Группа людей объединяется для покупки площади в разы дороже суммы, которая есть на руках у каждого отдельного инвестора. 300 000 рублей накопить проще, даже при заработке в 30 000 рублей в месяц — а вот потянуть вложение в сотни миллионов рублей — столько стоит доходный торговый центр в Москве и области — задача не из легких.
Риски
Первая такая инвестиционная компания как AKTIVO появилась в 2015 как решение проблемы начинающих инвесторов: вложить минимум — по законам РФ — это 300 000 рублей, а потом не иметь головной боли и не учиться управлению недвижимостью. Цель инвестора — получить прибыль, а не становиться целой командой специалистов для обслуживания недвижимости и поддержания потоков клиентов. Причем не только своих — арендаторов недвижимости, но и клиентов для таких арендаторов. В конечном итоге прибыль инвестора формируют именно они.
Проект начинал с нуля как стартап. Он разведал обстановку для всех последователей. Исследование экспертной комиссии из специалистов по инвестициям разного рода направили на то, чтобы понять: во что вкладываться и как уменьшить риски. Ведь инвестиции — это всегда риск, чтобы там не говорили. Эксперты выявили три группы рисков и стали ими управлять:
- юридические — когда застройку банально признают незаконной и приезжают с бульдозерами, чтобы ее ликвидировать вместе со всеми вложениями инвесторов. Нет недвижимости — нет денег;
- коммерческие — недвижимость привлекательна для арендаторов сейчас, но перестает таковой быть, когда рядом строят новый объект или меняются другие условия. Недвижимость есть, но арендаторам не интересна;
- бытовые — фасад и территория здания привлекательные, а внутри гниль и рухлядь. В итоге приходится тратить миллионы на ремонт.
Какую недвижимость выбрать
Команда пришла к выводу, что наименее рискованный и доходный вариант из всей коммерческой недвижимости — торговая, где главный арендатор — ритейл. Идеально, если он еще и крупный сетевик. Логика простая: в периоды, когда экономика нестабильна, компании в первую очередь избавляются от офисов и лишнего персонала. Из офисов съехать просто. Офисную недвижимость из списка желаний исключили. Складская недвижимость тоже рискованная — такие территории чаще всего строятся под конкретный тип или даже конкретную компанию. И если арендатор съезжает или закрывается — найти нового сложно. Ведь новому арендатору придется крупно вложиться, чтобы обустроить территорию под себя. Торговая недвижимость гораздо более универсальна и приспособлена к изменениям. К тому же ритейл был и будет всегда — есть всем хочется.
Прогноз на будущее
Пассивный доход как вложение успешен , потому что заработок инвестора прямо интересен и самому Проекту. AKTIVO забирает процент от заключения сделки и процент от прибыли торговой недвижимости под управлением. Пайщики получают доход очищенный от всех расходов, включая налоги, прибыль на карту в конце месяца. Чистый доход от недвижимости: 9-10%.
Если раньше стабильную прибыль приносили гигантские торговые площадки, то теперь в тренде районные торговые центры — 3000 — 3500 кв. м. Они быстро возводятся, удобны потребителю так как находятся в непосредственной близости , интересны арендодателям. Районный ритейл процветает — никто не хочет тратить много времени на поход в магазины и поездки по пробкам. Гораздо проще перейти дорогу и попасть в среднего размера магазин, в котором все есть.
При этом AKTIVO как огня избегает строек и модных гастро-маркетов. Причина в существенных и не управляемых рисках: нет гарантии, что стройка закончится, и нет гарантии, что старинные территории, где размещаются гастро-маркеты, не нужные государству сейчас, не понадобятся ему завтра.
Резюме
Коллективные инвестиции — шанс стать успешным инвестором новичку. Для крупного игрока — это вариант диверсификации активов. Проекты, по типу AKTIVO, помогают получать пассивный доход, избегая включения в рутину сделки, а затем управления. При самостоятельном инвестировании в недвижимость важно помнить: какими бы привлекательными не были инвестиции — они требуют здравого подхода. Обязательно проверяйте все юридические и коммерческие риски. Не стоит доверяться словам или сертификатам — люди лукавят, бумаги бывают недостоверными или неполными — обязательно привлекайте экспертов, которые не связаны с объектом.