Сдать квартиру в аренду и платить налоги. Что важно знать перед регистрацией ИП?

В основном я получаю доход от краткосрочной и долгосрочной аренды квартир, а также от ведения блога. Сначала я платила налог 13% как физлицо, а с увеличением дохода (в мае 2019 г.) стала самозанятой. Мне в этом статусе очень нравится. Но пришло время регистрировать ИП. О причинах писала в предыдущей статье. В этот раз публикую резюме прямого эфира с бухгалтером @buh.bpk.expert о том, как открыть ИП и какие есть нюансы:

Всем привет! Подписывайтесь на мой канал "Аренда глазами хоста"

Квартиры можно сдавать в аренду:

• как физлицо, если вы сдаете в аренду только 1 квартиру и машину. НО сдача в аренду 2х и более квартир - это уже предпринимательская деятельность. А значит надо регистрировать юрлицо (ИП, самозанятость или ООО). Иначе придется платить не только подоходный налог 13%, но и НДС 20%.
• как самозанятый. Самый выгодный вариант из-за размера налога и отсутствия онлайн-кассы. До тех пор, пока доход не превышает 2,4 млн ₽/год.
• как ИП или ООО.

Почему выгоднее регистрировать ИП, а не ООО?

1. Доход ИП после уплаты налогов можно тратить на личные нужды. В ООО так просто заработанные деньги использовать не получится: они направляются на хозяйственную деятельность, а для личного использования придется выводить их через дивиденды.
2. ИП освобождены от ведения бухгалтерского учета.
3. ИП можно закрыть за 5 дней. ООО закрывается минимум 4 мес.

Важно: госслужащим можно быть самозанятым и сдавать квартиру или другую жилую площадь в аренду.

Почему люди боятся открывать ИП?

• ИП отвечает всем своим имуществом. Но вас не должно это волновать, если вы платите налоги.

Кстати, ответственность в ООО не ограничивается размером доли в уставном капитале, а может быть неограниченной, и погашаться за счет личного имущества. Также кредиторы вправе требовать взыскания долгов с самого учредителя ООО, если юрлицо находится в процессе банкротства и не в состоянии отвечать по своим обязательствам.

• слухи про сложность онлайн-касс. Светлана @buh.bpk.expert рассказала, когда они нужны и нет. Об этом дальше.

Как открыть ИП?

Для регистрации ИП понадобится:

• Паспорт и его копия
• ИНН, если есть
• Заполненное заявление по форме № 21001
• Квитанция об оплате госпошлины — 800 рублей. Она не нужна, если вы регистрируетесь в интернете, через нотариуса или МФЦ.

Открыть ИП можно:

• Через интернет — документы можно подать через сайт налоговой или Госуслуги. Для этого нужна квалифицированная электронная подпись (ЭЦП). ЭЦП стоит около 3 000₽ и заранее приобретается в спец.центрах. Документы о регистрации ИП налоговая пришлет вам на email.
• Через отделение налоговой — приходите в налоговую и отдаете инспектору документы и квитанцию об оплате госпошлины. Через 5 дней вы повторно приходите и получаете готовые документы на открытое ИП.
• Через МФЦ - приходите в МФЦ с документами, а оператор отправляет все в налоговую. Госпошлину платить не надо.
• открыть ИП можно не выходя из дома через банк (Точка, Сбер, Тинькофф и др.). Представитель банка по телефону запрашивает у вас информацию и пакет документов. Через 5 дней вы получаете открытое ИП и расчетный счет в этом банке. Бесплатно.

Я планирую делать это через Сбер и поделюсь, как всё пройдет.

Важно: если место регистрации не совпадает с местом фактического проживания, то ИП открывать нужно по месту регистрации. Например, вы прописаны в Калуге, а живете в Москве. То открывать ИП нужно в Калуге: поехать туда лично, отправить документы по почте или через представителей Банка.

Но перед тем, как открывать ИП нужно выбрать коды ОКВЭД - это сокращенные наименования видов деятельности. Например, у меня:

• основной доход от ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом».
• Если я буду сдавать в аренду чужое имущество как управленец, то мне нужен ОКВЭД 68.32.1 «Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе».
• Для доходов от блога я дополнительно выберу ОКВЭД.

При регистрации ИП автоматически всем присваивают общую систему налогообложения. Перейти на УСН можно сразу при регистрации, подав заявление о переходе, или в течение 30 дней со дня открытия ИП уведомить налоговую о выбранной системе налогообложения.

Где найти данные об ИП?

1. На сайте налоговой egrul.nalog.ru вводим свой ИНН.

2. В приложении “Личный кабинет индивидуального предпринимателя”.

Когда нужна касса? Как избежать кассы с 1 июля 2021 года?

