«— Что это мы все без молока и без молока? Так и умереть можно. Надо бы корову купить.
— Надо бы, — соглашается дядя Федор. — Да где денег взять?
— …надо что-нибудь продать, — говорит Шарик.
— А что?
— Что-нибудь ненужное.
— Чтобы продать что-нибудь ненужное, — сердится кот, — надо сначала купить что-нибудь ненужное. А у нас денег нет. — Тут он на пса посмотрел и говорит: — А давай, Шарик, мы тебя продадим.»
Успенский Э.Н. "Дядя Федор, пес и кот"
В одной из своих статей я размышлял на тему, почему инвестирование как вид социальной активности очень мне подходит, а именно: человек я ординарный, ленивый, мало компетентный , при этом разочаровавшийся в наемном труде и не способный к предпринимательской деятельности.
Некоторые могут подумать : «да не, красуется просто чел, спецом наговаривает на себя всякое, чтоб внимание привлечь.»
Ну что же , пришло время рассказать историю из моего инвестиционного прошлого :))
Осознанно инвестировать я стал году в 2011 – после прочтения книги Роберта Кийосаки «Богатый папа, Бедный папа». Но поскольку в тот момент мое инвестиционное самосознание находилось в самом, что ни на есть зачаточном состоянии, то основной свой заработанный/скопленный капитал я направлял на покупку всяких однушек на окраине города. Квартирки сдавались в аренду и приносили какой никакой доходец.
В 2016 году я решил купить очередную студию-однушку (с одним окном), но под самоотделку. Мне казалось, что там ремонтировать в 27 квадратных метрах. Вжик, вжик и студия готова. Много денег на этот объект тратить не видел смысла, поэтому искал строителей подешевле.
Однако из ординарной задачи ремонт обернулся вавилонским бедствием. Строители категории «подешевле» оказались крайне нехорошими людьми, склонными к обману и оказанию низкокачественных услуг: нарушались сроки, завышались нормы расходования материала под предлогом кривых стен , придумывались ненужные, как мне кажется, работы. Я воевал с ними как мог. Одно бесовское строительное племя сменялось другим , мое раздражение усиливалось ощущением обмана и впустую потраченных денег. Постоянно создавалась некая видимость активной деятельности, деньги тратились , а воз и ныне там. Справедливости ради стоит заметить, что примерно на это время приходится моя повышенная активность на рынке недвижимости и один ремонт нон-стоп сменялся другим. Всего мне удалось завершить тотальный ремонт с нуля под самоотделку одной двух комнатной квартиры, одной трехкомнатной квартиры, двухэтажного дома и двух-этажного таун хауса. По каждому объекту работали разные бригады и всякий раз все заканчивалось конфликтами, разной степени интенсивности и накала страстей. Меня спасало лишь мое юридическое образование, благодаря которому я заключал "правильные" договора, прописывая детально сроки и виды работ, четко оформлял все расписки за каждый выданный рубль и имел возможность в последующем грамотно выстроить диалог, в котором загонял своих провинившихся строителей в угол, а потом так или иначе понуждал их к завершению работ на добровольной основе. Ни один объект не был завершен тихо , спокойно и без скандалов. Но на самом «легком объекте» ( на студии) случился эффект переполненной чаши и полное эмоциональное выгорание. Возненавидев всех строителей как отдельную касту проклятых существ, специально созданных Богом для страдания добрых людей, потратив денег сильно больше, чем следует, я принял Соломоново решение: раз эта студия причиняет мне сильные душевные волнения, нужно просто забыть о ней !!! Как будто нет и не было у меня этой студии. Пусть стоит себе тихонько недо-рементированная , видеть ее больше не могу. И я вычеркнул ее из своей жизни, стараясь не думать о ежемесячных коммунальных платежах. Зато в лучших традициях «маниловщины» любил я в мечтах причислять ее к своим активам, которые еще пока не работают , но вот вот и начнут приносить деньги :))
Так, в перманентном самообмане прошли пять лет, после которых появилась теоретическая возможность продать объект недвижимости с налоговой льготой по НДФЛ по долгосрочному владению.
