Современные тенденции жизни диктуют свои правила, согласно иерархической цепочке. При этом цепочка имеет такое необычное и, в данном случае, неприятное свойство – нести изменения во всех остальных звеньях.
Например, неожиданное возникновение коронавируса повлекло за собой суровые изменения в экономике страны (даже всего мира), как всегда, в особенности для “обычного смертного” человека. Мы можем наблюдать, что стоимость продуктов возросла в разы за последние пару лет, по понятным причинам: каждое производство испытывало дефицит продаж в пандемию, из собственного кармана платило “холостую” зарплату сотрудникам, при этом логистика, по тем же причинам, также дорожала.
Согласно аналитическим данным Росстата по итогам 4К 2020 года продовольственная инфляция составила свыше 5,8%
Об этом мы пообщаемся в следующей статье….
Подобную ситуацию мы наблюдаем и на рынке недвижимости – вы только представьте, за 1 год стоимость 1 м2 претерпела изменения на 15-30%. Естественно, не в пользу покупателей! Сейчас при анализе рынка, в случае потребности покупки квартиры, невольно начинаешь думать “почему ж я маленьким не сдох”! Как же жить, а не существовать...
Так, как я человек, который проживает в Санкт-Петербурге, как человек, который владеет несколькими недвижимости в данном городе и планирует развиваться в этом направлении дальше, то решил провести аналитику и сравнение стоимости “до” и “после” пандемии по нескольким направлениям и районам с целью покупки именно жилья, а не предмета вложения средств для получения дальнейшей выгоды.
Всего у нас будет несколько категорий:
1. Зоны города по доступности жилья (по стоимостной оценке)
2. Разделы – вторичная недвижимость и новостройки
3. Распределение по количеству комнат
Зеленая зона – все, что не является Металлострой, Парнас, Девяткино, Шушары, Кудрово, ул. Парашютная или же Ветераны. То есть то, что находится ближе к центру города и не является “муравейником” (недвижимость находящаяся в пределах 3-5 станций от центра).
Красная зона – районы, которые находятся на удаленности от центра города, на конечных станциях веток метро (те самые “муравейники”)
Золотая зона – не вижу смысла рассматривать квартиры, которые располагаются в шаговой доступности до центра города, тем более новостройки – стоимость начинается от 250 000 за м2. Сюда же мы включаем Крестовский остров и дома близко от м. Беговая (новостройки).
И так, ситуация до пандемии:
Вторичная недвижимость
1 комнатная квартира (от 30 м2) в шаговой доступности от метро (зеленая зона) – средняя стоимость, без качественного ремонта, составляла порядка 3 500 000 рублей. Соответственно, каждый хочет жить красиво и уютно, поэтому добавляем статью затрат “ремонт” на сумму 500 000 рублей (говорю по своему опыту, позже смогу показать результаты ремонта своими руками на такой бюджет).
Получаем стоимость 1 к. кв. порядка 4 000 000 рублей с ремонтом в шаговой доступности от метро (т.е. средняя стоимость за 1 м2 получается порядка 130 000 рублей).
1 комнатная квартира или студия (от 35 м2) в шаговой доступности от метро (красная зона) – средняя стоимость, с ремонтом от застройщика, составляла порядка 3 500 000 рублей. Нам необходима мебель и минимальный ремонт – добавляем еще 250 000 рублей.
Итого: 3 750 000 рублей (т.е. средняя стоимость за 1 м2 получается порядка 125 000 рублей).
3 комнатная квартира (от 50 м2) в шаговой доступности от метро (зеленая зона) – средняя стоимость, с “бабушкиным” ремонтом, составляла порядка 5 500 000 рублей. Соответственно, добавляем статью затрат “ремонт” на сумму 1 000 000 рублей.
Получаем стоимость 3 к. кв. порядка 6 500 000 рублей с ремонтом в шаговой доступности от метро (т.е. средняя стоимость за 1 м2 получается порядка 130 000 рублей).
3 комнатная квартира (от 50 м2) или евродвушка (большая кухня) в шаговой доступности от метро (красная зона) – средняя стоимость, с ремонтом от застройщика, составляла порядка 6 000 000 рублей. Нам необходима мебель и минимальный ремонт – добавляем еще 500 000 рублей.
