Квартира, которой владеют сразу несколько человек – не такая уж и редкость. При этом доли в ней могут быть распределены не всегда поровну: у трех собственников могут быть доли в 33,33%, а может быть так, что у одного будет 60%, а у остальных по 20%.
Доля в праве собственности – это далеко не то же самое, что доля в самой недвижимости. Под долей в собственности подразумевается доля в праве на квартиру в целом, т.е. обладатель 1/3 в квартире участвует во владении и управлении ей совместно с двумя другими собственниками, а не владеет, например, 1 комнатой в трехкомнатной квартире.
Если собственник захочет получить свою долю в исключительное пользование, он может попробовать выделить эту долю в натуре, то есть изолировать 1/3 общей площади, организовать в нее отдельный вход и как-то решить вопрос с разделом коридора, кухни, ванной комнаты, туалета и других мест общего пользования на три части. На практике такое случается крайне редко.
Купить долю в квартире можно, и тогда новый собственник получит право распоряжаться и управлять недвижимостью совместно с другими собственниками. При этом нужно помнить, что у купли-продажи доли в квартире есть свои тонкости.
Один из первых шагов, который должен предпринять покупатель – запросить у продавца доли свежую выписку из ЕГРН. По ней можно узнать реальное количество собственников и их доли в квартире. Это поможет избежать в будущем многих сложностей.
При продаже доли в квартире у других собственников есть преимущественное право ее купить, а «внешний» покупатель автоматически становится вторым в очереди претендентов на покупку. Продающий долю собственник должен письменно (в заверенном нотариусом виде и под подпись) оповестить остальных собственников о том, что он собирается продать свою долю.
При этом продавец должен обеспечить для всех потенциальных покупателей равные условия. Он не может назначить для других собственников цену выше или ниже той, по которой он продает свою долю третьему лицу. По закону, у других владельцев долей есть 1 месяц на то, чтобы принять решение о выкупе продающейся доли.
Если по истечении срока они не дали никакого ответа или в течение срока дали письменный отказ (тоже заверенный нотариусом) – долю можно продать «внешнему» покупателю. Если другие собственники или собственник согласен – он составляет нотариально заверенное согласие с предложением выкупить долю. При этом нужно помнить, что в согласии речь должна идти о той же сумме, на которую было сделано предложение. Предложение выкупить долю со скидкой или за какую-то иную цену не считается согласием.
Только после того, как все остальные собственники отказались или не дали ответа в установленный срок, доля может быть продана третьему лицу. Поэтому, покупая долю в чужой квартире, нужно всегда скрупулезно соблюдать все формальные требования и сохранять все документы. В их число входят:
- Предложение продавца другим собственникам с отметками о вручении;
- Их письменные отказы;
- Их возможные контрпредложения (что тоже считается отказом).
Все эти документы потребуются для подписания договора купли-продажи и при регистрации права собственности на долю в квартире. Если перечисленных бумаг не будет, то преимущественное право других собственников на покупку будет считаться нарушенным и в течение 3 месяцев они смогут оспорить сделку через суд. Те же правила касаются и случаев, когда все собственники вместе продают свои доли одному покупателю.
Дальше алгоритм продажи-покупки доли выглядит так:
- Продавец должен предоставить подтверждение того, что он предложил остальным собственникам выкупить принадлежащую ему долю на тех же условиях, на которых он ее продает. То есть – предъявить извещения с отметкой о вручении и письменные отказы. Эти документы нужно сравнить с выпиской из ЕГРН – всем ли было сделано предложение, все ли дали отказ. Если да, то открывается путь для дальнейших действий.
- Покупатель подписывает с продавцом договор купли-продажи и заверяет его у нотариуса
- Оплачивается регистрация права собственности и подаются документы на регистрацию, включая:
- Заявление на регистрацию права собственности;
- Подписанный и заверенный договор купли-продажи;
- Заверенные уведомления собственников других долей с пометкой о вручении;
- Заверенные отказы собственников других долей.
После регистрации права собственности в ЕГРН покупатель получает право владеть долей в квартире и те же права и обязанности по распоряжению ей, как и у остальных собственников долей.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.