В последнее время все чаще в выписках из ЕГРН в графе «особые отметки» стала встречаться фраза «Актуальные незасвидетельствованные». Что делать, если в выписке ЕГРН вы обнаружили такой статус и как его изменить.
Что означает этот статус?
Еще несколько лет назад у нас были две базы данных — ЕГРП (Единый государственный реестр прав (права и сделки)) и ГКН (Государственный кадастр недвижимости (границы, межевание, площади помещений и т.д.). В 2017 году обе базы объединили в одну, а вся информация о недвижимости стала выдаваться выпиской из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Когда мы заказываем такую выписку, то сервис сопоставляет данные ЕГРП на ваш объект и данные кадастра. Если данные совпадают, то им присваивают статус «актуальные» — это значит, что сведения из кадастра содержатся и в базе данных о правах в отношении объекта, что им не требуется дополнительного подтверждения, они достоверны и не вызывают сомнений.
А вот если между кадастром и правовыми документами есть расхождения, то данным присваивают статус «актуальные незасвидетельствованные». Это значит, что в кадастре были изменения, но они не были отражены в ЕГРП, и теперь нуждаются в подтверждении или проверке.
В каких случаях такое происходит?
1. Неоформленные реконструкции и перепланировки или приобретение жилья в новостройке от застройщика. Разночтения обычно касаются площади и этажности.
2. Когда идет судебное разбирательство в отношении недвижимости, и решение еще не вынесено. То есть старые данные неактуальны, а новые еще надо доказать и подтвердить документально.
3. При изменении госорганами категории земель или адреса. Обычно в отношении участков статус «актуальные незасвидетельствованные» получает характеристика «категория земель». Категория может меняться на основании актов, выданных местной администрацией без уведомления кадастровой службы. Например, многие столкнулись с такой ситуацией, когда некоторые земли сельхозназначений перешли в группу земель с видом разрешенного использования ИЖС, а в кадастре это не отразилось.
4. При межевании земель. Межевание земель многие делали снова, т.к. данные до 2006 года оказались устаревшими или отсутствующими. Например, после межевания выясняется, что по старым данным площадь участка была 800 кв.м., а по новым замерам оказалось 802. Собственник подает информацию от кадастрового инженера в МФЦ, пишет заявление на уточнение площади участка, и данные в кадастр вносятся автоматически. Но только в кадастр! А в базе данных ЕГРП (о правах) остается старая информация. И при сведении двух баз в выписку ЕГРН площадь участка получает статус «актуальные незасвидетельствованные».
Если при таком статусе в ЕГРН нет технической ошибки, то актуальные независвидетельствованные данные могут стать причиной для снятия с кадастрового учета и отказа в госрегистрации прав на недвижимость. Такую недвижимость нельзя продать, это отпугнет покупателей, регистратор может приостановить регистрационные действия или отказать в регистрации. Поэтому лучше исправить статус.
Как исправить статус актуальные незасвидетельствованные
Изменение статуса можно сделать двумя способами: либо сам Росреестр запросит данные у других ведомств, и изменит информацию автоматически, либо вы можете написать заявление в Росреестр в МФЦ. При этом к заявлению не обязательно прикреплять документы, подтверждающие изменения. Орган регистрации прав сам в течение 3 рабочих дней запрашивает эти документы или сведения у соответствующих госорганов. Но при желании ускорить процесс вы можете сами приложить новую кадастровую выписку.
Чтобы подать заявление на изменение статуса с «актуальные незасвидетельствованные» на «актуальные», можно использовать форму заявления в Приложение N 2 к приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920 — это заявление на внесение изменений в данные ЕГРН и на исправление технических ошибок.
В графе 3.1.3 в пункте «Иные предусмотренные законодательством РФ сведения» нужно подставить ту характеристику, статус которой надо поменять и вставить данные, которые надо изменить. Например, «изменение сведений об жилой площади с 80 кв.м. на 85 кв.м.». Обязательно указать реквизиты документов, которые подтверждают изменение информации. Например, новый техпаспорт после перепланировки.
Конечно, перед тем как написать заявление, вам необходимо обновить данные, если вы их еще не сделали.
Например. Вы планируете продать квартиру, а в выписке ЕГРН сведения о площади имеют статус «актуальные незасвидетельствованные» с разночтением: в ЕГРН площадь 62 кв.метра, а в свидетельстве о госрегистрации от 2004 года — 65 кв. метров. В таком случае вам стоит уточнить информацию: вызвать кадастрового инженера, который сделает обмеры квартиры и составит для вас новый технический план. Этот план нужно отнести в МФЦ и написать заявление об изменении площади квартиры. После того как данные в кадастре обновятся, нужно написать заявление, которое я упомянул выше. И Росреестр сам сделает запрос в кадастр и сведет информацию.
Чтобы после всех процедур узнать статус сведений о характеристике объекта недвижимости, достаточно заказать официальную выписку в отделении МФЦ или на сайте Управления Росреестра и заглянуть в ее первый раздел в «Особые отметки». Статус должен поменяться на «актуальные».
В заключении
Если вы обнаружили такой статус, не паникуйте — сделайте сначала запрос в Росреестр. Вполне может оказаться, что это техническая ошибка и недоработка самой программы, когда в кадастровой палате данные уже изменили, а в самом реестре пока числится старая информация. В таком случае вам нужно подать заявление на исправление технической ошибки а это кубы проще и быстрее.