Если продавец квартиры хочет сэкономить на налоге (НДФЛ), то путь один - занижение цены в договоре купли-продажи. В частности, продавец стремится указать ту стоимость, по которой сам купил эту квартиру, иногда прибавив к данной цене уплаченные проценты по ипотеке. И тогда покупатель оказывается перед дилеммой: соглашаться или нет? Какие риски?
Где чаще всего можно встретить такие предложения?
Почти все продажи в новостройках по переуступке прав требования проходят с занижением цены. Причина очевидна: независимо от срока, квартира ещё не находится в собственности, поэтому нужно платить налог с разницы между суммой продажи и покупки.
Аналогичная ситуация в новостройках, совсем недавно введенных в эксплуатацию. Зачастую собственники в них физически не могли бы владеть квартирой более 3-х (иногда 5-и) лет, поэтому планируют продажу с занижением.
В иных случаях занижение - это скорее частный случай. В старом фонде или в домах, построенных 7-10 лет назад, обычно такой проблемы не возникает и большинство продаж идёт с указанием полной цены.
Когда настанет час расплаты
Прежде всего напомним, что самая безопасная сделка - это та, в которой стороны максимально честны друг перед другом и перед законом. Любые действия притворного или мнимого характера - это всегда риск, за который, возможно, придётся отвечать.
Для покупателя квартиры при такой схеме главная неприятность наступает в том случае, если сделка по любой причине признаётся судом недействительной. Произойти может всё, что угодно. Например, нарушение чьих-то прав в предыдущей цепочке сделок: появление неучтённых наследников или пропавших без вести, продажа квартиры без согласия второго супруга, обнаружение у продавца "порока воли" или признаков кабальной сделки.
Следует понимать, что даже при очень внимательной проверке производимой купли-продажи, невозможно гарантировать на 100%, что данная сделка не будет оспорена. Поэтому нужно проявлять максимальную осмотрительность.
Теперь к сути: при расторжении сделки стороны возвращаются в исходное положение. То есть продавцу - квартиру, а покупателю - деньги. Несложно понять, какую именно сумму получит покупатель в результате такого расторжения. Да, ровно ту, которая указана в договоре купли-продажи.
В том случае, если покупатель получил от продавца расписку на сумму занижения (например, с формулировкой об оплате неотделимых улучшений), то добиваться возврата этой суммы, скорее всего, придётся через суд. Суд будет исследовать текст расписки и её отношение к расторгнутой сделке. Справедливости ради отметим, что случаи положительного решения есть (см. "Решение № 2-1084/2019 от 26 апреля 2019 г. по делу № 2-1084/2019"). Однако риски велики и подобный исход никто не гарантирует.
С банкротами всё ещё сложнее
Если продавец квартиры был признан банкротом, то его сделки с недвижимостью за последние 3 года будут оспорены. И в этом случае суд с особым пристрастием будет смотреть именно на стоимость квартиры в договоре. При очевидных отклонениях продажной цены от рыночной сделка будет почти гарантированно расторгнута. При этом суд признает покупателя недобросовестным.
В этом смысле недобросовестными суды считают тех покупателей, которые действовали неосмотрительно и по неясным (суду) причинам не замечали, что цена сильно ниже рыночной. Такой покупатель, по сложившемуся мнению судов, должен был насторожиться и, руководствуясь принципом осмотрительности, отказаться от сделки на нерыночных условиях.
Главное - осмотрительность
Рынок недвижимости является весьма конкурентным. Здесь редко можно встретить предложение настолько уникальное, чтобы соглашаться на любые условия и неудобства. Поэтому мы призываем искать тот вариант, который будет лишён очевидных рисков.