Найм или депозит. Рассуждения с клиентом.

Недавно обратился клиент с вопросом стоит ли приобретать квартиру для сдачи в наем в ближайшем Подмосковье? Район был строго определен и посчитав доход – расход пришли к выводу что на сегодняшний день не сильно то и интересно это будет. Расскажу подробнее.

Исходные данные таковы: стоимость квартиры с отделкой в районе Путилково, это Красногорский район Московской области не далеко от Химок, начинается с отметки 6,5 млн. руб., средняя цена найма такой квартиры порядка 25 тыс. руб. в месяц. За вычетом коммунальных расходов и налогов при регистрации как самозанятый остается около 20 тысяч рублей. По итогам аренды можно еще заминусовать около одной тысячи в месяц на амортизацию, и это по самым скромным подсчетам. То есть по факту на руках по истечению года у нас будет сумма в размере не более 228 тыс.руб. При данном расчете мы не учитываем факт того что возможно придется приезжать на квартиру для ежемесячного осмотра и получения денежных средств что тоже влечет за собой как минимум транспортные расходы.

И вот тут приходит время сравнить доход от аренды квартиры с доходом по депозиту. Для сравнения будем опираться на банки находящиеся в первой десятке с гарантией того что они не разорятся в ближайшем будущем. Список таких банков не сложно найти на просторах интернета. Разберемся подробнее со ставками, доходом и налогами по вкладам.

Как всем уже известно, с 1 января 2021 года доходы по вкладам (остаткам на счетах) будут облагаться налогом на доходы физических лиц. НДФЛ (налогом на доходы физических лиц) будет облагаться совокупный процентный доход по вкладам (остаткам на счетах) в российских банках, выплаченный физическому лицу за год, за минусом необлагаемого процентного дохода. Он рассчитывается как произведение 1 млн. рублей и ключевой ставки Банка России, установленной на 1 января данного года. Рассмотрим на нашем примере: имеет средства в размере 6,5 млн. руб. и среднюю ставку по вкладам в размере 5,5 процентов. Если мы откроем депозит на год, то сумма дохода по вкладу, по итогам, будет равна 357500 руб. Но государство настоятельно предложит заплатить налог с этого дохода. Рассчитаем сумму налога по этому вкладу. Из суммы вклада один миллион рублей налогом не облагается, т.е. мы имеем вычет в размере 1000000 х 4,25 (ключевая ставка на 1 января 2021 г.) получаем 42500 руб. Это сумма которая будет вычитаться из суммы нашего доход и не облагаться НДФЛ. Остается 315000 руб. с которых мы будем платить налог на доходы в размере 13%. Получаем сумму в размере 40950. Итого за вычетом налогов у нас остается 316550 руб. Это и есть чистый доход за год с депозита.

Сравнивая доход от двух видов инвестиций, понимаем, что на сегодняшний день при столь высоких ценах на «вторичку» имеет смысл рассмотреть открытие депозита. Из плюсов меньше проблем и выше доход. Сдача квартиры в наем весьма нервная работа и даже при одинаковом доходе я бы подумал, есть ли у вас время силы и нервы этим заниматься. Возможно кто-то со мной не согласится, но просчитав конкретный случай пришли к выводу что наверно нет смысла в данный момент вкладывать деньги в приобретение такого объекта. Конечно я как специалист по недвижимости не получил клиента, но думаю в мои задачи входит не только получение прибыли для себя но и в первую очередь для клиента. А довольный клиент это хорошие рекомендации.