Такой формат, как нано-апартаменты, появился на российском рынке буквально только что. По сути, силами энтузиастов Москвы: в регионах про него и не слышали. Да и в обеих столицах нано-апартаменты появились во многом в ответ на спрос.
Наш сегодняшний спикер – Мария Аверкина, Директор по развитию FREEDOM NATURI, владелец сети капсульных отелей POWER NAP / Деловой сон. Мария не первый год консультирует девелоперов и владельцев апартаментов капсульных форматов. Недавно к ней обратились за советом по вопросу превращения сета купленных апартаментов в нано-отель. SmartApart не мог пройти мимо такого кейса и расспросил эксперта о нюансах.
«У нано-апартаментов в РФ истории пока нет вообще»
Основная цель появления нано-апартаментов в Москве – сдача в аренду. Поэтому и образуются они в районах транспортно-информационных хабов: рядом с вокзалами, аэропортами, у выставочных центров, в частности – «Крокус-Экспо». То есть там, где человеку нужно комфортное место исключительно для сна – отдельное, а не в формате хостела. Поэтому «нано-апартаменты в российском формате» – это часто двухъярусные микрономера со всем необходимым. Площадь – всего от 7 кв. м. Под двухъярусными мы не подразумеваем хостельные кровати: это номера наподобие гостиничных, с относительно высокими потолками, где есть возможность перенести непосредственно спальное место на «второй этаж». Чтобы в «первый этаж» спокойно вписались мини-коридорчик, ванная комната, кухонная и рабочая зоны. По сути, это микроквартиры.
Люди до 18 часов в сутки проводят на мероприятиях: семинарах, конференциях, на обучении, на деловых встречах. Снимать гостиничный номер смысла нет, тем более втридорога; а в районе того же “Крокуса” отели в дни крупных выставок распроданы. Хостел для солидного бизнесмена – не вариант, а капсульный отель, где можно только спать, недостаточно удобен. В итоге хостел, так сказать, скрестили с капсульным отелем, увеличив место для сна, добавив “приватности” и снабдив собственной “лаунж-зоной”. В итоге получились этакие капсульные апартаменты, или нано-апарты.
Что обязательно должно присутствовать в таких нано-апартах? Чистота. Гарантированная безопасность. Оснащение всем необходимым (сантехника, техника, мебель). Максимальная эргономичность. Продуманная планировка, позволяющая в каком-то смысле увеличить имеющееся пространство.
Тот объект, который я сейчас консультирую, находится как раз в районе “Крокус-Экспо”. Это двухуровневые комнаты, площадь пола небольшая: всего 10–14 кв. м. Но с учетом “формата пентхауса” высота потолка – 4,5 м – позволила сделать комфортную антресоль и перенести туда спальню. Внизу – кухонная зона, санузел, иногда раскладной диван, позволяющий при желании разместить в одном нано-апартаменте даже несколько человек, например семью. Общая площадь получается 18 кв. м – уже практически как стандартная небольшая студия.
Функциональные зоны разнесены: работаешь внизу, спишь наверху. Нет ощущения “жизни в чулане”. Именно поэтому такие нано-апартаменты, если говорить о размещении одного постояльца, подходят не только для краткосрочного, но и для долгосрочного проживания в том числе: не только учеба, стажировки и сессии на протяжении нескольких недель, но иногда и месяцы. Такой формат будет востребован даже у жителей Подмосковья, работающих в Москве. Я сама иногда думаю, что охотно сняла бы такой апартамент на наиболее активные периоды работы, чтобы не проводить по три-четыре часа в сутки в дороге, отрывая их от сна. Нано-апартаменты наверняка подойдут и работающим в Москве менеджерам из области и даже из соседних регионов, которые могли бы здесь ночевать с понедельника по пятницу, а на выходные уезжать к семье.
Владелец упомянутого проекта – бизнесмен и инвестор Антон Урманчеев. Гостиничный бизнес для него – не ключевой, хотя другими форматами недвижимости он занимается более 15 лет. Этим сегментом заинтересовался почти случайно, столкнувшись на просторах Москвы с одним из многочисленных «инфо-бизнесменов», приводящих инвесторов в золотые, по их мнению, проекты по недвижимости. Антон уточняет, что по обещаниям инфо-консультантов, этот бизнес должен приносить от 18–20 % в год и выше. На практике, конечно, лучше срезать цифры в 2 раза, по крайней мере в ближайшие пару лет, говорит новоиспеченный отельер.
