Будучи еще 20-летним студентом, Олег устроился официантом в небольшое кафе, чтобы не просить денег у родителей. За несколько лет успешной работу он успел дослужиться до менеджера, а вскоре и до администратора в сети ресторанов.
Вскоре, устав жить на съемных квартирах, Олег принял решение купить свое собственное жилье. Просмотрев сотни сайтов, договорился посмотреть квартиру недалеко от центра по выгодной цене и уже буквально через пару дней вел беседу с ее хозяйкой, милой старушкой Валентиной Федоровной. «Продаю квартиру, потому что хочу уехать на окраину. Стара я слишком для шумного города, а свежий воздух будет мне чрезвычайно полезен» - заявила женщина. «Покупай, ведь где ты еще за такую цену найдешь».
Претендент задумался. Действительно, цена очень выгодная, да и старушка вроде доброжелательная, но временами вела себе странно. Олег решил попросить справку о том, что она не состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Женщина обиделась и начала кричать о том, что он хочет ее оклеветать и никакие аргументы не принимала. В итоге, ничего не добившись, Олег уехал.
Через неделю ему поступил звонок от Валентины Федоровны. «Приезжай подписывать договор, отдам я тебе твою справку». Приехав на место Олегу тут же, сунули в руки справку. И вроде бы все хорошо, печать, фамилия, только имя, почему-то неверное. «Скорее всего они перепутали! Ты же знаешь этих врачей, они вечно торопятся, вероятно не расслышали!». Пожав плечами, Олег подписал договор и перевел деньги на расчетный счет, ведь ему очень нужна эта квартира.
Спустя месяц оказалось, что зря Валентина Федоровна грешила на врачей. Ведь справка была выписана на ее сестру, которая не стояла на учете в ПНД, а сама Валентина стояла, поэтому и не могла выписать справку. В итоге по ст 177 ГК РФ сделка была признана недействительной и Олега выселили из квартиру, не вернув ни копейки.
Полностью обескураженный своей неосторожностью, Олег стал свято верить в то, что он больше ничего не добьется и его так и будут постоянно обманывать, ведь он не смог раскусить даже старушку. Он уволился с работы, вернулся к родителям и стал перебиваться случайными заработками
Весьма интересная ситуация – давайте разберём её более подробно.
Для начала давайте разберёмся в том, какие ошибки допустил герой нашей истории.
1. Он не обратился в специализированное агентство, занимающиеся подбором квартир и жилой недвижимости.
2. Герой нашей истории решил сэкономить и не привёз с собой своего юриста для заключения сделки. В идеальном случае, желательно было приехать на встречу с продавцом квартиры со знакомым нотариусом.
3. Герой нашей истории не проверил наличие необходимых документов, подтверждающих право собственности продавца на данную квартиру. В идеальном случае он должен был просто посмотреть изменение записей в государственном едином реестре по регистрации прав собственности. Или просто посмотреть историю покупок и продаж данной квартиры.
4. Наш герой просто перевёл деньги на расчетный счёт продавца квартиры, при этом не указал в назначении платежа – покупка квартиры и не взял с продавца расписку о получении денежных средств. Да, возможно он заплатил бы комиссию банку, но факт передачи денег был бы зафиксирован и в случае судебного разбирательства у нашего героя были бы шансы стать добросовестным приобретателем, или хотя бы требовать возврата части заплаченных денег.
5. В заключённом договоре не был предусмотрен пункт о возврате полной суммы, или части суммы в случае признания владельца квартиры не дееспособным.
На самом деле законодательство нашей страны в данном вопросе крайне туманно. Вернее правила заключения сделок с недвижимостью определены, но решения судов при разрешении споров могут достаточно сильно отличаться. Просто крайне не прозрачна грань принятия в отношении человека, купившего квартиру. С одной стороны, при соблюдении ряда условий, его могут признать добросовестным приобретателем и сохранить за ним права на купленную квартиру. С другой стороны его могу признать потерпевшим. Но в данном случае возможны решения о взыскании с недобросовестного продавца, уплаченной за квартиру суммы, или об отсутствии данного взыскания. Просто в некоторых случаях предусмотрены смягчающие обстоятельства, которые позволят не честному продавцу уйти от возврата денежных средств. В некоторых случаях, человек купивший квартиру не совсем легально, может стать соучастником преступления и подлежать уголовной ответственности. Это возможно, например, в случае если будет доказано, либо наличие злого умысла со стороны покупателя, или будет доказано, что предыдущий покупатель получил квартиру в собственность, совершив уголовно наказуемое преступление.
