Про теневую аренду квартир

Часто мы видим вопросы, как быть с налогами со сдачи квартир в аренду. Люди опасаются претензий налоговых на часть дохода от аренды, декларировать который обычно не спешат. Ответим и разберём, реальна ли угроза к владельцам уплатить НДФЛ, либо же можно об этом не думать.  

Почва для опасений реально имеется, так как много арендодателей получают бабки со своих жильцов по безналу или тупо на карту. В теории это позволяет налоговикам отследить регулярные поступления от сдачи в аренду, и при сильном желании доначислить НДФЛ на доходы от теневой предпринимательской деятельности. Но на практике, у среднестатистического инспектора с этим будут проблемы. Во-первых, получить доступ к банковским счетам физлица не сложно, а очень сложно. Как минимум, у такого лица должны быть истребованы документы в рамках налоговой проверки, а как максимум – должна проводится выездная или камеральная проверка. Во-вторых, необходимо согласовать запрос информации по расчётным счетам физика с руководителем налогового органа по субъекту. Это геморрой.

Если же настырный инспектор всё-таки получит доступ к банку нефартового арендодателя, он не сможет просто от потолка навесить НДФЛ. Для доначисления налога на доходы инспектор должен конкретно определить, что являлось для того доходом, а что – нет. Сам по себе факт перевода между физлицами не является объектом налогообложения. Об этом прямо говорится в письме Минфина от 07.06.19 № 03-04-05/41947. И чтобы доказать сокрытие доходов от аренды, налоговику придётся проверять каждый факт поступления средств на счёт. А если арендодатель взимает плату наличкой, товарищ инспектор рискует остаться ни с чем. 

Основная причина, по которой владельцев начинают таскать в налоговую – кляуза обиженного жильца, что хозяин – злобный неплательщик. Но даже в таком случае заявление в рамках одного договора аренды роли не сыграет, ибо, согласно письму ФНС от 07.05.2019 N СА-4-7/8614, не соответствуют определению предпринимательской деятельности, изложенному в статье 2 ГК РФ, случай реализации товаров, работ или оказания услуг нерегулярный по характеру. Так что побороться можно при любом раскладе. У тех, кто занимается сдачей в аренду профессионально, как правило, всё спокойно: ИП, упрощенка на 6% или патент и высокий процент неотслеживаемых операций с наличностью.

Но не стоит думать, что сдача квартир в аренду – идеальный вариант не платить налоги. Да, если сдавать единственную бабушкину квартирку за 10 000 рублей, никаким инспекторам это интересно не будет. Но если речь про заряженного пассажира, владеющего десятком квартир в городе-миллионнике, то такой товарищ рискует стать лакомой добычей для какого-нибудь пилотного проекта по обелению рынка аренды в рамках отдельно взятого субъекта. Тем не менее, несмотря на потенциальные риски, сегодня за аренду можно не переживать. Основное внимание государства направлено на бизнес в ключе НДС, а там ещё проблем у налоговиков хватает. И кто-то пока может сидеть на откровенно чёрной аренде и расслабленно курить кальян.