О себе в 2 словах.
Мне 32 года, я ранний пенсионер рецидивист и сторонник движения FIRE. Уже больше года я нигде не работаю на постоянной основе, трудовая лежит где-то дома. Я живу на доход от ренты (покрывает потребности моей семьи на 85 - 100 %).
Дополнительный доход имею от подработки агентом по недвижимости, продажам оборудования для промышленности (консультант-посредник), а также создаю свой бизнес (он пока генерит минимальные потери).
Вступление.
Сегодня я хочу разобрать ипотеку на своем личном опыте. Давайте посчитаем вместе во сколько она мне обошлась.
Как я брал ипотеку
Начну с того, что на момент взятия ипотеки (конец 2015 года) я знал только один инструмент сбережения денег - спрятать под подушку.
Все окружение повторяло заветные слова: "...бетон, новостройка, жилая недвижимость, купи на котловане, ипотечное плечо...". При этом те же самые люди в один голос кричали: "акции = лохотрон, депозиты = украденные деньги и т.д. и тп.". К чему мог прийти пацан с небольшими сбережениями, который никогда не жил богато, который был абсолютно безграмотным финансово?
Я купил воздух на высоте от 21 до 24 метров над землей. Где-то там, в небе должна была быть моя будущая квартира. Стадия строительства - котлован. Купил само собой в ипотеку, использовал кредитное плечо.
На выбор мне дали 5 банков. Названия которых вряд ли знает кто-то за пределами банковской отрасли. Мой ипотечный банк на сегодня входит в топ-100 по России.
Выбирал очень просто, посмотрел программу и обрадовался. 7 % годовых в первый год, а со второго и далее 11,5 %. Будучи полностью уверенным в своих силах быстро все погасить, я ринулся в бой!
Ожидания и реальность.
Жизнь, конечно, сразу внесла свои коррективы. За первый год я смог погасить только 950 000,00 рублей, а планировал внести не менее 2 500 000,00 рублей. То есть мои ожидания не оправдались аж на 1 550 000,00 рублей! А это в свою очередь более 17 000,00 рублей в месяц переплат!
Я подумал, что в следующем году уж точно практически все закрою. Но жизнь опять внесла коррективы, у меня жена ушла в декрет. Доходы снизились ровно в 2 раза.
Не смотря на это, удалось выжать из себя 1 480 000,00 рублей, отдал в счет погашения вообще все что было. Получились почти те самые полтора ляма, которые не смог заплатить в первый год, когда ипотека была по 7 %.
Суровая действительность.
Появление ребенка. Смена работы. Постоянные платежи по ипотеке. Поездки на отдых. Содержание машины, как же без нее. Снижение курса рубля. И это не полный список всего того, что высасывало из меня деньги в следующем году.
К третье году ипотеки я подошел с долгом в чуть более 700 000,00 рублей. При этом моя ЗП еле-еле покрывала мои ежемесячные траты. Я уже не мог гасить ипотеку досрочно. За весь 2018 год я смог наскрести и загасить жалкие 200 000,00 рублей. Обязательные платежи тело долга не первых годах вообще не сокращают. Ты тупо платишь проценты банку.
С одной стороны платеж в месяц был небольшой, но я платил за то, чего не было. Я не мог в этой квартире жить, я не мог ее сдать. Я мог лишь за нее платить и верить, что ее когда-нибудь да построят.
Кручу-верчу, запутать хочу.
А еще у меня помелся застройщик. Начал дом строить один, а заканчивал уже другой. Поменялся и проект ЖК:
- Увеличили этажность новых корпусов.
- Заменили монолит на панель. Следовательно, снизили класс жилья.
- Нарезали в новых корпусах по 100 студий на этаж.
- Убрали из проекта: церковь, административные здания, бизнес здание, поликлинику.
- Добавили дополнительные корпуса...
Это лишь часть изменений. У людей на форуме была паника. Часть считала, что мы станем теми самыми обманутыми дольщиками. Часть считала, что нас "поимели", но тут и спорить не приходится. Покупали одно - получим уже совсем другое.
Стоит ли говорить о моем эмоциональном состоянии? Живу на одну зарплату, все финансы сожрала ипотека, случись беда, а у меня пустые карманы, а тут еще и такое...
Повезло, дом сдали вовремя. Ну, точнее на полгода позже заявленного - классика жанра и на сей день. Особенно когда срок сдачи стоит на 4 квартал.
Важное решение.
К 2021 году я немного встал на ноги. Начал зарабатывать больше, чем тратить. Хватило для того, чтобы за 2019 год сделать ремонт квартире и в 2020 году ее сдать.
У меня снова появилась подушка безопасности на 6 месяцев. Я даже накопил с пол ляма. Мыслей спустить их на обновление машины (моей 10 лет уже), шикарный отдых для всей семьи или накупить статусных безделушек уже давно нет. Перерос.
Начал смотреть в сторону дивидендных акций, ОФЗ, ЗПИФ на недвижимость. Мне нужен постоянный приток денег "за ничего не делание". Понял, что рассчитывать на доходность в 10 % можно, но не более. Да и те надо еще поискать.
И тут я посмотреть на свою ипотеку. 350 тысяч долг под 11,5 %. Мне кажется это лучшее вложение на сегодня. Я избавлюсь от ежемесячного платежа в размере почти 5 тысяч рублей, из которых 2/3 это проценты банку.
Цифры по финалу.
Ипотека обошлась мне в 612 000,00 рублей переплат.
Рост цены квартиры за эти годы составил приблизительно 20 %, а это всего-лишь жалкие 4 % годовых. Такую доходность превысит даже сегодняшний депозит в Сбере.
Единственный плюс от этого вложения, доходность от ренты - 11,76 %. Это хорошие цифры. А в номинале эти доходы позволяют мне закрыть потребности семьи на 85 - 100 %.
Жить на свое.
Ипотека это мой первый и последний кредит. Больше я на эту удочку не попаду! Мне хватило, наигрался в плечевого-инвестора. Жаль, что когда брал ипотеку, рядом со мной не было человека, который бы посоветовал инвестировать то, что имею и не пускаться в авантюры.
Закрыв ипотеку, я фактически добавлю 5 тысяч рублей к ежемесячному доходу своей семьи, а это 60 000,00 рублей в год. Это отличный результат. Я буду больше получать и меньше тратить.
Движение F.I.R.E. это отличный пусть к финансовой независимости! Я уверен, что смогу достичь поставленных целей и получать пассивный доход, который в 4 раза превышает мои траты.
У меня есть ориентиры, люди, которые уже прошли этот путь. Они гуру и думают другими категориями. Мне только предстоит дойти до их уровня. Но первые успехи у меня уже есть.
Призываю всех присоединяться, совместно пройти путь к финансовой независимости и однажды сказать всему миру: "F$ck you money!"
Присоединяйтесь! Комментируйте! Задавайте вопросы!
Анонс следующей темы: Аренда коммерческой недвижимости, ЗПИФ или состав инвестиционного портфеля.