Итого: 6 500 000 рублей (т.е. средняя стоимость за 1 м2 получается порядка 130 000 рублей).
Получается, что стоимость квартир в разных районах города примерно одинаковая, при этом ставка за 1 м2 не зависит от количества таковых метров. Разница лишь в том, что вам предпочтительно больше – жить ближе к центру, но в более старом фонде (вторичка ближе к центру – в среднем от 1960 года до 1990 года) или жить в более новом доме (вторичка в красной зоне молодая – дома построены не позже 2010 года), но в удаленности от центра города. Обращаю ваше внимание на тот факт, что если, для вас не позволительно или не имеет обязательное значение, чтобы квартира была около метро (шаговая доступность до 15 минут пешком), то вас ожидает приятная скидка порядка 10% от общей стоимости недвижимости.
Новостройки (жилье, которое только построилось, в нем еще никто не жил)
1 комнатная квартира или студия (от 35 м2) в шаговой доступности от метро (зеленая зона) – в данным районах (например, Звездная или пл. Мужества) стоимость жилья начиналась от 4 500 000 рублей, т.е. в среднем от 130 000 за м2. При этом незабываем про нашу любимую статью затрат, как “ремонт” – добавляем еще 500 000 рублей при условии, что у нас квартира с черновой отделкой и 250 000 рублей если чистовая (на мебель, конечно не шикарную, но так, чтобы для всех нужд).
Итого выходит порядка 5 000 000 рублей, а значит стоимость 1 м2 составляет около 140 000 рублей.
1 комнатная квартира или студия (от 35 м2) в шаговой доступности от метро (красная зона) – не сильно отличается от стоимости вторичных квартир в тех же районах, по причине, указанной выше – все дома современные, толком не обжитые. Поэтому докинем 250 000 рублей за то, что никто не использовал ее до вас.
Получаем: 4 000 000 рублей, что в пересчете на м2 – 115 000 рублей.
3 комнатная квартира (от 50 м2) или евродвушка (большая кухня) в шаговой доступности от метро (зеленая зона) – при условии все тех же районов, стоимость с черновой отделкой будет порядка 7 000 000 рублей + затраты на ремонт.
Итого выходит, что 1 м2 стоит около 150 000 рублей.
3 комнатная квартира (от 50 м2) или евродвушка (большая кухня) в шаговой доступности от метро (красная зона) – ситуация такая же, как и с 1 к. кв., т.е. они не бывают старыми, а значит стоимость примерно такая же, за разницей, что вы первые.
Итого получаем, что 1 м2 составляет около 135 000 рублей.
В данном сегменте мы с вами могли наблюдать, что разница стала ощутимее – стоимость на квартиры, которые располагаются в транспортной доступности от центра города, все-таки выше по понятным причинам – удобство и комфорт перемещения, ну и развитая, обжитая инфраструктура.
А теперь рассмотрим ситуацию, которую мы наблюдаем сейчас – после пандемии:
Предисловие и предупреждение: слабонервным и людям со слабой психикой лучше не смотреть, грозит травмой душевного равновесия
Вторичка
1 комнатная квартира (от 30 м2) в шаговой доступности от метро (зеленая зона) – в совокупности, стоимость с учетом ремонтных работ и покупки мебели, сейчас получается около 5 250 000 рублей.
Это в показывает, что 1 м2 теперь стоит от 175 000 рублей.
1 комнатная квартира или студия (от 35 м2) в шаговой доступности от метро (красная зона) – ситуация здесь такая же. Соответственно, при всех рассмотренных условиях, стоимость выходит порядка 5 000 000 рублей с учетом минимального ремонта и необходимого мебельного гарнитура.
Стоимость за 1 м2 получаем 145 000 рублей против прежних 125 000 рублей...
3 комнатная квартира (от 50 м2) в шаговой доступности от метро (зеленая зона) – здесь ситуация неоднозначная – остались приятные варианты, которые люди видимо хотят “слить”, поскольку просто нет вариантов (извините, за тавтологию), из-за потребности в деньгах (ведь все мы почувствовали, как по нам ударила пандемия), но в большинстве, все равно изменения настигли и эту нишу – сейчас стоимость за такую квартиру получается от 7 000 000 и плюс расходы на “бабушкин” ремонт. Итого 8 000 000 рублей, что означает – 1 м2 стоит 160 000 рублей!