Наступил 2020 год. ЦБ РФ довел ставку до 4,25 % , укатав цену денег в пол. И народ , который отродясь такого не видывал , повсеместно решил, что лучший путь к богатству лежит через дешевое долговое бремя. Суждение спорное, но не лишенное некоторого зерна здравомыслия. Один мой друг, у которого уже было несколько квартир и загородный дом, сказал мне: «Понимаешь, если я сейчас не влезу в ипотеку пока она 6%, то потом, когда она будет 10 %, я точно в нее не влезу.» Хотел было я ему для полного счастья еще и недорогих строителей посоветовать, да передумал, друг все таки :)
В 2021 году я выставил свою студию с незаконченным ремонтом на продажу по цене 1 980 000 руб. (при цене покупки 990 000 руб. пятью годами ранее). Честно говоря, сам был поражен своему нахальству, но после пяти лет простоя «рентного» объекта, который принес мне только боль и страдание, я настроился продать его дорого. К немалому своему удивлению покупатель нашелся через две недели. Конечно ипотечник. Конечно даже без денег на первый взнос, поэтому пришлось на 300 тыс руб. завысить цену в договоре купли-продажи и написать фиктивную расписку – мол первый взнос получен, остальное дело за банком.
Этот год войдет в анналы как Всероссийский праздник шестипроцентной ипотеки. Пожалуй обделенными остались лишь глухо-немые инвалиды-косясочники, которые в силу объективных и вполне уважительных причин не смогли добраться до банка. Остальные же слои населения, включая «почти-пенсионеров», многодетных матерей-одиночек, менеджеров по уборке мусора и благоустройству территории, а равно агентов по сбору «втор-сырья» - все были облагодетельствованы ипотечным благом !!!
Это напомнило мне старо-давние времена, когда каждая улица в феодальных городах была самостоятельной административной единицей, со своими собственными праздниками. И все жители, которых приглашали как гостей на гуляния других улиц, ждали соответственно праздник и на своей улице.
Так эстафета праздника добралась и до меня !!! Кто-то радовался возможности залезть на двадцать лет в кредит и уже подсчитывал свою выгоду, а я был рад неожиданной востребованности своих «токсичных» активов по заоблачным ценам. А главное - из не эффективного криво-рукого рантье я превратился в стратегически-мыслящего Инвестора, который не просто так годы на пролет просиживал в куске бетона, а был тотально хитер, невероятно искушен и уважительно многоопытен , а потому имел тонко-выверенный план: «купи что то ненужное, намучайся с ним 5 лет, а потом продай и загребай деньги лопатой !!!»
Имея довольно длительный опыт инвестиций в рентную недвижимость, хочется сделать несколько выводов, которые хоть и выходят за рамки описанной выше истории, но в целом являются истинными:
1) Приобретая объект недвижимости под рентный доход, необходимо учитывать, что на какой то стадии "что то может пойти не так": затянется ремонт, не повезет с жильцами, произойдет авария, жильцы съедут, какое то время объект будет простаивать по разным причинам. И в итоге чистый доход окажется сильно ниже, чем планировалось.
2) Покупая рентный объект на собственные деньги, в целом хоть и принимаешь незначительный риск (в отличии от кредита), но и доходность на капитал будет скорее всего незначительной. Впрочем по разным причинам можно вместо незначительной доходности иметь незначительную "расходность". И это кстати не только прямые затраты на коммуналку и налоги на имущество. Это еще и плата за неэффективность в виде замороженных неработающих денег.
3) Покупая рентный объект с использованием финансового рычага в виде ипотеки теоретически можно конечно извернуться и ипотеку отбивать и даже небольшой доход сверху иметь. Но цена этому: интенсивные личные трудозатраты без права на неэффективность и повышенных риски вследствие более жесткой эксплуатации, например в режиме посуточной аренды. Однозначно это не мой вариант.
4) Имея дело с рентной недвижимостью, нужно четко понимать разницу между активом и пассивом, между доходом и расходом, ведь между этими понятиями присутствует лишь условная демаркационная линия. Сам по себе объект недвижимости это пассив, требующий постоянных расходов на содержание, уход, требующий личного внимания. Лишь в случае применения к рентному объекту дополнительных усилий и человеческого труда объект может стать источником доходов и приумножения капитала. Именно труд создает капитал (не важно, наемный ли это труд или свой собственный). Сдавать хаты в аренду, лежать при этом на диване , плевать в потолок и одновременно "загребать деньги" - не получится. Это вовсе не пассивный источник дохода, а самый что ни на есть "активный" в части личных трудозатрат и рисков там предостаточно, достаточно один - два раза нарваться на нерадивых арендаторов, чтобы убить и без того небольшую рентабельность.
В какой то мере гораздо проще купить дивидендных акций и пересидеть на худой конец в них просадку, чем мучиться с недвижимостью.
Но у недвижимости есть один жирный плюс - это реальный актив и совсем иные риски. Поэтому структура капитала в идеале должна состоять из разных классов активов с разными рисками.
За сим все.
Всем Удачи, Богатства и Добра !!!
#инвестиции в недвижимость #рента #рентная недвижимость #инвестиционная недвижимость