Совершая сделки по покупке недвижимости самостоятельно – вы рискуете. Самостоятельный поиск и покупка квартиры – это всегда риск, но люди часто идут на него, так как агентства по подбору недвижимости, как правило, берут за свои услуги процент от заключенной сделки. Обычно эта комиссия составляет от 2 до 5%, что при нынешних ценах на недвижимость, может оказаться существенной. Люди предпочитают не платить агентам комиссии и делать всё самостоятельно. При этом мошенники – агенты недвижимости тоже встречаются.
Если вы хотите выбрать агентство по подбору недвижимости – вы должны руководствоваться следующим набором правил.
1. Агентство недвижимости должно существовать не менее 3 лет.
2. На деятельность данного агентства должны быть отзывы в сети интернет.
3. Агентство недвижимости должно иметь сайт, или страницу в сети интернет, при этом время жизни домена должно составлять минимум 2 года.
4. Данное агентство не должно быть в «Чёрном списке», агентств подобного плана, который так же можно найти в сети интернет.
5. У данного агентства должна быть лицензия на право осуществления подобного вида деятельности, которую вы сможете запросить при визите в агентство.
6. Данное агентство должно иметь физический офис и юридический адрес данного агентства, взятый из ОГРН, должен совпадать с физическим адресом, или местонахождением офиса.
7. Желательно если среди сотрудников агентства имеются сотрудники юридического профиля.
Я крайне не рекомендую заключать договора с агентствами по подбору недвижимости в сети интернет, так как в сети интернет – легко попасть на агентства мошенники. Старайтесь выбрать агентство при помощи сети интернет, или выбирать то, агентство, которое помогло вашим знакомым в операциях с недвижимостью. При этом договор с агентством заключайте только при личном визите в офис агентства и только после того, как прочтёте, предложенный вам договор. Желательно на подписание договора взять знакомого юриста, или просто нанять юриста на совершение сделки. Обычно стоимость подобной работы юриста составляет от 5 до 50 тысяч рублей в зависимости от статуса и квалификации юриста. При этом по сравнению со стоимостью покупки квартиры – данная сумма не велика, а масштаб потерь в случае ошибки будет как минимум на несколько порядков больше данной суммы, поэтому желательно заплатить её. Просто лучше гарантировано воспользоваться услугами проверенного и успешного агентства по подбору недвижимости и быть уверенным в результате и немного переплатить за это, чем потерять всю сумму, как герой нашей истории.
Герой нашей истории не запросил информацию о сделках по купле продажи данной квартиры. Причина данного явления проста – просто очень низкая цена на квартиру – создала у нашего героя иллюзию выгодного предложения. Квартиры по ценам ниже рыночных чаще всего продают в следующих случаях.
1. Мошенническая сделка.
2. Необходимость срочного переезда из одного города в другой или выезда из страны. Но, как правило, люди в таких случаях просто сдают недвижимость знакомым по небольшой цене, так как не уверены в том, что у них всё получится на новом месте. Обычно они продают жильё по рыночной стоимости и без спешки. Хотя исключения бывают.
3. Финансовые проблемы у продавца квартиры. Ситуации бывают разные. Но в любом случае цена на квартиру не будет ниже рыночной больше чем на 20%. В данном случае, необходимо проверить кредитную историю продавца квартиры, возможно, продаваемая им квартира – уже находится в залоге и не может быть продана. Для этого лучше привлечь риелтора. Или самостоятельно запросить кредитную историю продавца. Хотя по существующему законодательству – данный процесс проблематичен и возможно, при самостоятельном запросе подобных данных, потребуется согласие продавца, которое получить может быть крайне проблематично.
4. Продажа квартиры наследниками. В данном случае, возможно, что цена окажется ниже рыночной, но есть риск покупки квартиры, доли в которой не были однозначно распределены между наследниками, что приведёт к необходимости установки долей, а так же ваших прав на квартиру в судебном порядке.
5. Продажа квартиры в плохом состоянии. Просто возможна покупка жилья, в котором давно не производился ремонт. С юридической стороны не страшно, но стоимость ремонта, может просто превысить выгоду от покупки данной квартиры.