Как и зачем трансформировать в нано-апартаменты уже готовый проект? И нужно ли?
Мария Аверкина уточнила, что в случае с объектом, который она помогает «доводить до ума», владелец выкупил в районе выставочного центра даже не здание и не полздания, а несколько крупных юнитов в жилом комплексе рядом с «Крокус-Экспо», на верхних этажах. Категория недвижимости – апартаменты, выглядели они как пентхаусы с четырехметровыми потолками. Каждый из приобретенных юнитов разбили на пять мини-апартаментов. Получилось подобие комплекса нано-апартаментов от одного собственника, в составе ЖК.
Однако не в каждом апарт-комплексе или ЖК юниты пригодны под переделку в нано-апарты. По мнению Марии Аверкиной, возможно, скоро появятся строения, где такой нано-формат можно – и нужно – закладывать в архитектурный проект изначально. Потому что у него большое будущее.
Как быть, чтобы не переделывать?
Многое будет зависеть от застройщика. Потому что в идеале это верхние этажи с высокими потолками: именно такие апартаменты идеально подходят для переформатирования. Так что если застройщики “пойдут” в этот формат и согласятся сразу закладывать “потенциальные нано-апартаменты” в проекте, предлагая как “продукт со свободной планировкой”, так и готовые варианты, то темпы роста ниши будут высокие.
Что важно, кроме приличной «начинки»?
Крайне важно качество обслуживания и вообще характеристики таких нано-апартов. То, что получилось у нас с Антоном, – по категории и по цене примерно как гостиница 3*, а вот по исполнению, качеству дизайна, характеристикам и сервису тянет на крепкую 4*. Что не может не заинтересовать целевую аудиторию: тех посетителей выставок, которые целенаправленно едут в “Крокус-Экспо” со всей страны, чтобы завязать новые деловые контакты, подписать новые договоры и т.д. Потому что в нужные даты и в пешей доступности от выставочного центра что-то приемлемое днем с огнем не найдешь, а номеров или квартир по такой цене и с таким качеством нет вообще.
Плюсуем сюда и возможность продлить проживание на любой необходимый срок.
Как уточнил нам владелец, из трех переделываемых апартаментов (итого 14 нано-юнитов) пять юнитов (один бывший пентхаус) уже полностью готовы и загружены на месяц вперед. Оставшиеся планируется доделать в ближайшее время, и на них тоже наверняка очень быстро найдутся свои гости.
Комментарий Антона Урманчеева: «Из моей практики главных сложностей – две: сделать что-то более интересное… что не так-то просто, учитывая небольшой формат апартаментов, и, пожалуй, самое главное – это управление, другими словами, сервис».
Точный метраж: было 76 метров площади, стало 5 юнитов общей площадью 97 метров. Ну что же, прибавка в 26%! Стоимость ремонта – около 5 млн рублей, и это не включая некоторых необходимых, по мнению Антона, опций.
«Конечно, мы старались сделать лучше среднего по рынку, но есть и просчеты – например, не установлены кондиционеры, что дало бы еще более 400 тысяч расходов с учетом нашего деления на студии и длины необходимых трасс… Что касается времени ремонта – закладывайтесь примерно на полгода, и если “инфо-бизнесмены” обещают сделать вам всё за 3–4 месяца, не надо забывать, что это будет работа, как я её называю, треста “Шайтанмонтажстрой”, но только не на объекте консультанта, а на принадлежащей вам собственности, и изменить потом качество отремонтированного объекта будет сложно и крайне недёшево».
У меня информация, что загрузка уже готовых – 70% в месяц, так ли это? «Пока примерно такие цифры, надеемся постепенно улучшить показатели, – говорит Антон. – Наши клиенты, в основном, приезжают в Москву по работе, но, конечно, как в любом отеле, не обходится без темы романтики».
