«Современный яркий комплекс с ключевой идеей “Дом – это не только стены” предлагает концепцию микрорайона с абсолютной user-friendly средой» – так пишет о жилом комплексе «Граффити» в Приморском районе Санкт-Петербурга его застройщик «Ойкумена». С момента сдачи объекта прошло 7 лет. Весь жилой комплекс построен и полностью заселён. И сегодня мы разберёмся, что действительно удалось реализовать, а что так и осталось красивыми словами на сайте. Почему жителей соседних ЖК так и тянет сюда? Что такое семейные и молодёжные парадные? Агент сети Vysotsky Estate в Санкт-Петербурге, лично обошла весь район, собрала самые шокирующие истории жильцов и готова поделиться ими с вами.
О проекте
Жилой комплекс «Граффити» находится на пересечении Шуваловского проспекта с проспектом Королёва и состоит из 13 монолитных домов, которые были построены и сданы с 2015 по 2019 гг. Квартиры – от 23 до 88 м², с возможностью объединения нескольких квартир и их перепланировки. Есть отдельные секции для молодёжи с «однушками» и студиями и семейные секции, в которых всего по 2-3 больших квартиры на этаже. Все квартиры сдавались с чистовой отделкой – заезжай и живи. Все дворы закрытые, без машин; есть подземные и наземные паркинги – полная инфраструктура и оригинальное благоустройство.
Вот рендер 2014 года со старта продаж:
Выглядит замечательно. Но посмотрите на этот же план в 2021 году, когда строительство уже закончено:
Сейчас «Граффити» выглядит так:
Немного шокирует. Неужели всё так плохо? А где зелень? Где школа? Где дороги, в конце концов?! Как же полная инфраструктура, шикарное благоустройство и дворы без машин? Я изучила документы, отчёты экспертов, поговорила с местными жителями и во всём разобралась.
Локация
Жилой комплекс находится в Приморском районе, который много лет занимает первое место в рейтинге самых экологически чистых районов Петербурга. Здесь много парков и водоёмов, но есть проблемы с социальной инфраструктурой.
Когда-то улица Шаврова считалась краем мира, за ней простирались совхозные поля и небольшие участки леса, а сейчас раскинулся целый город из жилых комплексов, один ярче другого. И «Граффити» в их числе.
С трёх сторон ЖК окружен гаражами, с четвёртой – незастроенный участок земли с большой лужей-озером.
Зато всего 500 метров пешком до Мартыновского сквера, где можно прогуляться по пешеходным дорожкам, посидеть на скамейке и покормить уток.
А в 1,5 км расположен живописный Шуваловский карьер. Купаться нельзя, но можно позагорать на пляже или, пройдя чуть дальше, погулять в чудесном сосновом лесу.
Также примерно в 2 км находится парк «Озеро Долгое». Он отлично оборудован для прогулок с детьми. По праздникам Администрация района проводит здесь культурно-массовые мероприятия, которые пользуются большой популярностью среди жителей.
В шаговой доступности поликлиника, фитнес-центр и МФЦ.
Хоть ЖК, судя по карте, находится в окружении широких улиц и проспектов, по факту заезд в ЖК только один – с проспекта Королёва. Участок Шуваловского проспекта, проходящий рядом с ЖК, ещё не построен (его обещают построить к открытию станции метро, а значит, не раньше 2025 года). Заезд с улицы Парашютная блокируют гаражи, которые протянулись на 750 метров вдоль всего ЖК, а от улицы Шаврова ЖК отделяет большой овраг.
Есть, конечно, ещё один выезд (если его можно так назвать) на улицу Мартыновскую – жильцы ЖК «Граффити» вместе с жителями ЖК «UP квартал Комендантский» регулярно собирают деньги и самостоятельно подсыпают его щебнем. Вы когда-нибудь слышали о таком?
Также недалеко, в 4 км, находится выезд на ЗСД. До центра города на автомобиле можно добраться примерно за полчаса.
Ближайшее к «Граффити» метро «Комендантский проспект» находится в 2,6 км от комплекса. Днём от метро до остановки «пр. Королёва 57» мне удалось доехать на 179 маршрутке за 6,5 минут. Путь на 180 автобусе до остановки «Шуваловский пр.» занял 11 минут с небольшим.
Но из-за гаражей на Парашютной к комплексу можно подобраться либо со стороны Шуваловского проспекта, либо через автомойку на улице Мартыновской. Поэтому лучше выбирать транспорт, который подъезжает к ЖК по проспекту Королёва.
Кроме метро «Комендантский проспект», от ЖК «Граффити» можно без проблем добраться до станций метро «Пионерская» и «Старая Деревня». Раньше с количеством транспорта были большие проблемы, все желающие физически не влезали в автобусы и маршрутки, но на данный момент такой проблемы больше нет. Например, 2-й троллейбус ходит по проспекту Королёва каждые 3-5 минут.
