Выбор застройщика может иногда означать разницу между покупкой нового жилья и пропавшими деньгами. Но если знать, что проверять, риски заметно снижаются. Основная методика выбора – отбрасывать явно проблемные и не устраивающие варианты сразу, а из оставшихся выбирать то, что лучше подходит покупателю по параметрам.
Начинать стоит с сайта компании. На нем достаточно информации, чтобы сделать первые выводы. Что нужно проверить:
История компании, сколько она работает на рынке недвижимости, сколько у нее сданных проектов. Заодно неплохо будет проверить эти данные по СМИ. В целом, более надежными считаются компании, которые проработали на рынке 5 лет и более с солидным послужным списком.
Скан-копии ключевых документов:
- Свидетельство о регистрации
- Устав компании
- Выписка из ЕГРЮЛ
- Свидетельство о постановке на налоговый учет
Все ключевые документы можно проверить в онлайне на сайтах выдающих их ведомств. Наименование компании и регистрацию можно проверить на сайте ФНС. Иногда выясняются интересные подробности: застройщик рекламирует себя как компанию с 7-летним опытом, а в ФНС она зарегистрирована всего 3 года назад. Или сменилось название. Любые нестыковки нужно уточнять у самой компании и внимательно следить за тем, как они их объясняют. Если документов на сайте нет, это уже «звоночек».
Тип договора, по которому застройщик продает квартиры и как он использует деньги дольщиков. Лучше всего, если застройщик заключает договор долевого участия в соответствии с ФЗ-214 и пользуется эскроу-счетами. Таким образом застройщик не имеет доступа к средствам дольщиков до того, как объект будет сдан. А это значит, что застройщик получил финансирование от банка и прошел отбор, сомнительным девелоперам банки денег не дают. Если же девелопер сорвет сроки или не сможет сдать объект, деньги вернутся дольщикам.
Строящиеся в настоящее время объекты. Ход строительства, выполняемые работы и т.п.
Контактная информация:
- Юридический адрес
- Фактический адрес офиса
- ИНН
- ОГРН
- Телефоны и электронная почта.
Данные ИНН и ОГРН пригодятся при дальнейших проверках, а также они должны совпадать с данными, указанными в ключевых документах.
Пользуясь полученной информацией, застройщика надо проверить по базам данных:
- Единая информационная система жилищного строительства. На сайте есть каталог новостроек, список проблемных объектов и данные о застройщиках.
- Единый ресурс застройщиков. Самое главное на этом сайте – ведется рейтинг застройщиков. По действующей системе оценок, надежными можно считать застройщиков с рейтингом выше 3,5 пунктов из 5.
- Картотека арбитражных дел. Не было ли исков о банкротстве, не участвует ли застройщик в споре хозяйствующих субъектов.
- База данных исполнительных производств на сайте ФССП. Открытые производства, штрафы, неустойки, передача имущества истцам по суду – все это аргументы против выбора застройщика.
Дальше проверяются документы проекта. Самые главные – разрешение на строительство, выданное местной администрацией, и проектная документация. Наличие разрешения на строительство означает, что проект прошел через определенные «фильтры» и был сочтен реализуемым.
В проектной декларации, которую составляет сам застройщик, нужно обратить внимание на следующие основные детали:
- Кому принадлежит земля, на которой ведется строительство. Лучший вариант – в собственности у застройщика.
- Какие указаны источники финансирования. Чаще всего это средства банковского кредита. Желательно, чтобы кредит был выдан крупным банком, так есть гарантия того, что проект был тщательно проанализирован и признан жизнеспособным.
- Заявленные сроки строительства. Главное – их реалистичность. С поправкой на климат, материалы и технологии, панельный дом не может строиться быстрее 1,5 лет, а кирпичный – быстрее 2,5 лет.
Следующий этап проверки – проект ДДУ. В договоре обязательно должны содержаться следующие пункты:
- Координаты строящегося дома (строительный адрес и кадастровый номер участка, совпадающие с указанными в проектных документах);
- Характеристики квартиры, которую получит дольщик: адрес, этаж, площадь, количество комнат, условный номер квартиры;
- Сроки передачи квартиры дольщику;
- Условия компенсации лишней/недостающей площади квартиры после постройки;
- Порядок и сроки оплаты;
- Гарантийные обязательства.
Любой договор ДДУ лучше всего внимательно прочитать вместе с грамотным юристом. Так получится избежать разного рода подвохов и юридических ловушек, а также хитро составленных пунктов, выводящих застройщика из-под ответственности.
Дальше нужно узнать мнение тех, кто пользуется продукцией застройщика. Для этого нужно задействовать два типа источников:
- Тематические группы в соцсетях и в мессенджерах – из них можно практически в реальном времени узнать о том, как шло строительство, насколько застройщик выполнил свои обещания, каково качество и т.д. На «отзовики» лучше не тратит времени, т.к. чаще всего на них покупная информация, как позитивная, так и негативная, заказанная конкурентами.
- Непосредственное общение с жильцами – стоит потратить несколько часов на поездку, чтобы осмотреть возведенные в последние 2-3 года застройщиком объекты и вживую поговорить с теми, кто в них живет.
Проверив все вышеперечисленное и отбросив явно неподходящие и проблемные варианты, можно приступать непосредственно к выбору застройщика из оставшихся и рассматривать предложенные ими варианты проектов по стоимости, уровню комфорта, инфраструктуре и т.д.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.