При сдаче имущества в аренду предприниматели вправе не применять кассу:

• ИП сдают в аренду жилые помещения; жилые помещения совместно с машино-местами, расположенными в многоквартирных домах, принадлежащих ИП на праве собственности. Тогда эти предприниматели освобождены от ККТ полностью.
• ИП применяют ПСН (патент) и сдают в аренду как жилые, так и нежилые помещения, которые принадлежат ИП на праве собственности. При этом ИП должен выдать документ, подтверждающий оплату с обязательными реквизитами - чек БСО.
• ИП применяющими специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" в отношении доходов, облагаемых налогом на профессиональный доход.
• ИП сдают в аренду нежилые помещения организациям или ИП и принимают плату в безналичном порядке, например, платежными поручениями.

Исключение: принимает плату наличными или по карте, должен применять Кассу.

ИП должен применять кассу при сдаче в аренду помещений, если не освобожден от ККТ.

• ИП с работниками должен применять ККТ. Например, когда сдает в аренду нежилые помещения организациям, или ИП принимает плату наличными или по карте.
• Если у ИП нет работников и ИП сдает в аренду нежилые помещения независимо от способа оплаты, то ККТ можно не применять. НО до 1 июля 2021 г.
• Если ИП заключит трудовой договор с работником, он должен зарегистрировать ККТ в течение 30 календарных дней с даты заключения такого договора.

Нюансы:

Патент покупается на КАЖДУЮ квартиру в той налоговой, где эта квартира располагается.

Патент для давно открытого ИП на прежний вид деятельности покупается с нового года.

Разные квартиры могут быть на разных системах налогообложения.

Важно не наличие/отсутствие кассы, а выгода системы налогообложения.

Про страховые взносы:

ИП платит страховые взносы 40 874 ₽/год. Если открыть ИП 1 июля, то сумма страховых взносов за 2021 год будет рассчитываться с 1 июля по 31 декабря. Взносы ИП без сотрудников уменьшают налог по УСН «доходы» и стоимость патента на 100%.

Правда ли, что ИП, который сдает квартиру, должен будет заплатить налог от продажи недвижимости (даже если она была в собственности более 5 лет)? Как этого можно избежать?

Правда.

Если ИП на упрощенке продает жилье, которое сдавали в аренду в рамках своей предпринимательской деятельности (в том числе на ПСН(патент), применяемой одновременно с УСН), то со всей суммы доходов платят налог при УСН, а не НДФЛ. И доход от продажи имущества в рамках этой деятельности также включают в базу по УСН п. 3 ст. 346.11, п. 1 ст. 346.15 НК РФ. Ни НДФЛ-вычетами, ни освобождением воспользоваться нельзя (Письмо Минфина от 08.02.2019 № 03-04-05/7685, от 17.02.2017 № 03-04-05/9044).

Как докажет налоговая что квартира участвовала в предпринимательской деятельности?

вы включали в декларацию по «упрощенному» налогу доходы от сдачи в аренду недвижимости. При таких условиях и доходы от продажи квартиры также следует относить к доходам, полученным в рамках деятельности, облагаемой налогом при УСН, а не НДФЛ.

Если же имущество не использовалось в бизнесе, то доходы ИП на УСН от продажи подпадают под НДФЛ и, соответственно, рассчитывается в порядке как физлиц — не ИП. Но действующему бизнесмену на упрощенке по-прежнему придется доказывать, что жилая недвижимость продана им вне рамок предпринимательской деятельности.

Печально. Но есть выходы:

1. Закрыть ИП перед продажей квартиры. Тогда вы продаете квартиру как физлицо. А значит можете не платить налог, если:

• квартира была у вас в собственности более 5 лет
• или прошло 3 года после ее покупки, и это единственное жилье или оно вам было подарено.

2. На момент продажи квартиры убрать ОКВЭД из ЕГРЮЛ по сдаче в аренду, оставить только ОКВЭД на дополнительный доход (в моем случае ОКВЭД на блогерство). Затем продавать квартиру как физлицо, но возможно вам придется доказывать свою правоту в налоговой. Однако, если вы сдаете несколько квартир, убрать ОКВЭД не получится

Как оформляться предпринимателю, если у квартиры несколько собственников?

• Если квартира - совместно нажитое имущество в браке. При сдаче ее в аренду один из супругов может платить налог от арендного дохода как ИП или самозанятый. Но нужно у нотариуса заверить документ, в котором второй супруг дает согласие, что первый супруг будет получать доход и управлять этой квартирой.
• Варианты, где собственники близкие родственники, можно заключить договор безвозмездного пользования квартирой. Его еще называют договором ссуды. В нем надо прописать, что с предварительного согласия, например, мамы сын вправе передавать жилье третьим лицам в аренду или внаем.

На это ПОКА всё :) В следующей статье остановимся подробнее на самозанятых. Тоже есть нюансы, хотя и гораздо меньше. Например, самозанятым нельзя сдавать апартаменты в аренду.

Продолжаем погружаться в юридические и бухгалтерские тонкости! Ставьте лайк, если было полезно. И подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить продолжение сериала "Юля открывает ИП" :)