Человек купил у меня квартиру с перепланировкой. Он знал об этом, потому что я ему рассказал, какие стены были убраны и что это (по-моему) ничем серьезным не грозит. По плану видно, что конфигурация изменена, значит, не узаконена. Меня это никак не тревожило в течение 10 лет. Но в любой момент квартиру могут проверить на предмет переделок. И, возможно, новых владельцев обяжут восстановить все стены в том виде, как было изначально. Могут ли мне, бывшему собственнику, предъявить претензии в случае такой проверки?
Давайте разбираться! Перепланировка квартиры представляет собой изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт помещения (п. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Перепланировки помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (п.1 ст. 26 ЖК РФ).
Ответственность за неузаконенную перепланировку
Согласно п. 3 ст. 7.21 КоАП РФ самовольные перепланировка помещения в многоквартирном доме влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 000 до 2 500 рублей; на должностных лиц - от 4 000 до 5 000 рублей; на юридических лиц - от 40 000 до 50 000 рублей.
Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование.
Если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Вырученные деньги (за вычетом расходов на возвращение квартиры в прежнее состояние) должны быть переданы собственнику.
Таким образом, при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой на нового собственника ложится вся ответственность. Поэтому рекомендуем покупателям перед заключением сделки свериться с документами на квартиру и ее техническим состоянием, убедиться в отсутствии любых перепланировок.
Новый собственник может самостоятельно узаконить перепланировку, не дожидаясь визита жилищной инспекции, но ему все равно придется оплатить штраф. Если же выяснится, что перепланировка была незаконной, то помимо штрафа, нового собственника обяжут привести квартиру в прежнее состояние.
Ответственность за продажу недвижимости с неузаконенной перепланировкой
Законодательство РФ не запрещает продажу жилья с неузаконенной перепланировкой, но на плечи покупателя ложатся все риски и ответственность.
Важно знать, что несогласованная перепланировка не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости или признания сделки недействительной.
Продавец не будет нести никаких рисков, если он перед совершением сделки уведомил покупателя о совершенной перепланировке.
Но если при заключении договора купли-продажи продавец не уведомил покупателя о неузаконенной перепланировке, то можно воспользоваться ст. 475 ГК РФ. Согласно данной статье, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения цены квартиры;
- бесплатного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Однако покупателю, придется доказывать, что на момент заключения договора он не знал о выявленных недостатках.
А вы сталкивались с проблемами при перепланировке?