Планировала продать свою квартиру. Как всегда начала с поиска информации по теме, чтения статей, просмотра видео агентов по недвижимости плюс мониторинг по ценам в г. Алматы.
Подготовка — залог успеха :)
Я наткнулась на интересный подход к продаже недвижимости у одного из специалистов. Он продавал квартиры путём аукциона. Ставится минимальная цена, назначается определенный день-два просмотров и каждый из покупателей пишет свою цену в анкету. Потом обзвон, повышение ставок и второй обзвон. Остаются 1-2 покупателя, которым больше всех нужно, они доходят до своей максимальной цены.
Обычно делают противоположно — ставят максимальную цену, ждут, когда придут покупатели, показывают им квартиру и торгуются, понижая цену.
Я решила рискнуть и продать таким образом. У меня как раз было времени в обрез, некогда ждать покупателей, а квартиру в Алматы можно продавать вечно…)
Скажу сразу: всё получилось. Я думаю, что из-за нескольких факторов: качественное объявление, удачные фотографии и схема планировки, сама квартира обладала своими уникальными достоинствами, недвижимость эконом-класса, подготовка квартиры к просмотрам (сделали конфетку! лучше чем на фото), в Алматы очень живой рынок и людей есть наличные.
Данные по итогу:
- Закрыла сделку от начала опубликования объявления до передачи денег за 2 недели.
- Начальная цена: 4 900 000 тенге. Продала за 6 000 000 тенге (примерно 1100 тыс рублей). Примерно так и рассчитывала, это рыночная «справедливая» стоимость.
- Просмотры: подряд два дня.
- Потенциальных покупателей, которые пришли на просмотр: больше 20.
- Потрачено денег на продажу: примерно 50 000 (10 тыс. рублей) тенге с нотариусом.
Какие сложности были:
- Квартира была оформлена не на меня. Родители оформляли на тетю, так как без вида на жительства гражданам России не оформить на себя недвижимость.
- Самое слабое место квартиры— трубы в душе. Я их меняла, но не правильно, старые железные штуки внизу и вверху так и остались. По хорошему, пластиковые трубы нужно довести до соседей сверху и снизу.
- В день просмотра полным ходом шел ремонт подъезда, стояла большая стойка, где рабочий красил потолок, по высоте почти в полный рост, и мы вот с клиентами пролезали снизу. И рабочих было несколько.
- В целом квартира была ну ооочеееень без ремонта))
Что сделано по этому поводу:
- Заранее сказала тетё, что буду продавать квартиру. Морально подготовила)) Плюс мне было необходимо её присутствие на просмотрах, поэтому предложила уборку квартиры и целый день на просмотре за оплату.
- По трубам в разговоре с клиентами заняла позицию спокойную, «да, требует ремонта, это всё легко делается».
- Перед просмотром я заметила, что рабочие начинают продолжать ремонт подъезда. К ним подошла и мило попросила не материться, так как показывают квартиру покупателям. Они согласились))
- Перед входом в подъезд я людям говорила: «Вот у нас ремонт в подъезде полным ходом, скоро будете жить в новом подъезде!». Расписала красивое будущее, ради которого надо немного потерпеть сейчас.
- Если квартира без ремонта, хороший риелтор всегда скажет — не переплачиваете за ремонт, можете сделать по своему вкусу!)))
Подготовка
- Всех выписала из квартиры, кроме собственника. Взяла выписку, что квартира не в залоге(документ действует всего один день, но просто для показа будущим покупателям, нотариус при продаже заново этот документ заказывает).
- Фотографии без лишнего хлама, удачно совпало, что солнце было на фото)
- Текст объявления. Пересмотрела очень много текстов объявления, написала, и в течение всего времени добавляла и корректировала в зависимости от телефонных вопросов покупателей.
- Разметила на двух эл. площадках, баннер на балконе, объявления разбросала по машинам возле дома. По итогу: можно было ограничиться одной площадкой крыша.kz . Но так как мало времени было, я решила действовать по всем фронтам.
- Заранее знала, как разговаривать с клиентами, что спрашивать. С собой всегда носила блокнот и заряженный телефон, записывала номера потенциальных покупателей, имена и время их просмотра.
