Это постоянная тема: рост цен на недвижимость в регионах с повышенным спросом доставляет все больше и больше финансовых проблем «нормальным потребителям». Многие с трудом могут позволить себе жилую площадь. Тем более важно надежное финансирование. Эксперт Карстен Циммерманн дает советы, как это сделать.
Доход, цены на недвижимость и уровень сбережений являются факторами успеха для реализации мечты о недвижимости. Если вы затем воспользуетесь дикой путаницей в кредитных принципах банков, сберегательных касс и строительных обществ, вы окажетесь в наилучшем возможном положении.
Но один за другим. Любой, кто хочет купить или построить земельный участок, дом или квартиру , помимо надежного и адекватного дохода нуждается в хорошем капитале или собственных деньгах. Чем его больше, тем меньше доля займа, финансируемого за счет заемных средств. Банки, как правило, предпочитают использовать 20 процентов . В зависимости от покупной цены это может легко превышать 100 000 евро. Если собственного капитала нет вообще, то есть даже на вспомогательные расходы, многие банки сразу его отвергают.
Сколько собственных денег вы должны взять с собой для финансирования?
Мы считаем упомянутые выше 20% идеальным случаем, если не считать того факта, что это случается редко, за исключением наследников или поколения 50+. Но в чем основа экономии?
Для этого нет единого определения. Некоторые ожидают, что это будет зависеть от общих затрат, то есть включая дополнительные затраты на покупку для нотариуса, местного суда, налоговой инспекции (налог на передачу недвижимости) и брокера. Остальные видят это только в отношении ценных затрат на строительство или покупку. Следующий пример должен прояснить, что это означает:
Пример расчета: покупка дома на одну семью в Москве, цена покупки 12 000 000, предложение оформляется через брокера, комиссионное вознаграждение составляет 3,0%.
С конца 2020 года действует общенациональное регулирование, согласно которому брокерские расходы распределяются между продавцом и покупателем при покупке домов на одну семью .
Расчет необходимых собственных средств с учетом дополнительных затрат на закупочную цену:
Если покупатель приносит 20 процентов капитала (2 500 000 рублей), банк рассчитывает следующим образом:
1) Собственный капитал 2 500 000 рублей за вычетом дополнительных расходов 2 000 000, остается 500 000
2) Цена покупки 12 000 000 минус 500 000 = 11 500 000 = финансовые потребности
Но в чем суть этого примера покупки?
Не только для тех, кто даже не занимается такими мысленными играми из-за отсутствия финансовых возможностей, такие сценарии должны казаться невозможными или даже пугающими.
Представьте себе классическую пару с 30-летними и двумя детьми, ищущими недвижимость. Кто с этой биографией сможет сэкономить 150 000 евро и более на этапе наращивания своей жизни? Без помощи семейного окружения это возможно для очень немногих.
Давайте снова попробуем приведенный выше пример с почти 90-процентным финансированием, в котором 11 500 000 должны быть профинансированы за счет внешнего капитала. Если взять ипотечный кредит с первоначальным взносом в размере двух процентов, финансирование в настоящее время стоит около 60 000 рублей в месяц. Для многих это невообразимая сумма. Однако для очень значительного числа сотрудников в нашей стране это намного проще реализовать, чем привлечь необходимый капитал.
Мы сознательно выбрали этот пример по нескольким причинам. С одной стороны, он показывает пример общепринятой цены на все еще популярный дом на одну семью, без этого предложения, исходящего из обычно упоминаемых регионов с высокими ценами. С другой стороны, в зависимости от ситуации с собственным капиталом, в контексте финансирования рассматриваются пороговые значения, в соответствии с которыми банки часто устанавливают свои процентные ставки. В первую очередь следует упомянуть финансирование на 60, 80 и 90 процентов, всегда основанное на закупочной цене или рыночной стоимости. Постепенно он станет дороже до 90 процентов, сверх того, что заметно и возможно только для людей с доходом выше среднего. По сравнению с процентными ставками других десятилетий, даже процентная ставка с финансированием более 90 процентов чем-то похожа на нытье на высоком уровне.