Как я заработал 120 000 руб. на кредитах за 7 дней.
Сегодня расскажу как я заработал 120 000 руб. на кредитном брокеридже.
Ко мне обратился знакомый с запросом купить квартиру в Сочи. У него было примерное представление о бюджете - 15-18 млн. руб., о планировке - минимум 2 комнаты, дом введеный в эксплуатацию и чистовая отделка. Так же было желание взять 10 млн. руб. в ипотеке, остаток - собственные средства клиента.
Для начала я проверил, насколько реально в текущем рынке найти квартиру по данным параметрам, и оказалось что подходящих вариантов не так много. Нашли несколько предложений 2 комнатных квартир и аппартаментов с площадью от 70 до 100 кв.м. и стоимость от 15 до 25 млн. руб., созвонились с продавцами и убедились в реальности объявлений.
Далее, нужно было получить одобрение по ипотеке.
Так как клиент находился в Тюмени, а объект в Сочи , банк должен соответствовать двум критериям:
1) наличие отделения банка в Сочи и Тюмени
2) опыт проведения междугородних сделок.
Выбор пал на Сбер, ВТБ, Альфу и ТрансКапиталБанк
Клиент являлся собственником бизнеса - несколько ЮЛ и ИП.
Мы взяли в сделку 1 ЮЛ с хорошими оборотами, где клиент был директором и учредителем на 100% и так же его ИП.
По каждому работодателю собрали:
- справку по форме банка
- заверенную копию трудовой книжки от ООО
- выписку по расчетному счету за 12 месяцев
- учредительные документы
- фото бизнеса
- описание бизнеса
Также собрали пакет документов по супруге, у нее тоже было ИП.
Спустя примерно неделю рассмотрения, и обработку дополнительных запрос от банка, мы получили 4 решения:
1) Сбер отказал
2) ВТБ одобрил только 50% от стоимости объекта
3) Альфа отказал
4) ТКБ одобрил по ставке 11% + комиссия за выдачу 2,5% + страховка около 250 000 ежегодно
Мы не были довольны этими решениями, поэтому продолжили диалог с банком.
1) Сбер как оказалось отказал по долговой нагрузке клиента, ТК заёмщик являлся поручителем по крупным кредитам на бизнес, по другим ООО, суммы там были более 250 млн., Мы предоставили в банк отчётность по этим компаниям с хорошей прибылью и получили наконец одобрение.
2) ВТБ. 50% конечно мало, но можно было завысить объект недвижимости, показать стоимость не 15-20 млн., а все 30 млн. (Подробнее читайте пост про завышение), но в этом случае сделка удорожала за счёт подоходного налога, 13 % от разницы стоимости покупки и продажи квартиры текущим собственником (ее фактически платит покупатель)
3) причина отказа была в негативе по СБ и этот вариант мы забыли
4) оставили как запасной
Далее, мы начали выбирать объект.
Клиент сам решил поехать в Сочи и просмотреть понравившиеся варианты. Выбор пал на апартаменты, стоимость 19 млн. руб., площадью 95 кв.м. и с тремя комнатами.
В плане выбора банка, мы и клиент склонялись к Сберу, так как ставка была ниже конкурентов - 8,6%, и удобство работы с банком.
По объекту внесли задаток и заключили предварительный договор купли-продажи.
Далее, самое интересное.
Собрав все документы по объекту, список стандартный, андеррайтер, который согласовывает объект, запросил с нас Решение администрация города Сочи, о том, что постройка не является самовольной и приложения по аппеляции к нему.
Где он нашел ссылку на это Решение, осталось загадкой. В документах основания его не было, в текущем ДКП тоже, искать на сайте арбитражного суда - тоже нереально из за отсутствия большого числа переменных... Сам продавец не видел и не слышал о таком документе.
Чтобы решить этот вопрос, мы написали письмо нашему куратору, о том, какой это чудесный и замечательный заёмщик, как сделка нужна банку, и что запрос андеррайтер по Решению идёт в противоречие с инструкцией, те документ не является обязательным. В итоге куратор согласовал объект без Решение и одобрил сделку.
Подписание состоялось по ЭЦП через сервис безопасных расчетов Сбербанка.
За сделку клиент заплатил мне 150 000.
- расходы на ИП - 15 000
- ЗП сотрудника 15 000
Итого чистыми с 1 сделки 120 000 руб.