Обсуждая локацию, нельзя обойти слухи о неприятных запахах в районе. Кто-то говорит, что это Асфальтобетонный завод, который находится в промзоне напротив ЖК, кто-то грешит на Полигон ТБО «Новосёлки» и иловые отстойники Водоканала, которые в 10 км дальше по Парашютной, кто-то вообще ни разу ничего не чувствовал. Я сама живу в этом районе, поэтому прекрасно знаю, о чём идет речь, без всяких домыслов. Завод не пахнет. Иловые отстойники и полигон уже несколько лет как законсервированы. Зато капустные поля в конце Комендантского проспекта дают урожай каждый год, а чтобы был урожай, поля нужно удобрять.
Поэтому весной, когда поля начинают готовить к посеву, местные жители недолгое время могут услышать запах навоза. И то, если ветер направлен в их сторону. Так что можно не переживать – запах не химический, а вполне естественный.
Вид из окон
Вид из окон ЖК «Граффити» настолько разнообразен, что достоин отдельного раздела. Кому-то достался «шикарный» вид на промзону и гаражи, кому-то – в соседние окна и двор-колодец, а кому-то – на перспективу улицы Парашютная или Лахта-центр и Финский залив.
Территория ЖК
Эта часть моя самая любимая. Что же сделал застройщик из обещанного покупателям? На самом деле много всего.
В ЖК «Граффити» действительно все дворы закрыты от машин и посторонних. По ключу организован не только вход, но и выход. Почему? Потому что организация внутридворового пространства сделана на удивление здорово – разнообразные детские площадки, места для отдыха, много зелени, есть даже пруд с рыбками. Жители из соседних и даже из дальних ЖК часто стараются попасть на территорию «Граффити», чтобы погулять. Особенно любим всеми двор «6 континентов» – здесь есть и огромный пиратский корабль, и матрешка, и пирамиды, и даже головы с острова Пасхи. Раздолье для детей всех возрастов.
В каждом дворе есть подземная парковка, в среднем 1 парковочное место на 4 квартиры. Есть 5-этажная наземная парковка (построили не всё, что обещали) и немного мест вокруг ЖК. Часто этих мест не хватает, люди кидают свои машины как попало, и случаются конфликты. Но это общая проблема для всех новостроек, бесплатных мест всегда не хватает.
Отличительная особенность внешнего вида ЖК – это огромные граффити на брндмауэрах домов. Таких нет больше нигде. Многие жители называют дома не по номерам, а по изображенным на них картинам. Например «дом с чайником» или «дом с путешественником».
Дизайнеры постарались не только снаружи, но и внутри дома – рисунки на дверях, яркие почтовые ящики и даже номера этажей разноцветные.
Из обещанного есть и современные удобства – в каждой парадной большое пространство для хранения велосипедов и колясок, а также зона для мытья колёс, обуви и лап собак.
Лифты здесь стоят фирмы KONE, быстрые и бесшумные – это отмечают многие жители. Пока в старом доме лифт доедет до 7 этажа, здесь уже можно подняться на 24.
Мусоропроводы заварены, но жители только «за». В доме чище и нет запахов.
Первые этажи нежилые, здесь есть магазинчики, кафе, салоны красоты, нотариус, стоматология, автошкола, детские развивашки – можно практически не выходить из жилого комплекса. На первом этаже наземного паркинга находится супермаркет «Лента».
Из социальной инфраструктуры есть 2 детских сада и кабинет врача общей практики для взрослых. А вот школы нет. Это отдельная печальная история, которая тянется с 2015 года и не решена до сих пор. На месте школы забор, грязь и строительный щит, никаких работ не ведётся. Этот вопрос мы подробно рассмотрим дальше.
Планировки
Всего в комплексе 4.741 квартира. Но есть особенность – дома поделены на семейные и молодёжные секции. В молодёжных секциях в основном студии и «однушки», бывает по 11 и даже 12 квартир на этаже. А в семейных секциях всего по 2-3 большие квартиры. Плюс есть возможность объединения нескольких квартир в одну – не все стены несущие.
Студии в основном квадратные и с большим балконом.
«Однушки» большей частью с небольшими кухнями до 10 м².
Зато 2-комнатные и 3-комнатные квартиры можно найти с большой кухней-гостиной более 15 м².
У всех квартир большие панорамные балконы и отделка от застройщика.
Качество квартир
Пообщавшись с местными жителями можно узнать то, что вам не расскажет ни один продажник, который видит объект только на картинках. Я поговорила более чем с 30 жителями, изучила множество групп и чатов, чтобы узнать для вас всю правду о жизни в ЖК.
В основном жители оказались довольны своими квартирами – просторные квадратные комнаты, большие балконы, приемлемое качество отделки. Но были и две проблемы, которых никто не ожидал.
Первое – это слышимость. Одна девушка сказала:
«Я слышу, сколько кубиков сахара кладёт себе в чашку мой сосед каждое утро».
Впечатляюще. Эта проблема возникает из-за специфической системы вентиляции – трубы отлично проводят звук. Но жители нашли решение: они ставят в вентиляцию специальные «глушилки» либо меняют трубы на пластиковые – это большей частью решает проблему.
Второе – промерзание углов, смежных с общим балконом и МОП из-за просчётов в проектировании.
