Или как правильно купить квартиру с долгом?
На моей практике таких вопросов встречается не так часто, но они есть. Где бы я не работала, будь то агентство недвижимости, а сейчас сама на себя, всегда рекомендую два маршрута. Но подробнее чуть позже.
Сама история:
Обратился как-то ко мне собственник с просьбой помочь продать ему квартиру. Двухкомнатная квартира, панельный дом, требует косметического ремонта, купили из-за необходимого вложения денег, без какого-либо договора оставили жить в своем жилье бывших собственников. Они прожили там какое-то время, достроив свой дом и съехали, оставив малюсенький долг по оплате электричества. Потом квартиру пытались сдать дистанционно, не получилось. Она стояла около года пустая, а коммуналка за нее капала... А как же иначе-то? Ведь коммунальщикам абсолютно наплевать живет кто или нет, коммунальные услуги начисляют все равно, пока не напишите заявление об отключении каких-то ком.услуг. Т.е. отключить их можно частично.
И вот мне передали ключи от квартиры, мы составили договор о моих услугах, что туда будет входить. А по скольку, собственник находился очень далеко территориально и не могу участвовать во многих процессах, составлена была нотариальная доверенность на меня на сбор всех необходимых документов для продажи, а так же для походов во все необходимые инстанции.
Но собственник изначально не послушал меня, а заломил стоимость на свою квартиру...На все мои доводы отвечал уклончиво: "Посмотрим". Ну и посмотрели...за ту стоимость, что он хотел, квартира "встала" (т.е. нет звонков даже, не то, что показов!). Уговорила его сдать на пол года хотя бы квартиру, чтобы отбить часть долга, на тот момент он составлял 78 000 руб. А вот квартиранты нашлись быстро! Сдала квартиру, составив договор с квартирантами, а всю аренду отправляла в счет погашения долга.
Сбегала в коммунальную службу, написала заявление о проведении перерасчета, собственник не жил, услугами не пользовался, а значит, на некоторый вид услуг имел право на перерасчет.
Перерасчету подлежат: Водоотведение (канализация), вывоз ТБО (или мусора), пользование лифтом, пользование домофоном, использование обще домовых счетчиков на электроэнергию.
Пересчитали. Прошло чуть больше полу года, собственник опять со своим вопросом о продаже. Но уже с адекватным предложением о цене! Ура!
Выставила на продажу, но квартира - не горячий пирожок, объявлению нужно раскрутиться, то есть нужен срок для подбора покупателя.
Долг в квартире опять вырос к тому моменту, но составлял 65000 руб. Как быть с таким долгами?
Вариант 1: Найти денег самому собственнику и оплатить задолженность.
Вариант 2: Составить предварительный Договор о намерениях продавца с покупателем, по которому последний вносит авансовый платеж в счет стоимости приобретаемого жилья.
Но есть долги, которые числятся в ФССП, а на объект наложен запрет на регистрацию. Я стараюсь с такими квартирами дело не иметь, но уж если, обратившиеся ко мне за помощью покупатели прямо горят такой квартирой, то необходимо составить Дополнительное соглашение с собственником о внесении авансового платежа за такой объект, в котором будет четко прописано, что денежные средства идут в счет погашения задолженности и снятия ареста с выбранного объекта недвижимости. Что в случае отказа собственника в дальнейшем от продажи, он обязуется вернуть эти денежные средства в полном объеме в определенный срок.
Но по той квартире, что я тогда помогала продать, обошлось все мирным путем)) С покупателем составили Договор только тогда, когда основная сумма задолженности была оплачена собственником. А на самой сделке, в день подписания ДКП, мы доплачивали остатки прямо у терминала.
Такое, конечно, бывает не всегда...И неграмотные агентства не заморачивают себя лишней работой....Зачастую, просто берут деньги, в качестве предоплаты, тихо, молча, идут с собственником оплачивать задолженность, а вы, как покупатель, даже и не в курсе, что квартира под арестом...Сидите и ждёте почти месяц, потому как арест снимается не быстро..
Но был случай и пропажи такого собственника...Задолженность была оплачена, а купля-продажа не состоялась..Но это уже другая история..