Рыночная цена парковочного места 23% в старой Москве. Узнаем, можно ли инвесторам увеличь свою прибыль с помощью парковочных мест.
Если сравнивать вход с жильём недвижимости, цена будет ниже. Вовне МКАДа с комфорт-жильём, за место в подземной парковке просят 1 миллион рублей. Сейчас цена с апреля 2021г. достигла 2,2 миллионов рублей. (+23% в год). Надежда вроде для данной фарцовки возможна. Но есть проблема, Такие парковки жилищных комплекс утрачивающий вид, по причине каршеринга и общественного транспорта.
Так если ли возможность получить пассивный доход на этом?
Есть, но не везде: особенно востребованными считаются паркинги в элитных комплексах, где у жильцов каждой квартиры по одной-две машины. А вот в ЖК комфорт-класса стратегия может не сработать — у местных автовладельцев может быть ипотека, из-за которой они предпочтут долгое время парковаться на улице. С другой стороны, недавнее исследование показало, в новостройках комфорт-класса 60% собственников квартир предпочитают арендовать машино-место, а не владеть им. Это и есть потенциал для инвестора. Если учесть, что арендная ставка в паркинге комфорт-класса внутри МКАД начинается от 5 тыс. руб., то за 1 млн руб. можно снимать его на протяжении более 16,5 года.
Машино-место в подземном паркинге в новостройках генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков называет субпродуктом, который интересен только жителям этого ЖК. «Бывают случаи (например, в центре Москвы), когда можно купить и сдать машино-места просто в силу их дефицита в конкретной локации. Но это исключение. Раньше бывали оптовые сделки с машино-местами (когда покупали с некоторым дисконтом (10–15%) несколько штук или даже десятков, и потом сами инвесторы продавали. Мне кажется, уже такого на рынке нет — давно не сталкивался», — уточнил эксперт.
Машино-место: организация бизнеса
Еще одна инвестиционная модель — организация бизнеса (автомойки, шиномонтажа и т.д.) на нескольких смежных машино-местах в подземном паркинге в торговых или деловых центрах.
«Один пост (постановочное место для авто) автомойки либо шиномонтажа состоит из двух машино-мест. Если рассмотреть бизнес-модель, то, купив четыре машино-места, можно сделать либо двухпостовую мойку, либо мойку+шиномонтаж. Один пост, к примеру, приносит 100 тыс. руб. В месяц, соответственно два поста это 200 тыс. руб.», — привел расчеты руководитель направления инвестиционных проектов агентства недвижимости Penny Lane Realty Сергей Портретный.
По его словам, доходность такого бизнеса «индивидуально определяется в каждом конкретном случае, а факторов, влияющих на нее, слишком много, чтобы усреднять». Чаще всего держатели тех же автомоек предпочитали арендовать площади. Интересно, что де-юре такая «история» продается как недвижимость, а де-факто — как бизнес. «Владелец автомойки при продаже ППА (переуступка прав аренды) запросит сумму, соразмерную 10 месяцам предполагаемой прибыли, что составит около 2 млн руб. Все зависит от качества автомойки и долгосрочности договора аренды. Иногда при пятилетнем контракте просят денег, которые можно заработать за два-три года. Если парковочные места взяты в аренду и там организован бизнес, то сделка пройдет по ППА с привлечением собственника, а покупатель заплатит и за контракт, и отдельно за бизнес», — объяснил Портретный.
Кейс: Пример управления автомойкой в ЖК
Константин Олехнович, руководитель отдела продаж компании «Риал Групп» (занимается бизнес-консалтингом и брокериджем в сфере готового бизнеса и коммерческой недвижимости)
— К нам обратился собственник автомойки в элитном ЖК на Мичуринском проспекте с целью продажи. Первоначальную стоимость указывать нет смысла — он купил объект у застройщика в совершенно других рыночных условиях много лет назад. Оценив объект, для повышения его ликвидности сменили арендатора — на сетевой детейлинг-центр «Монтана» (включает весь спектр услуг по обслуживанию автомобилей, средний чек — 20–30 тыс. руб.). Таким образом мы увеличили арендный поток и доходность до 500 тыс. в месяц. В таком виде проект нашел покупателя в течение двух недель, стоимость составила 45 млн руб., а окупаемость — 7,5 года.
Отдельная история — покупка машино-мест в городских паркингах. В 2013–2015 годах в Москве по распоряжению мэра было построено огромное количество открытых паркингов, это отголоски программы «Народный гараж». Москва периодически выставляет машино-места в таких паркингах на аукционы. По словам Портретного, основным минусом таких стояночных комплексов для организации в них бизнеса всегда был недостаток электроэнергии — 70–100 кВатт на весь паркинг. «Как правило, паркинги предназначались для жителей окрестных ЖК, но некоторые были неудобно расположены или жителей не устраивали цены, одним словом, они простаивали, их «оккупировал» бизнес, перепрофилируя под различные более востребованные проекты. Например, я даже знаю паркинг, где открылся магазин «Пятерочка». В некоторых организовывали салоны продажи б/у автомобилей, автосервисы, шиномонтажи, автомойки. За эти площади буквально сражались УК, но сегодня требования и нормативы ужесточили и накал страстей уже не тот», — рассказал Портретный.
Подобная инвестиционная история до некоторых пор была также возможна и на паркингах в ЖК. Но сегодня это уже редкость, потому что девелопер изначально организовывает в паркинге и автомойку, и шиномонтаж.
Кейс: Что делать владельцам крупных площадей на парковках в торговых центрах
Александр Перемятов, президент ГК Magic Group (занимается созданием собственного ретейла для торговых площадок, антикризисным управлением ТЦ и др.)
— Мы опросили несколько ТЦ и поняли, что их владельцы не рассматривают возможность продажи ни парковочных мест, ни площадей инвесторам. При этом, я вижу перспективу переформатирования некоторых ТЦ в складские пространства, например, на фоне банкротств. При этом мы видим, что у населения возрастает потребность в местах для хранения, логистических центрах, и часть ТЦ могут сменить назначение. В Европе давно организуют Self storage как дополнительный функционал для ТЦ (например, на парковочной территории организуются места для хранения, боксы, которые сдаются, например, местным жителям, из ЖК, в которых не предусмотрены кладовые). Для ТЦ это выгодно, поскольку обеспечивает дополнительный поток и посещаемость.
Например, в «Крокусе» есть пространство для вечеринок box-парк — оно сдается и под шоурумы, и под показы, и под ивенты. В других аналогичных пустующих пространствах ТЦ (опять же — паркингах) проводят фестивали кино (когда фильм можно смотреть, не выходя из авто по старой американской традиции). Парковки сдают автошколам, под картинг, на эксплуатируемых крышах организовывают ивент-площадки, футбольные школы или выставки с арт-объектами. То есть, монетизировать все эти площади можно и нужно, но все зависит от фантазии собственника.
Как внедряются новые правила? Приведу пример — когда-то в ТЦ «Авиапарк» была бесплатная парковка. И вот в 2018 году пришел новый топ-менеджер с решением сделать ее платной. Несколько месяцев даже сами сотрудники возмущались, пророчили снижение трафика. Но нет, люди очень быстро приняли новые условия, а доходы ТЦ возросли.
Материал носит исключительно ознакомительный характер: Мы не несем ответственности за результаты инвестиционных решений, принятых на основе указанных данных
Автор: Игнат Бушухин