Несмотря на экономические проблемы, падение заработной платы и пандемию, цены на недвижимость в Германии продолжали расти в 2020 году. Цены растут быстрее доходов в течение 15 лет. Корпорация ссуд на реконструкцию сейчас проверила, не накапливается ли финансовый пузырь.
«Мыльный пузырь» очень быстро появляется в финансовых статьях, когда цены резко растут в какой-либо области. Этот термин не всегда используется правильно. На финансовом жаргоне спекулятивный пузырь означает ситуацию, в которой цены на товар чрезмерно торгуются по чрезмерно высоким ценам. Торговля луковицами тюльпанов в Нидерландах в 17 веке, которая достигла цены домов у канала на аукционах, считается первым примером такого пузыря. Самый свежий пример - рост акций Gamestop мелкими акционерами. Здесь также продажи акций резко превысили нормальный уровень, в то время как цена поднялась намного выше фактической стоимости группы.
В связи с ростом цен на недвижимость в Германии люди любят говорить о создании «пузыря». Возникают опасения, что этот пузырь может лопнуть, то есть цены могут за короткое время вернуться к своей реальной стоимости и, таким образом, причинить огромные убытки всем тем, кто делал ставку на рост цен. Кризис субстандартного кредитования 2007 года в США - яркий тому пример. Там лопнул пузырь на рынке недвижимости и вызвал мировой финансовый кризис.
Цены на недвижимость также значительно растут в Германии. Согласно новому анализу Корпорации ссуд на реконструкцию (KfW), они увеличились на 70 процентов с 2004 года, в то время как чистая прибыль увеличилась только на 41 процент за тот же период. Таким образом, дома и квартиры становятся все более недоступными. Эта тенденция сохранилась и в 2020 году. В то время как чистая прибыль снизилась на 0,6 процента во время кризиса , связанного с короной , цены на недвижимость продолжали расти, от 5 до 10 процентов в зависимости от региона.
Сейчас KfW проанализировал, связано ли это с фактическим высоким спросом и низким предложением, или же цены растут из-за того, что все большее число инвесторов покупают недвижимость как спекулятивные объекты с целью ее последующей продажи с целью получения прибыли. Первое было бы нормальной рыночной сделкой, второе - признаком строительного пузыря.
Аналитики разделили основной вопрос на три отдельные категории:
1. Покупают ли инвесторы недвижимость в угрожающем большом количестве по спекулятивно завышенным ценам?
И то, и другое было бы явным признаком пузыря: чрезмерные продажи товарной «недвижимости» и существенно завышенные цены. Признаков этого по всей стране нет. Как уже упоминалось, цены росли значительно быстрее, чем доходы, но процентные ставки по ссудам на недвижимость резко упали, и возросла необходимость обеспечивать старость собственным имуществом. По мнению KfW, это почти уравновешивает разницу между ценами и доходами. Уровень владения жильем, выросший с 41 до 47 процентов, также указывает на то, что все больше и больше людей живут в собственных домах и не покупают недвижимость как спекулятивный объект.
Сумма выданных банками кредитов также находится в разумных пределах. С 2010 года он значительно увеличился, но не больше, чем располагаемый доход. Наоборот, это означает: немцы покупают больше недвижимости, чем раньше, особенно на окраинах больших городов, но они также могут себе это позволить.
2. Есть ли признаки предстоящего падения цен?
Характерным признаком любого финансового пузыря является то, что он в какой-то момент лопается, и завышенные цены возвращаются к своей справедливой стоимости. Это может произойти, например, если внезапно упадет спрос на недвижимость. Нет уверенности, что это произойдет в ближайшие годы, но есть мыслимые сценарии, которые могут означать конец спирали цен, по крайней мере, на региональном уровне.
С одной стороны, это общее развитие населения Германии. С 2012 по 2019 год количество жителей этой страны увеличилось на 2,8 миллиона человек. За предыдущие девять лет он упал на 2,2 миллиона. Как он будет развиваться в будущем, будет во многом зависеть от иммиграции из-за рубежа и трудно предсказать. Федеральное статистическое управление дало диапазон от плюс одного миллиона до минус 300 000 жителей к 2030 году. К 2040 году население скорее сократится, чем увеличится.
Хотя по этому показателю трудно понять общенациональную динамику цен на недвижимость, на региональном уровне она выглядит иначе. Например, KfW ожидает, что крупные немецкие мегаполисы, такие как Гамбург , Берлин и Мюнхен, будут продолжать привлекать множество сотрудников и студентов, но благодаря увеличению количества домашних офисов они также могут переехать в окрестности, чтобы сэкономить на аренде. Соответственно упадут цены в крупных городах. Аналитики рекомендуют хотя бы спланировать этот случай как собственник недвижимости. Цены могут упасть и в структурно слабых регионах, которые борются с оттоком населения. Это особенно актуально в сельской местности на востоке страны.
3. Выдают ли банки более рискованные ссуды?
Наконец, возможный пузырь на рынке недвижимости может лопнуть, потому что банки имеют все более мягкие условия для кредитов, и, таким образом, все больше и больше людей дают деньги, которые в какой-то момент больше не смогут платить в рассрочку. Именно это спровоцировало кризис недвижимости в США в 2007 году.
KfW не опасается такого развития событий для Германии . Многие покупатели недвижимости держали низкие процентные ставки, по крайней мере, на десять лет за последние несколько лет. В этот период вы сможете с комфортом обслуживать свои платежи. Было бы проблематично, если бы процентные ставки для последующего финансирования впоследствии были бы значительно выше. Однако никаких признаков этого нет, учитывая текущую денежно-кредитную политику ЕЦБ и обозримую экономическую ситуацию в зоне евро. Однако, если инфляция и процентные ставки неожиданно вырастут, цены на недвижимость также продолжат расти, поэтому возросшее кредитное бремя также будет компенсировано более высокими ценами.
Оценка для всей зоны евро также показывает, что банки ужесточили кредитование в 2020 году из-за кризиса короны, а не упростили его.
Вывод: в крупных городах цены могут упасть, но пузыря не видно
В целом рост цен вызывает дискомфорт, особенно в больших городах, но это еще не признак пузыря. Как рост доходов, так и низкие процентные ставки делают возможными более высокие цены. Оба, вероятно, будут с нами еще несколько лет. Лишь в нескольких крупных городах KfW приводит в качестве примеров Мюнхен, Берлин, Франкфурт - на -Майне и Штутгарт, тенденция к увеличению количества домашних офисов и онлайн-мероприятий может остановить тенденцию к росту цен, но это будет компенсировано более высокими ценами в окрестностях. и сельские районы.