3 комнатная квартира (от 50 м2) или евродвушка (большая кухня) в шаговой доступности от метро (красная зона) – только голые факты: 8 250 000 рублей = 1 м2 стоит 165 000 рублей…
Новостройки (жилье, которое только построилось, в нем еще никто не жил)
1 комнатная квартира или студия (от 35 м2) в шаговой доступности от метро (зеленая зона) – повышение затронуло этот сегмент, из-за наибольшего спроса, больше всего – стоимость начинается от 6 000 000 рублей, что в переводе на м2 – от 170 000 рублей…кажется сердце защемило!
1 комнатная квартира или студия (от 35 м2) в шаговой доступности от метро (красная зона) – здесь ситуация не лучше, в плане повышения, а значит стоимость немногим ниже – от 5 500 000.
Это 160 000 рублей за 1 м2! Это вообще законно?)
А теперь, вызывайте скорую – кажется начинается самое интересное и невообразимое!
3 комнатная квартира (от 50 м2) в шаговой доступности от метро (зеленая зона) – стоимость такого удовольствия и необходимости (нужное подчеркнуть) составляет 10 000 000 рублей…и это еще минимальная стоимость. Если нашли дешевле – то я вам передаю свое уважение и привет :)
По м2 получается следующее – 200 000 рублей в пересчете за метр.
3 комнатная квартира (от 50 м2) или евродвушка (большая кухня) в шаговой доступности от метро (красная зона) – и снова рубрика голые факты: от 9 000 000 рублей и то, только потому, что слишком больше предложение, на менее большой спрос.
Стоимость 1 м2 от 180 000 рублей!
Друзья, думаю понятно, какая картинка сейчас вырисовывается – повышение и правда от 15% стабильно по всем фронтам. Поэтому берем молоток и зубило в руки и идем выбивать наш дом в скале, где нибудь на Кавказе, где много свежего воздуха и можно свою скотину выращивать :)
Нам, конечно, это не в радость, но жить продолжать надо. Вопрос как?
Как ранее и сообщил, тенденции диктуют свои правила, и чаще всего нас не спрашивают “как вам такой расклад?”, а просто говорят – господа и дамы, ситуация следующая, просим найти решение самим.
Я считаю, что наиболее выгодное решение по вышерассмотренному моменту следующее – отталкиваемся от своих возможностей, смотрим на стабильность жизни (работа, ждем детей или уже есть, наличие транспорта, который сейчас “кушает” не меньше, чем человек), подводим бюджет и решаем – жить на съеме или все же свое, родное.
Вкладываться в новостройки сейчас дело не самое выгодное, точнее доступное для простого обывателя (из-за введения эскроу счетов, застройщики вынуждены увеличивать первоначальную стоимость квартир), а это значит не у всех есть возможность сделать первоначальное вложение от 20% от стоимости.
А это несет за собой свои выводы – рассматривать для покупки вторичную недвижимость не так и плохо, ибо стоимость ниже, доступность выше.
А тем более есть возможность разбить бюджет ремонта на удобное время – сделать его сразу или через полгода…а возможно просто постепенно!
Ну и еще, так сказать от себя для людей, у которых есть амбиции, но на текущий момент нет возможности приобрести недвижимость более, чем 1 к кв или студию – не переживайте, все будет, дайте время, а пока можно жить и в 1 к кв – в этом нет ничего страшного, временные неудобства (и то, при условии, что у вас есть дети, которые старше 3х лет). Главное себя замотивировать и стараться выполнять все, согласно своему намеченному плану.
Никакая пандемия для нас не помеха – всегда были трудности, всегда справлялись :) Испытания нас не убивают, а значит закаляют!
Желаю вам, чтобы ваши мечты исполнялись, а здоровье не беспокоило!
Благодарю вас за внимание...и время - ведь это главный ресурс, которым мы владеем, но не можем контролировать его количество!
Подписывайтесь, ставьте лайки, комментируйте - расскажите нам свою историю и мы обязательно ее прочитаем, обсудим и найдем решение :)