Долевое владение квартирой – не такая уж редкость. Чаще всего «долевые» квартиры принадлежат родственникам, доставшись им после приватизации или покупки квартиры. По закону, владелец доли может распоряжаться ей по своему усмотрению, т.е. продать кому пожелает, но только если перед этим выполнит ряд обязательных условий.
Для начала стоит отметить, что чаще всего «доля» - понятие не физическое. Доля в 50% двухкомнатной квартиры не означает права на одну из комнат, а 1/3 в квартире-трешке не подразумевает квартиры в собственности. Это, скорее, право владельца доли участвовать в управлении недвижимостью, своеобразный «голос в совете акционеров квартиры». При этом доли не всегда должны быть равными или пропорциональными – например, три доли в квартире могут быть распределены как одна в 50% и две по 25%, или как 60%, 30% и 10%.
Но доля может быть и выделена в натуре, например 25 кв метров в квартире общей площадью 100 или конкретная комната с указанием площади.
Правильная покупка доли в квартире должна начинаться с запроса выписки из ЕГРН. В этом документе будет содержаться информация о том, сколько в квартире долей и кто их владельцы.
Кроме того, нужно будет проверить следующие документы:
- документы, удостоверяющие право собственника на продаваемую долю квартиры;
- техническая документация на квартиру;
- выписка из домовой книги, чтобы удостовериться, что в квартире не зарегистрировано никаких «скрытых жильцов».
По закону, у других сособственников квартиры есть преимущественное право выкупа долей. При этом продать им свою долю другой сособственник может только на тех же условиях, на которых он ее продает третьему лицу – не дешевле и не дороже. Для того, чтобы соблюсти правила, нужно в письменном виде представить другим владельцам долей заверенное нотариусом извещение о продаже доли в квартире. При этом каждый должен подписаться на экземпляре извещения о том, что получил его и обязательно поставить дату извещения.
В течение 30 дней с момента извещения другие сособственники должны принять решение – будут они выкупать предлагаемую долю или нет. Если нет – то они должны дать четкий и недвусмысленный отказ (опять-таки письменно, с обозначенной датой и заверенный у нотариуса) и обозначить, что не желают покупать долю. Если ответ не был дан до истечения 30 дней, то это автоматически считается отказом.
Письменные отказы с указанными датами нужно тоже приложить к пакету документов, чтобы не было проблем с оспариванием сделки. Количество подписанных извещений и количество письменных отказов в идеале должны совпадать и все это должно совпадать с количеством и именами собственников, указанных в ЕГРН, за исключением продавца.
Когда все остальные сособственники ответили отказом или не ответили в установленный срок, доля может быть продана третьему лицу. Дальше, когда препятствия к заключению сделки устранены, покупатель и продавец доли подписывают договор купли-продажи и заверяют его у нотариуса.
Затем оплачивается регистрация права собственности и в МФЦ или Росреестр подается следующий комплект документов:
- Заявление на регистрацию права собственности и чек об оплате пошлины;
- Подписанный и заверенный договор купли-продажи;
- Заверенные уведомления сособственников с пометкой о вручении;
- Заверенные отказы сособственников;
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт на квартиру;
- разрешение супруга/супруги (если доля получена в браке);
- разрешение органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему).
После того, как право собственности зарегистрировано, покупатель может считаться полноправным собственником доли в квартире.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.