Чтобы приобрести жилье, недостаточно накопить нужную сумму. JCat.Недвижимость расскажет о том, какие документы необходимо подготовить к моменту сделки между продавцом и покупателем.
Заключение договора купли-продажи — это важное мероприятие, которое требует подготовки. Даже если сделку помогает оформить риелтор или юрист, нельзя полностью полагаться на специалистов — всегда есть риск ошибки из-за «человеческого фактора», которая в итоге может стоить очень дорого.
Одна из важных задач участников сделки на протяжении всего процесса купли-продажи заключается в сборе и оценке документов. Продавец обязан предоставить все необходимые бумаги по запросу покупателя, а задача покупателя в этот момент — знать, что именно нужно проверить перед покупкой.
Важно помнить, что документ купли-продажи получает юридическую силу не с момента подписания, а только после регистрации перехода права владения недвижимостью. Этот процесс регистрируется в Росреестре — полноправным владельцем покупатель может стать только после внесения новой информации в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН).
Именно для этого участникам сделки необходимо собрать общий пакет документов. Точное содержание набора бумаг во многом зависит от особенностей объекта недвижимости — например, степень сложности подготовки к сделке будет отличаться при покупке квартиры на первичном и вторичном рынках.
Чтобы разобраться в этих деталях, изначально нужно определить, что входит в основной набор документов, а затем уточнить особенности в связи с определенными условиями сделки.
Базовые документы для покупки квартиры
Естественно, заключение договора невозможно без удостоверений личности сторон, а также основных подтверждений того, что имущество было продано и куплено на законных основаниях.
Удостоверения личности
Паспорта — это неотъемлемый атрибут заключения сделки, поскольку без оригиналов и копий удостоверений личности продавца и покупателя не будут оформлены изменения в ЕГРН.
Если интересы одной или сразу нескольких сторон представляет лицо по доверенности, то необходимо предоставить официальный нотариально заверенный документ о назначении доверенного представителя. В доверенности должны быть подробно перечислены все полномочия этого человека и подписание договора купли-продажи с оформлением права собственности. Доверенному лицу также необходимо предоставить паспорт и копию удостоверения личности.
Сам договор между продавцом и покупателем
Документ о купле-продаже составляется в трех экземплярах — два из них достаются участникам сделки, а третий переходит в Росреестр.
Существуют типичные формы договора, которые дополняются различной информацией в зависимости от конкретных условий продажи и покупки. Чтобы правильно составить документ и защитить себя от возможных последствий, лучше воспользоваться помощью юриста.
Документ купли-продажи обязательно должен содержать информацию:
- описание объекта недвижимости;
- информация о сторонах и их волеизъявление;
- время и место подписания;
- данные о госрегистрации прав продавца;
- стоимость жилплощади;
- пошаговый алгоритм внесения оплаты покупателем;
- данные об отсутствии людей, прописанных на этой жилплощади, а также третьих лиц, которые претендуют на квартиру.
Если упустить хотя бы один пункт, можно получить проблему в виде отказа в оформлении договора.
Также документ считается недействительным без акта приема и передачи жилплощади, который подтверждает реальное выполнение обязательств сторон.
Выписка из ЕГРН
Этот документ помогает установить данные о количестве собственников и убедиться в отсутствии ограничений, связанных с жильем.
Документ об оценочной стоимости объекта
Такая справка необходима, чтобы подтвердить соответствие оценочной стоимости жилья и суммы, которая прописана в договоре. Процедура экспертной оценки занимает около 2–3 недель, для получения справки можно обратиться в МФЦ или в БТИ.
Дальнейшее наполнение пакета документов зависит от вида и характеристик объекта, рынка недвижимости и условий договора купли-продажи.
Покупка новой квартиры
Если речь идет о жилье в новостройке, то в роли продавца выступает строительная компания. Покупка квартиры на этапе строительства дома — это всегда риск, поскольку объект еще не сдан в эксплуатацию. Но, с другой стороны, это может быть выгодная покупка или инвестиция — в зависимости от целей покупателя.
Важно с особой тщательностью проверять пакет документов от застройщика, в который обязательно должны входить:
- разрешение на строительство — документ от органов местного самоуправления;
- инвестиционный контракт с указанием условий строительства и обязательств застройщика;
- проектная декларация с детальным описанием собственника земельного участка и его финансового положения, а также кадастровых данных;
- экспертное заключение о проекте;
- разрешение на возведение жилых домов важно проверить с помощью документов на земельный участок;
- учредительная документация — включает в себя все важные данные о компании-застройщике;
- договор страхования — этот документ очень важен для покупателя, поскольку представляет собой защиту на случай банкротства компании или других непредвиденных обстоятельств.