6. Покупка жилья, с большими долгами за услуги ЖКХ и возможно, частично отрезанными коммуникациями. Юридически нет ограничений. Но вам придётся заплатить все долги предыдущего хозяина и восстановить все коммуникации и при этом сделать ремонт, что может стоить достаточно больших денег. Поэтому, перед покупкой такой квартиры лишний раз подумайте.
Как вы видите, причин продажи квартир с дисконтом не так много, но в каждом отдельном случае выгода от такой покупки – может быть очень незначительной. Поэтому перед покупкой данных квартир стоит задуматься.
Альтернатива – покупка квартир на начальных этапах строительства. Теперь по новому закону о дольщиках – вам компенсируют уплаченную стоимость, или предоставят квартиру, даже в том случае, если компания застройщик пройдёт процедуру банкротства или отзыва лицензии. Сделка в данном случае будет легальной, а экономия может быть существенной, но квартиру придётся ждать как минимум 1-2 года. И при этом вам ещё придётся делать ремонт, что потребует значительных финансовых ресурсов.
Наш герой не запросил информацию об истории операций с квартирой.
Данную информацию можно запросить в РОСРЕЕСТР или Форма РОСРЕЕСТР
Наш герой не взял на подписание договора юриста.
К сожалению, это распространённая практика, мы привыкли доверять другим, и многие этим пользуются. Но в данном случае цена покупки квартиры столь высока, что стоимость услуг юриста, будет просто незначительно. Желательно, пригласить знакомого вам юриста, которому вы доверяете. В идеальном случае того, который, когда то помог вам, или вашим знакомым и обязательно компетентен в данных вопросах, то есть как минимум раз в год или не реже чем раз в два года участвовал в сделках по купле – продаже недвижимости. Только в этом случае он сможет гарантировать юридическую частоту сделки.
Наш герой поверил в ошибку при написании справки. На самом деле при современном уровне развития техники ошибки при заполнении справок практически исключены. Намечается тенденция по переводу всех справок в электронный вид с последующей регистрацией в единой системе. Чтобы любой врач, любой клиники, при соблюдении ряда условий мог получить доступ к ней. Поэтому если нашли ошибку в документах – просите её исправить, или лучше всего – откажитесь от сделки.
Как только у вас, или у юриста, которого вы привели на встречу – возникли сомнения в чистоте возможной сделки – отказывайтесь от соглашения.
Герой нашей истории не потребовал с продавца расписки о получении денежных средств. В расписке должны быть указаны ФИО, серия и номер паспорта, а так же место жительства, или регистрации как получателя денежных средств, так и отправителя и назначение платежа. Желательно, если сделка заверена подписями сторон и печатью нотариуса. В данном случае у вас будет небольшое преимущество в суде. Слика, или выписки операций со счёта, подтверждающих операцию может не хватить.
Наш герой просто не предусмотрел возможность незаконного заключения сделки. Перед заключением сделки, обязательно требуйте включения в договор купли продажи включения пункта о возврате 90% суммы, потраченной вами на покупку квартиры, в случае, если сделка будет признана незаконной. Кроме этого, желательно включить в договор, данные человека, дееспособность и платёжеспособность которого подтверждена в договор, в качестве поручителя. В этом случае, в случае, если сделку признают недействительной и у продавца не окажется средств, сумму вам будет выплачивать поручитель. Это крайне тяжёлое бремя и если это мошенники, то они заведомо не пойдут на это. А при сравнительно честной сделке, это вполне допустимый вариант. Наличие данного пункта в договоре, позволит суду чётко определить размер полагающейся вам выплаты в случае расторжения сделки и определит круг лиц, которые вам будут её выплачивать, что будет играть в вашу пользу.
Для получения более подробной информации о сделках с недвижимостью рекомендую посмотреть ещё пару статей. Статья 1 и статья 2.
И ещё наш герой допустил одну ошибку. Замкнулся в себе и просто бросил все свои достижения – так в любом случае делать не стоит. Да это был тяжёлый удар. Он проиграл суд. Но мог подать в суд высшей инстанции, привлечь журналистов и общественное мнение.
Да в данной истории действия мошенников надломили и направили не в то русло жизнь хорошего человека, были ли у вас подобные случаи? Если они имели место быть в вашей жизни – напишите о них в комментариях. Если подобных ситуаций в вашей жизни не было, искренне желаю вам не попадать в них. До встречи на канале. Постараюсь разобрать ещё много различных историй. Удачи вам.