В Государственной думе прошел первое чтение и отправился на доработку законопроект № 1134552-7. Основные положения касаются регулирования процедуры банкротства застройщиков. Это реально важно. Но пока что я оставлю эти положения за скобками и сосредоточу внимание на предложении, которое вызвало наиболее широкую волну обсуждений. Речь идет о планируемом изменении в статью 8 Федерального закона № 214-ФЗ "О долевом строительстве".
Предлагается лишить дольщиков имеющегося сейчас права не подписывать передаточный акт приема-передачи до тех пор, пока застройщик не устранит обнаруженные дольщиком недостатки
Разумеется, в отрыве от контекста такое предложение выглядит недружественным по отношению к участнику долевого строительства. Что закономерно вызвало шквал критики со стороны простых граждан. Гневными комментариями наполнена, например, новость о законопроекте, размещенная на популярном сервисе поиска недвижимости.
Но если рассмотреть проблему чуть глубже, всё выглядит далеко не так однозначно. В этой статье разберём "за" и "против" инициативы.
В чём смысл нововведения?
Даже далёкому от юриспруденции человеку понятно, что покупка вещи - это не одно действие, а несколько:
1) достижение договоренности между продавцом и покупателем (согласование цены, качества товара и прочих важных для сторон условий)
2) оплата, то есть, передача денег
3) передача товара продавцом
4) принятие товара покупателем
При торговле недвижимостью пункт 4) имеет особое значение - не жвачку покупаешь. Покупатель придирчиво осматривает квартиру - своё будущее жильё. Если всё хорошо - подписывает передаточный акт. С момента подписания такого акта обязательства застройщика по договору долевого участия в строительстве считаются выполненными, а дольщик становится новосёлом.
Но что если квартира с недостатками? Если в полу щели, стены кривые?
Тогда дольщик, конечно, не захочет подписывать передаточный акт. И действующая редакция статьи 8 ФЗ-214 позволяет ему это делать. Дольщик может отказаться от подписания акта до тех пор, пока застройщик не устранит недостатки.
Если застройщик передает квартиру дольщику в последние дни, установленные договором (обычная практика), а дольщик отказался от подписания передаточного акта, то застройщик начинает пропускать сроки передачи недвижимости.
За нарушение сроков передачи квартиры дольщик вправе требовать от застройщика уплаты пени в размере 1/150 ставки ЦБ за каждый день просрочки. При нынешней ставке (5%) это 12% годовых. А это немалые деньги при высокой цене недвижимости.
Этот штраф привлекает любителей лёгкой наживы. Можно ведь просто не подписывать передаточный акт, ссылаясь на недостатки (даже если их нет), а потом вчинить иск застройщику и отсудить кругленькую сумму. В стране сформировалось целое сообщество "профессиональных взыскателей". Эти околоюридические сообщества сделали себе неплохое состояние, "помогая" рассерженным дольщикам взыскать с застройщиков пени "по полной программе". За вознаграждение, разумеется.
"Рубят фишку" и простые покупатели. "Отбить" сотню - другую тысяч у застройщика многие не считают зазорным. Ведь по ипотечному кредиту переплачиваются миллионы рублей процентов. Такая своеобразная высшая справедливость. Понять можно. Но согласиться - едва ли.
Законодательная инициатива призвана положить конец такому "потребительскому экстремизму".
Но тогда дольщик никак не сможет защитить свои права?
Вовсе нет.
Право покупателя требовать устранения недостатков продавцом за свой счёт защищено законодательно. Так, в силу статьи 556 Гражданского кодекса,
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В том же 214-ФЗ, в статье 7, сказано: "Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям"
Именно такую формулировку и предлагается включить в закон. С точкой в конце. Без указания на право дольщика на отказ от подписания передаточного акта.
Акт несоответствий является документом, на основании которого дольщик вправе требовать от застройщика устранения любых недостатков строительства. Но пени из воздуха уже не образуются - объект-то передан.
Аргументы «против»
Итак, на теоретическом уровне права дольщиков не пострадают от лишения их права на отказ от подписания передаточного акта. Но вот судебная практика ситуацию портит. У судей - формалистов логика одна: подписал акт - значит, принял без возражений.
Есть все основания полагать, что суды начнут массово отказывать дольщикам и не станут понуждать застройщиков устранять недостатки недвижимости после подписания передаточного акта. А там и сами застройщики расслабятся - если суды разрешают не работать, зачем работать?
Во-вторых, дьявол в деталях. Еще раз прочитаем цитату выше: дольщик вправе требовать составления акта о несоответствиях. Но застройщик не обязан этот акт составлять! А кто еще составит такой акт на месте, где с одной стороны - профессиональный строитель (которому выгодно такой акт не составлять), а с другой - не обладающий специальными знаниями растерянный покупатель, который никаких средств понуждения при себе не имеет?..
Таким средством понуждения и был отказ от подписания. Но его убирают. Потому, увы, в конкретных обстоятельствах нашей действительности инициатива Госдумы может сильно усложнить жизнь участникам долевого строительства. Опасения противников законопроекта не безосновательны.
Для уравновешивания интересов дольщиков и застройщиков я бы добавил в закон фразу: «застройщик обязан составить акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона по требованию участника долевого строительства»
Что думаю я?
Несмотря на указанные опасения, я склонен поддержать инициативу. Как юрист - теоретик, я считаю, что российское право должно отходить от формального подхода. Нужно смотреть не на то, есть ли подпись в бумажке и когда она поставлена, а устанавливать и защищать истинную волю сторон. Которая очень часто далека от закорючек в бумагах.
Как юрист - практик я всегда даю своим клиентам совет:
Не согласны с тем, что написано в бумаге - не отказывайтесь от подписи. Пишите в той же самой бумаге, с чем именно вы не согласны, и только потом подписывайте!
Это одинаково работает как в гражданско - правовых отношениях, так и в публично - правовых. Например, при составлении административного протокола это зачастую вообще единственный шанс добиться справедливости.
Что думаете вы?
А теперь, друзья, слово вам!
Обычно мнение большинства аудитории совпадает с моим. Но в этот раз я почему-то уверен, что меня не поддержат. Слишком уж силён страх подписывать бумаги и слишком сильна вера в то, что не подписывая можно себе как-то помочь...
В этой статье мы разобрали и "за" и "против". Так что голосуйте с умом!
Подписывайтесь на канал! Вместе мы сделаем правовую действительность лучше! Подписывайтесь на "Правовую культуру" в Instagram! Там вы найдете ещё больше актуальных новостей и проблем права в кратком изложении