По оснащению
«Могу посоветовать ознакомиться с опытом отеля Q Box в Санкт-Петербурге – они как раз предлагают номера, очень похожие на нано-апартаменты в том варианте, который мне кажется практически идеальным», – комментирует эксперт.
Что из себя представляет такой номер? Над буквально 4–5 квадратными метрами пола организована антресоль; входишь – слева тумбочка, вешалка, шкаф, этакий «тамбур». Дальше – дверь в санузел и лестница наверх. Над санузлом – спальное место, внизу – мини-гостиная. То есть получилась фактически «жилая комната в капсульном формате», или самые крошечные – пятиметровые – нано-апартаменты.
Конечно, если речь идет о долгосрочной сдаче в аренду, то тут площадь точно должна быть больше: 11–14 кв. м пола, вместе с верхним ярусом – ближе к 20.
Точно так же с нано-апартаментами, которые предполагаются на продажу: помимо экстраграмотной планировки, обязательно должно быть предусмотрено место под нормальный санузел, а не «душевая лейка над унитазом», и под полноценную кухню, хоть и маленькую.
Мебель
А вот в плане мебели вполне можно перенять опыт Японии или Китая: там можно присмотреть очень удачные варианты создания антресолей, гибридные предметы мебели типа «днем шкаф – ночью кровать», когда массив кровати из вертикального положения переводится на ночь в горизонтальное; «тумбы для вещей – тире – стулья», и т.д.
Нужна вот такая “умная” мебель. В России она уже есть: могу посоветовать компанию Olsen. Да, она недешевая – и это еще мягко сказано: ценник внушительный. Однако при всем при этом у них – очередь на производство: столько желающих приобрести их изделия. Потому что компания создает отличные варианты – по сути, они трансформируют всё из всего.
Пространство-«трансформер» по своей сути
«Важный момент, на который хочу обратить ваше внимание: максимально эргономичная, “гибридная” мебель – это еще не все. Уделите внимание тому, чтобы благодаря такой мебели и выносу спальной зоны в “невидимый” сектор можно было легко превратить жилую комнату в… офис. Чтобы обитатель нано-апартамента мог его использовать именно так – и не только во время онлайн- (Zoom и прочих) конференций, а и офлайн.
Трансформирующаяся мебель при грамотном дизайн-проекте позволит превратить гостиную в полноценный кабинет: кровать – наверху или «уходит» в шкаф, кухня «сворачивается» и закрывается (дверями, ширмами и прочее), исчезая с глаз. И вот у вас в распоряжении настоящее рабочее пространство. Где и самому работать приятнее, и деловых партнеров сюда можно пригласить.
Представляете, какая экономия: арендуешь или даже покупаешь помещение, которое одновременно и жилье, и офис? Особенно в районе выставочных центров!
Так что у такого кардинально нового формата действительно большое будущее».
Автоматизация
Владелец, который сдает нано-апартаменты в аренду, должен очень тщательно за ними следить – во всех смыслах. Да, за уборку будет отвечать горничная; но этого недостаточно. Поэтому максимальная автоматизация – «наше всё»: это разнообразные датчики – света, температуры, дыма, возможных протечек, наличия/отсутствия человека в номере; возможность все это контролировать и при необходимости перекрывать ту же воду или разблокировать умный замок в двери удаленно.
«Правда, сейчас это довольно дорого, и тут встает вопрос соотношения цены и возврата инвестиций. Однако я уверена, что как только формат начнет развиваться – совсем скоро – появятся более доступные предложения по такого рода контроллерам. Да что уж там, уже появляются».
Возврат инвестиций
«Тут сложно сказать: формат действительно очень юный. Но, по сути, вот такие вот небольшие объекты – будь то капсульные отели, секционные глэмпинги и т.д., то есть все вот такие микронизированные гостиничные форматы, – по идее, их окупаемость должна быть порядка пяти лет».
Возможные ошибки и возникшие трудности. Работа с УК и другие подробные комментарии наших экспертов по данной теме, читайте на портале Smart Apart в рубрике Экспертное мнение "Нано-апартаменты: «для счастья много не надо».
*Все фотографии предоставлены Антоном Урманчеевым