Решение этого вопроса тянулось несколько лет – УК монтировала в места промерзания греющие кабели, трубы, кто-то из жильцов, не дождавшись, утеплял холодную зону самостоятельно. На данный момент эта проблема практически решена и не беспокоит жильцов. Но при покупке лучше уточнять, как в конкретной квартире был решён этот вопрос, или просто не брать квартиры, имеющие смежные стены с МОП.
Цены
На апрель 2021 года все квартиры от застройщика проданы. Купить можно только вторичку. По оценке экспертов средняя цена за метр в ЖК «Граффити» составляет 164.900 руб. Жильцы выставляют на продажу студии от 4,1 млн. руб., однокомнатные квартиры от 5,5 млн. руб., 2-комнатных квартир нет в продаже, за «трёшку» хотят около 11 млн. руб.
Паркинг
У каждого дома есть свой подземный паркинг, плюс рядом с ЖК стоит 5-этажный наземный паркинг на 300 мест. Изначально планировалось построить больше наземных паркингов, но их не стали возводить из-за невостребованности.
Наши люди не привыкли к квартире покупать ещё и паркинг, поэтому паркинги стоят полупустые, а на близлежащих проездах машины расставлены по максимуму.
Места в паркингах до сих пор есть в продаже у застройщика. В наземном паркинге цены начинаются от 335.000 руб. за место на 5 этаже, в подземном – от 600.000 руб.
Инфраструктура
С инфраструктурой всё не так плохо, как у соседних жилых комплексов. На территории комплекса действует 2 государственных детских сада, и ещё один есть в 700 метрах через дорогу. По карте всё вроде бы очень радужно. Но проблема с детскими садами в районе стоит очень остро. В детский сад сложно попасть, особенно без льгот. Некоторые жители рассказывают, что им не удалось попасть в сад под окнами и приходится ездить за несколько километров от ЖК. К сожалению, это частая ситуация в Приморском районе, только никакой застройщик вам об этом не расскажет. Есть же сад, вот он, на карте. А то, что в него не попасть, это уже личные проблемы каждого. Но надо отметить, что те, кто попал в сады во дворе, очень довольны – садики с бассейном, современным оборудованием и хорошим персоналом.
С замиранием сердца переходим к теме школ. Конечно, застройщик обещал построить школу рядом с ЖК. Вот она на плане, красивая, уже поставлен забор… Но оказалось, что у компании «Ойкумена» на школу не хватило средств. При этом городу участок земли, отведённый под школу, чтобы город построил её сам, она передавать не хочет. Прошло 6 лет, ситуация со школой до сих пор не ясна.
Но радует, что школьникам хотя бы не нужно ездить далеко – две школы есть в пешей доступности через дорогу.
За 30-40 минут на транспорте можно добраться до нескольких колледжей и ВУЗов.
Также в пешей доступности находятся детская и взрослая поликлиники, крупный частный медицинский и сетевой фитнес-клуб с бассейном.
На территории ЖК есть офис врача общей практики для взрослых, частная стоматология, пара клиник для сдачи анализов, две спортивных студии.
В кафе, аптеках, магазинах, салонах красоты дефицита нет – все они расположились на первых этажах домов комплекса. Также рядом большой супермаркет «Лента», а в одном из коммерческих помещений склад доставки продуктов «Самокат» – можно сделать заказ, и его привезут вам домой за 10 минут.
Крупный торгово-развлекательный центр LEOMALL находится в 1.5 км от ЖК «Граффити», также много больших магазинов у каждого метро.
В целом, все необходимое для комфортной жизни есть рядом с домом. Есть где погулять, отдохнуть, купить продукты, позаниматься спортом и навести красоту. Жители любят свой жилой комплекс и считают его лучшим в этом районе.
Итоги
Подводя итоги, я бы поставила ЖК «Граффити» высокую оценку. Несмотря на сомнительную территорию вокруг, внутри находиться приятно. Да, проблемы с садами и школами. Да, нет дорог, и у некоторых не очень классный вид из окна. Зато внутри ЖК всё есть – закрытые дворы, шикарные детские площадки, благоустроенная территория, магазины, кафе. Внутри – просторные светлые квартиры, колясочные, зоны для мытья лап. Есть где погулять без транспорта. Здесь комфортно и безопасно – это первое, о чём говорят жители. Даже квартир выставлено в продажу очень мало – это яркий показатель того, что люди не хотят уезжать.
Этот комплекс отлично подойдёт семьям с детьми и тем, кто работает или учится в северной части Петербурга. Если вы добираетесь на работу на машине – рядом выезд на ЗСД. Также здесь будет хорошо пенсионерам – многие покупают квартиру в новостройке, а потом перевозят родителей поближе. Парк и поликлиника под боком, заодно и помощь с детьми. Заявление застройщика «Дом – это не только стены» оказалось правдой.
Ставьте лайки, если вам понравился обзор.
Есть что добавить – пишите в комментариях.
Хотите получить консультацию агентов Vysotsky Estate в Санкт-Петербурге? Звоните: +7 (911) 130-00-38.
________________