Доля в квартире может быть разной. В одном случае это участие в управлении квартирой, выраженное в процентах, в одной из равных долей или в произвольной по размеру доле. В другом случае, если доля выделена в конкретном числе квадратных метров и соответствует комнате, а также имеется соглашение об использовании этой площади и мест общего пользования, говорят «купить комнату».
Доли в квартирах при продаже подчиняются тем же правилам покупки и продажи, что и «целая» недвижимость. Но из-за характера владения собственностью при работе с долями квартир есть свои особенности и ограничения.
Главное ограничение – долю нельзя продать «наружу», не предложив сперва ее выкупить другим собственникам долей. При этом условия, на которых владелец продает свою долю должны быть одинаковыми и для продажи совладельцам, и для продажи третьим лицам. В свою очередь совладельцы должны либо согласиться и выкупить еще одну долю на предложенных условиях, либо отказаться от покупки. Контрпредложение с другой ценой тоже считается отказом. И только после того, как получены подтвержденные отказы от всех остальных сособственников – доля считается доступной для продажи третьим лицам.
Поэтому при купле-продаже долей для совершения сделки очень важно точное соблюдение всех сроков и формальностей. Но покупка доли в квартире начинается не с этого.
В первую очередь нужно запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН. Это нужно по двум причинам:
- Удостовериться, что продавец действительно имеет право на одну из долей в квартире
- Проверить общее число и данные всех остальных собственников долей.
Кроме того, нужно запросить у собственника документы о зарегистрированных в квартире – т.е. «форму 9» и «форму 12». Поскольку часто доли возникают в процессе приватизации жилья, есть шанс, что в процессе кто-то из зарегистрированных в квартире жильцов отказался от участия в приватизации. Долю этот жилец не получил, но у него есть право пожизненного проживания в этой квартире. Так что лучше проверить, чтобы обойтись без неприятных сюрпризов.
Также продавец должен представить оригиналы заверенных извещений о продаже доли, по числу собственников, с пометкой о вручении – с указанной даты должно пройти не менее месяца. И точно такое же количество заверенных подписанных письменных отказов. Если один из собственников выразил согласие на покупку, третьи лица уже не имеют права на покупку долей и дальше все дела ведутся с собственником доли.
Подписи на всех предложениях и отказах должны совпадать с данными собственников долей, перечисленных в выписке из ЕГРН. При отсутствии этих бумаг сделка может быть оспорена, т.к. произошло нарушение преимущественного права других владельцев. На оспаривание сделки у сособственников есть 3 месяца с момента заключения договора.
Дальше заключается и заверяется у нотариуса договор купли-продажи доли. К нему обязательно прилагаются извещения и отказы. После этого пакет документов подается в МФЦ или напрямую в Росреестр, и регистрация права на недвижимость происходит точно так же, как и при покупке «целого» объекта недвижимости.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.