- Перед просмотром генеральная уборка. Привезла ковры для красоты)
- За день до просмотра всем перезвонила, уточнила, будут ли они или нет.
- Распечатала анкеты для покупателей, где пишут свои контакты и цену, которую готовы предложить.
Просмотры
- Сделала два дня просмотра изначально (суббота и воскресенье). Потом поняла, что можно было одним днём ограничиться. Так и получилось, что в основном пришли в первый день все. Во второй день было два повторных просмотра для заинтересованных покупателей и пару новых покупателей.
- Одному человеку сложно показывать в таком режиме, я даже особо не успевала поговорить со всеми людьми в квартире, так как мне звонят и я бегу встречать людей. Спасибо Эльвире, она покупателей встретила и с ними общалась. Я ей заранее сказала, что и как говорить, да и сама она жила в этой квартире, так что здесь без проблем. Плюс то, что она с казахским менталитетом, это более располагало бы и про аукцион тоже объясняла с позиции: «Ну вот человек с России, поэтому так необычно». Неплохая отмазка)) Ещё навыки казахского языка Эльвиры мне пригодились))
- Что реально круто в аукционе — люди видят, что не одни они такие пришли на эту цену (начальная цена оооочень привлекательна), начинают всерьёз задумываться, многие долго уходить не хотели. Я думаю, они наблюдали, сколько человек ещё придёт, не фарс ли это всё.
- Были люди, которым сразу квартира не нравилась. Разговор был короткий — перед ними не плясали, не уговаривали, они сами уходили.
Последний рывок
- Определились заинтересованных 2 покупателя. Одна девушка предложила 5,5 млн (начальная цена 4, 9 млн) в вечер первого дня. Было искушение взять залог, она предлагала. Я сказала, что необходимо всем просматривающим позвонить и спросить, готовы ли предложить большую цену.
- На следующий день я всем перезвонила. И вот второй заинтересованный покупатель предложил 6 миллионов. Я была в шоке))) на 500 тысяч тенге она повысила)
- Перезвонила покупателю n1, мне кажется, она не поверила и решила, что я просто набиваю цену, чтобы она побольше мне денег дала за квартиру. Вечером она приехала с братом. Брат прошаренный, позвонил мне и начал расспрашивать про квартиру как новый покупатель) Прикол, что я его увидела из окна и поняла с кем говорю. Мне нечего скрывать, поэтому ответы про квартиру всегда были одни и те же. После они зашли в квартиру, посмотрели, брат всячески хаял квартиру, а девушке видно, что квартира понравилась, она уже в мыслях перестановку и ремонт сделала. Потом расспрашивали соседей. После визита долго не перезванивали, потом я сама позвонила. Долго говорили, девушка пыталась сбросить цену, чтобы не платить 6 миллионов. Я ей объясняю, что не 6 миллионов, а больше, если она решила купить, так как 6 мне уже другие предлагают. В конце концов она согласилась на 6,1. Я звоню покупателям n2 — они мне ответили, что 6 окончательно. Договариваюсь на завтра с n1 о продаже.
- Завтра настаёт, покупатель n1 не звонит. Я перезвонила, она говорит: Я на родах у сестры. И тут я понимаю, что меня «кинули». Я в ужасном состоянии. Позже я поняла, что таким образом покупатель n1 хотела купить квартиру, но это цена её не устраивала либо брат отговорил от этой цены, либо думали, что на самом деле не существует покупателя на 6 миллионов. И что я побегу к ним за любой суммой.
- Перезвонила n2, договорились на след.день осуществить куплю-продажу за 6 миллионов. Вечером пришли, ещё раз посмотрели квартиру, оставили залог.
- И в день продажи поехали с Эльвирой к их нотариусу и продали квартиру. Весело было с немаленькой суммой выходить из здания и добираться до дома. Кстати, не везите деньги в ту квартиру, которую продали =D
Вот такая эпопея. Многие нюансы остались за кадром. Опыт был колоссальным, как будто сто квартир продала. Я узнала все уловки продавцов, покупателей и риелторов (и они приходили на просмотр). Теперь мысли о продаже или покупки квартиры не вводят в ступор, навык закреплен)
P.S. Потом уже перезванивали несколько человек и спрашивали, продала ли и за сколько. Наверно, одним из этих людей был неудавшийся покупатель n1 :)