На самом деле бывают ситуации, когда жители дома не избирали на общем собрании управляющую компанию, но она оказывает коммунальные услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома и при этом выставляет плату. Законно ли это, попробуем разобраться с точки зрения закона.
Да при всей абсурдности — это возможно в следующих случаях:
Если многоквартирный дом новостройка, введена в эксплуатацию, то не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию, до заключения договора управления многоквартирным домом застройщик должен заключить договор с управляющей компанией для содержания и ремонта общего имущества дома.
Если жители домам своим волевым решением на общем собрании не выберут способ управления многоквартирного дома и не заключат договор с управляющей компанией, оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома будет управляющая компания заключившая договор с застройщиком. Способами управления услугами по содержанию и ремонту общего имущества дома являются три формы управления: УК, ТСЖ и непосредственный способ управления.
Действующим законодательством не предусмотрен механизм оставления многоквартирного дома без коммунальных услуг по содержанию и текущему ремонту до выбора способа управления домом.
Так же если жители на общем собрании откажутся от услуг управляющей компании, но при этом не найдется управляющей компании готовой взять дом в управление, то администрация будет вынуждена проводить открытый конкурс на выбор управляющей компании. Из лицензии дом у управляющей компании приказом ГЖИ региона исключается. Пока не будет выбрана управляющая компания, заключен договор управлении или жители не примут решение об избрании другой форму управления, дом будет обслуживать управляющая компания, от которой жители отказались на собрании. Это может продолжаться годами.
Если дом старый и требует ремонта, управляющие компании стараются такой дом не брать в управление. Если такие дома есть в управлении, то управляющие компании стараются с помощью актива вывести дом в непосредственное управление после чего с жителями дома заключается уже не договор об управлении, а договор об оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Выгода для управляющей компании заключается в том, что ответственность управляющей компании за нарушение выявленные при лицензионном контроле составляют десятки тысяч рублей в отношении юридических лиц вплоть до дисквалификации, при повторном сотни тысяч рублей. При непосредственном управлении меры ответственности применяемы к управляющим компаниям государственными гораздо слабее.
Жителям дома выгоднее управление управляющей компании, которую можно стимулировать за недобросовестность мерами лицензионного контроля со стороны ГЖИ и прокурорским надзором.