Признание сделки купли-продажи недействительной, возврат квартиры в конкурсную массу или возмещение ее стоимости и убытков, вызванных изменением ее стоимости - такие пугающие слова могут содержаться в решении суда, если сделка с продавцом-банкротом вторички будет признана недействительной.
Что же должно насторожить покупателя вторичного объекта недвижимости? На что обратить пристальное внимание? Как можно минимизировать эти риски?
Плохое финансовое положение продавца
Наличие просроченной задолженности по кредитам, неисполненные судебные решения о взыскании с продавца больших сумм денежных средств, сведения о начале исполнительного производства, задолженность по налогом, сборам, штрафам и алиментам — это повод для покупателя задуматься и проанализировать финансовое положение продавца. Ведь продажа имущества продавца при наличии у него признаков несостоятельности (банкротства) может рассматриваться как способ причинения вреда имущественным правам кредиторов. Однако объективно, не вся вышеуказанная информация находится в открытом доступе. Поэтому важно при составлении договора купли-продажи объекта недвижимости на вторичном рынке получить заверения продавца об отсутствии признаков несостоятельности (банкротства), а также актуальные сведения из единого федерального реестра сведений о банкротстве. К слову, нотариус всегда включает соответствующие заверения, имеющие юридическую силу в текст договора или специальный протокол и получает сведения из единого федерального реестра сведений о банкротстве перед удостоверением сделки.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости
Занижение стоимости недвижимости по сравнению с рыночной стоимостью
Продажа объекта недвижимости на вторичном рынке по заниженной стоимости по сравнению с рыночной также может рассматриваться как один из способов причинения вреда имущественным правам кредиторов продавца. Перед банкротством зачастую предпринимаются попытки отчуждения ликвидных объектов и получение денежных средств в кратчайшие сроки в ожидании решений уполномоченных органов или исков со стороны контрагентов. Если вы не владеете сведения о реальной стоимости объекта недвижимости, сведения о рыночной стоимости объекта можно получить у независимого оценщика. Сведения о кадастровой стоимости находятся в открытом доступе, их можно узнать в режиме реального времени, обладая информацией о кадастровом номере объекта недвижимости на сайте Росреестра. При нотариальном удостоверении договора в архиве нотариуса сохраняются данные о кадастровой стоимости, поэтому в случае оспаривания эти данные могут быть крайне полезны.
Оспаримые документы-основания
В предверии банкротства недобросовестная сторона часто дарит или отчуждает имущество близким родственникам, которые уже продают имущество третьим лицам по рыночной стоимости. Внимательно проанализируйте документы-основания продавца, проверьте по открытым источникам сведения по предыдущим собственникам. Особое настороженность следует проявить, если сделка по продаже имущества осуществляется в крайне сжатые сроки после получения объекта недвижимости в собственность. Скрывая эти обстоятельства, покупателю часто не показывают полный пакет документов или вводят в заблуждение. При правовой экспертизе документов нотариусом в обязательном порядке проверяются документы-основания. В случае отсутствия правоустанавливающих документов, они истребуются нотариусом из архива Росреестра.
Как видим, самостоятельно разобраться является ли сделка (предшествующие сделки) подозрительными по смыслу законодательства о банкротстве достаточно сложно. Для подготовки проекта договора и правовой экспертизы документов целесообразно обратиться к нотариусу. Нотариус самостоятельно проанализирует документы-основания продавца вторичного объекта, запросит сведения из государственных реестров, выступит гарантом соответствия сделки законодательству, составит договор с необходимыми заверениями и гарантиями. При наличии арестов на объект недвижимости или сведений о банкротстве продавца нотариус незамедлительно предупредит об этом стороны для их устранения, а риски, связанные с банкротством продавца, будет минимизированы.
Об авторе
Иванов Б.С.
Нотариус г. Москвы
Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать бесплатный билет и распечатать его.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости