальный присвоенный код (кадастровый номер) и определенные границы с привязкой поворотных точек к GPS-координатам. Данные условия — минимальная гарантия, что Росреестр не откажется регистрировать такую сделку.
2. Права владельца земли также должны быть подтверждены государством. Росреестр тщательно отслеживает все сделки с землей и фиксирует в госреестре (ЕГРН) всю цепочку смены собственников недвижимости. Продать участок сможет только тот владелец, имя которого внесено в ЕГРН.
3. Свободно владеть и распоряжаться возможно только тем участком, на который не претендуют иные лица. Поэтому проверяем, не является ли земля предметом судебных тяжб, не передан ли участок в залог или в аренду, и нет ли у кого права проезда-прохода через данную территорию (сервитут).
Как получить достоверные сведения о земле?
Мы подошли к еще одному принципиальному вопросу — где искать информацию? Источник должен быть надежным, проверенным и, самое главное, содержать актуальные данные. Всем перечисленным критериям отвечает государственный реестр (ЕГРН), который объединяет в себе базу кадастрового учета объектов недвижимости и зарегистрированных прав на данное имущество.
Самое приятное, что можно осуществить проверку земли в удаленном формате. На сайте Росреестра представлена базовая (справочная) информация. Но можно заказать и получить онлайн выписку из ЕГРН. За относительно небольшую плату будут предоставлены официальные развернутые характеристики выбранного земельного участка:
- размер и местоположение;
- кадастровая стоимость;
- вид допустимого использования;
- зарегистрированные обременения (арест, ипотека и пр.);
- история всех собственников земли и др.
Все, что нужно, чтобы заказать выписку — знать кадастровый номер участка или хотя бы его адрес. Даже если знать только примерное местоположение, на Публичной кадастровой карте можно найти практически любой нужный объект с помощью навигации. Дальше останется только выяснить кадастровый номер учета и запросить выписку из госреестра.
На этом, пожалуй, можно было бы закончить. Но есть один нюанс. Официальные данные по земле получить не сложно, но надо уметь еще их дешифровать. То есть понять, какой смысл скрывается за той или иной бюрократической формулировкой, и чем это обернется в будущем. К сожалению, составить такой прогноз без соответствующих знаний и навыков крайне сложно, если вообще возможно. В очередной раз без помощи компетентного специалиста не обойтись.
Но лучше оплатить услуги профессионального юриста до передачи денег продавцу, чем пытаться решить возникшие проблемы после заключения сделки. Сбережете нервы и средства.
Статья стала полезной?
Не забудьте поставить "палец вверх" и подписаться на наш канал!