Очень часто в интернете бродят идеи бизнеса построенного на покупке недвижимости на каких-то торгах. Многие пишут, что там всё дешевле и можно хорошо сэкономить. Есть целая реклама на эту тему, где рассказывается, как всё там легко и просто. Почему бы не попробовать воспользоваться таким вариантом, думает каждый?
Давайте обсудим этот вопрос, дадим свои рекомендации.
Во-первых, подумайте о такой простой мысли - если там действительно можно купить что-то дешевле рынка, то можно потом продать по рынку и поиметь хорошую маржу. Даже небольшое повышение цены недвижимости всего на 5-10% даст хороший заработок.
Зачем, скажите, нормальный рыбак будет рассказывать всем о рыбных местах, да еще заказывать дорогостоящую рекламу и завлекать таких как мы? Что бы предложить нам мелкие услуги по сопровождению сделки, когда на перепродаже можно заработать миллионы? Скорее обратный вариант - этот рыбак не хочет вкладывать туда свои деньги из-за повышенного риска. Он предпочтет синицу в руках в виде небольших сумм за услуги, а за журавлями пусть гоняются другие.
Все рассказы о бескорыстной помощи и хитрых схемах лучше оставить для других наивных людей!
Во-вторых, что такое торги? Торги - специальная процедура, проводимая уполномоченными лицами, где продажа производится в специальном порядке, например шагами на повышение по типу аукциона.
Торги могут проводить разные лица, но чаще это приставы, а также арбитражный управляющий в процедуре банкротства. Процедура достаточно сложная, серьёзная, и ее надо изучать заранее. В любом случае, процедуре торгов предшествует официальное объявление в средствах массовой информации, с которым может ознакомиться каждый.
В ней предусматривается все условия проведения торгов , определяется дата, начальная цена, шаг цены и другие вопросы, а также обязательно внесение задатка. Обратите внимание, размер задатка бывает от 5-10% цены лота и внести его надо заранее на специальный счёт. Нужно подать заявление особой формы, приложить определённые подтверждающие документы, в том числе паспортные данные и так далее.
Уже одно это отпугивает большинство людей ,потому что, чтобы правильно заявиться на торгах, надо иметь хоть какое-то понятие о юридических документах и разбираться в этом вопросе. Вы можете вполне уплатить задаток, а вам в принятии заявления откажут из-за неправильной запятой. Задаток же вам будут возвращать месяц и это ещё самые мягкие варианты.
Учтите, что работать надо только с проверенными и крупными организаторами торгов, поскольку по сути торги может организовать любое лицо. Легко нарваться на мошенников, если вы никогда этим не занимались и потерять деньги. Поскольку все торги сейчас проводят электронные площадки - вы не сможете физически посетить их и найти конечных лиц, если что-то пойдет не так.
В-третьих, давайте посмотрим принципиальный вопрос – почему на торгах имущество стоит дешевле? Ведь вокруг рынок и есть определённая сложившаяся на рынке цена, которая не может так просто отклонятся. А тут вам предлагают ниже сразу процентов на 30-40? Такая практике в объявлениях на торгах достаточно распространена.
Но вы должны помнить, что торги проводятся на повышение, поэтому начальная цена специально устанавливается заниженная для того, чтобы вызвать интерес к торгам, привлечь как можно больше потенциальных покупателей. С этой целью цена снижается достаточно существенно, чтобы выглядело в глазах потенциальных покупателей привлекательной.
Потом в процедуре торгов идут торги уже между участниками. Естественно цена начинает возрастать и в конце концов состоится продажа, хотя не спорим, что продажа обычно всё равно дешевле рыночной цены процентов на 10, но это уже не 30-40 % явно.
Но даже и 10% от покупки недвижимости достаточно большая сумма и опять таки она тоже должна быть объяснена. Что ж, разъясняем:
Вы должны понимать, каким образом недвижимость попадает на торги. Чаще всего это ипотечная недвижимость, которую ипотечники не могут выплатить и банки намучившись с ними, наконец, получают все необходимые судебные решения и выходят на процедуры торгов.
Второй вариант – это банкротство. В ходе банкротства всё имущество должника должно быть реализовано и арбитражный управляющий проводит торги , поэтому они заинтересованы продать как можно быстрее, чтобы закончить процедуру, потому что процедура достаточно длительная и может занимать несколько лет.
Кроме того, арбитражный управляющий продает чужое имущество и не особо заинтересован в том, чтобы сильно наценивать, а наоборот заинтересованы, чтобы продать его быстро. В принципе аналогичное положение и у приставов. Они также продают чужое имущество и им не важно сколько оно будет реально стоить, они в любом случае получат свои 7% от цены.
А что касается банков, у них как правило, хотя бы частичная ипотека выплачена - например, первоначальный взнос 10% и хотя бы 10-20% выплат. Т.е. они имеют 30% возвращенных кредитных средств, и если даже квартира продастся за 70% стоимости, то они всё равно становятся в выигрыше. Поэтому получается, что все заинтересованы снизить цену, поэтому в торгах цена дешевле.
Но понятно, что ничего не дается даром, если цена меньше, значит что-то другое больше и это риск! Т.е. в этой недвижимости всегда есть проблемы.
В первом случае – это банкротники, во втором случае – ипотечники. Понятно, что все ипотечники (банкротники) живут в этих квартирах со своими семьями, платить ипотеку они не имеют возможности, а выселяться им некуда. Надо сразу быть готовым к тому, что не смотря на все решения судов, ипотечники выселятся не будут. Дело по выселению будет долгим, а еще там будут малолетние дети, старики и инвалиды, которых тоже прописаны в этой квартире.
Также там могут оказаться лица, которые имеют право на бессрочное пользование квартирой типа отказавшихся от приватизации либо по завещательному отказу.
Хотя все долги просужены и ипотечники не имеют юридического права проживать в квартире, но они там находятся физически. Выселить их оттуда очень тяжело. Вам нужно обратиться в суд с соответствующим иском о выселении, пройти все судебные процессы, получить исполнительные листы и, наконец, с приставами физически их выселить. Приготовьтесь, что это займёт и год и полтора. Эти малолетние дети будут болеть как раз ко дню очередного заседания, а пенсионеры будут находиться на лечении постоянно. Суды будут откладываться и тянуться бесконечно.
Ввязываться в такие дела на ипотечные средства не рекомендуем категорически!
Для некоторых фирм такие квартиры являются их бизнесом. Они покупают квартиры и за счёт юридических средств, решают заложенные там проблемы и после чего уже продают квартиру по нормальной рыночной цене. Это бизнес, там есть свои юристы, риэлторы, которые всё это проверяют и так далее.
Если вы хотите влезть в этот бизнес, то вам надо будет самим заранее проверить состояние дел с конкретной квартирой. Увидеть, что там и какая заложена проблема и понять, можете ли вы её решить. Как минимум вам надо обладать какими-то юридическими знаниями, иметь опыт судебной работы либо иметь нанятых специалистов. У вас должен быть запас денежных средств, потому что суды всегда долго и вы сможете занять эту квартиру не ранее чем через год, а то и дольше. Всё это надо обсчитать и просчитать.
Как видите всё не так просто , как кажется , поэтому если у вас нет такого опыта, в это дело лучше вообще не стоит ввязываться , вы там оставите последние нервы, а результат трудно прогнозируемый.
Мы разобрали вопрос, дали свои рекомендации. Спасибо за прочтение статьи, если понравилась можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу. Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г. Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги. Всего хорошего.