Для большинства владельцев недвижимого имущества дополнительным способом получения дохода может стать сдача своей недвижимости в аренду. В последнее время всё чаще квартира приобретается, как инвестиция, средство вложения капитала. А чтобы этот актив не был пассивным, хозяин обычно сдает её в аренду.
Пенсионеры сдают собственное жильё, дабы получить прибавку к своей небольшой пенсии. Встречаются случаи, когда получение такого дохода – это единственный способ прокормиться для гражданина.
Неприятности могут возникнуть именно из-за сокрытой (серой) сдачи в аренду недвижимости. И речь даже не идёт о налоговых последствиях. Наниматель (арендатор), пользуясь отсутствием договора, может начать вести себя недобросовестно. А в некоторых случаях откровенно злоупотреблять своими правами.
Если почитать внимательно закон, можно обнаружить, что он в большей степени защищает арендатора квартиры, нежели ее хозяина.
Почему существуют риски у наймодателя.
Когда собственник пускает в свою квартиру нанимателя, он должен знать, что с этого момента вступает с арендатором в гражданско-правовые отношения. А для арендатора квартира становится местом его проживания, хоть и на ограниченный период.
Главное, что нужно знать – жилище неприкосновенно.
Ст. 25 Конституции РФ: жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
Это означает, что проживающее в квартире лицо имеет защиту от проникновения в его жилище – раз, и то, что оно не может быть выселено из жилья кроме ка кна основании судебного решения.
Именно эта норма транслируется в ст. 687 Гражданского кодекса РФ – “расторжение договора найма жилого помещения”.
Согласно этой статье, арендодатель вправе расторгнуть заключённый договор найма только через суд, либо по соглашению сторон. Пока договор найма не расторгнут, арендатор имеет право пользоваться квартирой.
Многие арендодатели скажут, зачем тогда заключать договор аренды (найма), если его придётся расторгать в судебном порядке. Важно понимать, что даже если договора не заключен на бумаге, это не означает отсутствие между сторонами гражданско-правовых взаимоотношений.
В гражданском праве есть понятие конклюдентных действий. Согласно п. 3 ст. 438 Гражданского Кодекса РФ, “совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте”.
Если имеются подтверждения взаимоотношений между сторонами, характеризующихся как отношения арендатора и арендодателя, то договор найма можно признать заключенным между ними через суд. По факту к их отношениям будут применены нормы главы 35 ГК РФ “Найм жилого помещения”.
Риски при отсутствии подписанного договора найма жилого помещения.
Мы определили, что отсутствие составленного в письменной форме, на бумаге договора найма жилого помещения не означает, что к отношениям сторон не могут быть применены соответствующие нормы гражданского законодательства.
В ввиду отсутствия согласованных и определённых между сторонами условий аренды, положение сторон становится неопределённым. А всякая неопределённость порождает возможность для недобросовестного поведения.
Именно отсутствие подписанного договора, делает положение собственника квартиры рискованным.
В чём же заключаются риски собственника квартиры, при сдаче её в аренду.
- Из-за отсутствия указания на срок действия договора аренды, его можно признать действующим на длительный срок – 5 лет. В статье 683 Гражданского Кодекса РФ сказано, что “если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет”.
- Арендодатель вправе расторгнуть договор долгосрочного найма, только если арендатор не выплачивает арендные платежи более полугода (Ст. 687 Гражданского Кодекса РФ).
- Суд может предоставить арендатору срок не более 12 месяцев для устранения им нарушений, которые послужили основанием для прекращения договора найма жилого помещения. Следовательно, если он внесёт часть платежей, то суд может оставить договор в действительным.
- Если договора найма нет, то и нет описи имущества – это значит, что арендодателю нельзя предъявить претензии по причиненному имуществу вреду.
- Отвечать за залив соседей будет не арендатор, а арендодатель.
- Отсутствие указаний на дополнительные требования к арендатору. В договоре можно было бы прописать запрет на курение в помещении, запрет на домашних животных и так далее.
Это только часть проблем, с которыми может столкнуться владелец жилой недвижимости. В реальности жизненных ситуаций может быть гораздо больше.
Как подстраховать себя арендодателю.
Первое о чём следует подумать – это о поиске хорошей формы договора найма. Желательно привлечь юриста для его оформления. Все аспекты собственнику трудно учесть, опытный юрист сможет составить грамотный договор.
К договору нужно оформлять опись имущества, с фотографиями и описанием находящегося в квартире имущества. Только при наличии описи можно будет предъявить претензии к нанимателю по состоянию переданного ему имущества и самой недвижимости.
В договоре необходимо предусмотреть ответственность нанимателя, например, за просрочку платежей, причинение ущерба имуществу и так далее
При наличии подписанного договора, арендатора будет легче выгнать из квартиры. Для этого в договоре необходимо будет предусмотреть чёткие условия пользования жилым помещением, при несоблюдении которых, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
И самое важное, согласно ст. 688 ГК РФ, при расторжении договора найма жилого помещений, арендатор подлежит выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Подписанный договор найма – ваша гарантия и защита от недобросовестного нанимателя.
Спасибо за внимание! Напоминаем, что лучшая благодарность нашей редакции - ваш лайк и подписка. Оставляйте комментарии, постараемся ответить каждому. Ваш Юргру