Также в список документов необходимо добавить договор о долевом участии, если в качестве покупателя квартиры выступает дольщик.
Приобретение квартиры от собственника
Вторичный рынок недвижимости всегда связан с рядом вопросов о правах продавца как владельца, наличии обременений и других «сюрпризов», которые могут ожидать покупателя. Поэтому к базовому комплекту документов необходимо добавить ряд выписок и справок.
Выписка из ЕГРН
Все, кто оформлял сделки с недвижимостью до середины июля 2016 года, помнят о таком документе, как свидетельство о праве собственности. Но с сейчас этот документ считается недействительным — в список требований к пакету документов вошел аналог свидетельства. Теперь подтвердить право владения имуществом можно только с помощью расширенной выписки из ЕГРН.
Документы, подтверждающие права владения продавца
В качестве таких документов продавец квартиры может предоставить договор купли-продажи, ренты или дарения. Также право владения подтверждает свидетельство о получении наследства, соответствующие судебные решения и документы о том, что недвижимость была предоставлена государством.
Главное условие заключается в том, что такой документ должен быть официально зарегистрирован, а его данные — быть в базе ЕГРН.
Справка об отсутствии задолженностей
Документ об исправной оплате коммунальных платежей необходимо получить в локальном отделении налоговой службы. Важно помнить, что справка действительна 6 месяцев с момента выдачи, поэтому необходимо позаботиться о «свежем» документе в момент заключения сделки.
Также в управляющей компании необходимо заказать справку об отсутствии задолженностей по квартплате — копию финансово-лицевого счета. Срок ее действия еще меньше — всего 10 дней, поэтому заказывать документ необходимо непосредственно накануне подписания договора.
Справка о лицах, которые проживают в квартире
Этот документ называется выпиской из домовой книги, и взять его можно либо в управляющей компании, либо в товариществе собственников жилья. Документ считается действительным в течение 14 дней с момента выдачи.
Другие разрешительные документы для продажи квартиры
Если продавец состоит или состоял в браке, необходимо приложить к документам согласие супруга или супруги. В случаях, если на указанной в договоре жилплощади проживают несовершеннолетние лица, обязательно также взять разрешение от органов опеки и попечительства.
Дополнительные документы для покупки квартиры
В зависимости от особенностей объекта для регистрации сделки могут потребоваться дополнительные официальные бумаги:
- уставные документы юридического лица, если продавец — ИП;
- отказ долевых владельцев при продаже доли объекта;
- документы из банка, в случае если недвижимость находится в залоге или ипотеке;
- подтверждения законности перепланировки в квартире.
Если оказывается, что у квартиры есть обременения, список документов может быть еще объемнее — разобраться с точным перечнем поможет только специалист в сфере недвижимости.
Как подать документы?
Подать пакет собранных бумаг можно через разные инстанции — от выбора будет зависеть сложность и скорость их анализа и регистрации.
Основные варианты подачи:
- Персональный визит в Росреестр (территориальный орган).
- Направление документов в Росреестр заказным письмом.
- Услуги электронного сервиса на сайте Росреестра.
- Обращение в посреднический орган — МФЦ.
- Услуги компаний-представителей.
Оптимальным вариантом считается визит в локальное отделение Росреестра — так можно сразу получить отказ и консультацию в случае неправильного оформления пакета документов. Другие способы связаны с дополнительными условиями, такими как оформление электронно-цифровой подписи, длительное ожидание или риск мошенничества со стороны посреднических организаций.
Получение выписки из ЕГРН
Выписку, без которой не может состояться ни одна сделка, можно получить с помощью одного из альтернативных вариантов:
- через МФЦ;
Юридическая ценность документа не зависит от способа получения, поэтому стороны вправе самостоятельно выбрать оптимальный алгоритм получения выписки.
Важно помнить, что цена ошибки при покупке недвижимости слишком высока, и в этих вопросах не стоит доверять никому, даже близким людям. Только тщательная проверка документов поможет избежать негативных последствий и убережет от потери средств, накопленных на такую дорогую покупку.