Обманутые дольщики Краснодара. Как они появляются? Что нужно знать?

Привет друзья! Меня зовут Екатерина Романенко, я веду блог о недвижимости Краснодара и уде более пятнадцати лет занимаюсь недвижимостью. Те, кто меня читает, знает, что пишу я честно, не скрывая реальную ситуацию на рынке. Если вы ещё не подписаны на мой канал - советую это сделать. Увидеть меня можно на моём ютуб-канале о переезде в Краснодар, он совсем молодой, но на нём много полезной информации. Мои контакты, как всегда в конце статьи

Если вас заинтересовал данный заголовок, то вы так или иначе связаны с рынком недвижимости Краснодара и рассматриваете Краснодар, в качестве своего места жительства или в перспективе, хотите сюда переехать, мои статьи помогут вам не совершить классических ошибок, ну, а если вам не нужны советы, то вы не моя аудитория, ведь вы и так много знаете)

Как же появляются обманутые дольщики в Краснодаре?

Почему в Краснодаре? Да просто я работаю в Краснодаре и хорошо знаю этот рынок. Он немного отличается от наших столиц и от региональных городов. К тому же - это юг, а здесь своя специфика.

Хочу сразу обратить внимание, что даже если вы попали в данную категорию обманутых дольщиков, переживать не стоит, и жизнь на этом не заканчивается. Это не приятно, но из данной ситуации гораздо больше простых выходов, чем вам кажется, хотя, определённые сложности это вам принесёт.

Для того, чтобы понять, как появляются обманутые дольщики, нужно понять кто такие застройщики сегодня (как ни странно это понимают не все).

Застройщик сегодня - это

Застройщик сегодня - это компания, которая имеет все необходимые допуски и лицензии и разрешения для работ по возведению многоэтажных зданий! Ну и участок, по которому тоже есть ньюансы: участок на начальном этапе обязателен, но его застройщик может не покупать, а взять у муниципальных, региональных или федеральных властей по бартеру)

И всё? Да. И всё!)

Вопреки расхожему мнению, которое у нас ещё с тех далёких времен, всё, что сопровождает стройку зачастую не имеет отношение к застройщику:

• Деньги застройщик берёт в банке или у инвесторов под процент.
• Техника и рабочая сила поставляется компаниями-подрядчиками в счёт квартир или за деньги, всё зависит от застройщика.
• Стройматериалы поставляются компаниями-посредниками по бартеру, за квартиры или за деньги, взятые в кредит.

и так далее.

А что же есть у застройщика?

У застройщика есть отдел продаж - агентство недвижимости, которое продаёт только объекты определённого застройщика и штат управленцев, которые непосредственно находятся в штате.

К стати, застройщики очень не любят, когда люди это понимают, так как в этом случае те, кто могут включить мозги, понимают, что застройщик никогда вам не предложит объект лучший по характеристикам, даже если будут знать о его существовании.

Ну а теперь, как появляются обманутые дольщики:

Учитывая, что застройщик - это бизнесмен. Его задача по сути сводится к одному: продажа своих рисков. Не удивляйтесь! На этапе строительства вам продают не квартиру, а риски!

О том, что это будет долгострой я говорила ещё в прошлом году, хотя здесь и не всё так грустно. Квартиры до сих пор продаются и покупаются.

Конечно, так вам никто не скажет. Вам будут показывать прекрасные картинки объекта через год, три, пять, рассказывать о том, что на этом месте будет второй центр Краснодара, утверждать, что вот-вот один краснодарский миллиардер построит здесь прекрасную монорельсувую систему, но понимать нужно одно:

Вам продают риски!

На первом этапе никто на 100% не знает закончится стройка или нет. Поэтому на котловане стоимость жилья на столько низкая. Я напишу об этом позднее более детально.

Долгострой в центре Краснодара. Иногда они бывают и такими

При этом верить отделу продаж застройщика на столько же наивно, как верить в сказку о деде Морозе. Сами подумайте, кто может дать гарантию того, что объект достроится, если процессами управляют другие компании?) Я ни в коем случае не утверждаю, что отделы продаж застройщиков - врут. Они просто произносят скрипт, в который верят, но реальную ситуацию можно знать только со стороны, сравнив 30-40 застройщиков и держа в голове более сотни объектов.

Как думаете, если в другом районе, другой застройщик строит приблизительно по той же цене с более низким риском дом, вам скажут об этом у конкурента? Правильно! Никто вам ничего не скажет, вся коммерческая система будет настроена на то, чтобы построить в вашем восприятии такой образ, который вызовет как можно большее доверие именно к этому объекту).

Появление обманутых дольщиков в Краснодаре по шагам:

1. Вы решили переехать в Краснодар. В вашей голове есть устойчивое понимание того, что жильё нужно покупать напрямую. Все остальные врут!
2. Вы первый раз приехали в город и видите массовые баннеры, заходя в магазин слышите о потрясающих перспективах района, низких ценах на жильё и понимаете: "Если эта компания тратит так много денег на рекламу, как она может меня обмануть?
3. Вы звоните в офис! Вам отвечает очень приветливый голос, используя приёмы, основанные на "контрасте восприятия", приглашает вас в офис.
4. Вы приезжайте в шикарный офис, где вам показывают прекрасный ролик, затем дорогие брошюры и делают "специальное" предложение: "Только сегодня у нас замечательная скидка!"
5. Вы понимаете, что с таким офисом проблем быть не может. Ну не может быть у проблемной компании такого шикарного офиса. Вы верите этой компании.
6. Вы... растаяли. Ну как в такой компании могут обмануть? Менеджер выглядит достаточно приятно, как эта девочка (мальчик), могут врать. Вы же разбираетесь в людях...у вас вон какой жизненный опыт.
7. Но... вы собираетесь... нужно поставить всё на паузу! такие решения не принимаются резко! Вы едете из офиса и просматриваете отзывы о компании, а там, а там просто сказка: "Это самая замечательная компания!", "Мы рады были с ней сотрудничать!"... в общем, везде сплошные 5 звёзд.
8. На следующий день, вам поступает смс (звонок) с информацией о том. что объект, который вы смотрели могут поставить на бронь. Как обеспокоен менеджер... как он за вас переживает... эх, вам бы такую дочь, как этот менеджер!
9. Вы мчитесь и оплачиваете бронь. Вы успели!!! Ура!!!

Что происходит внутри компании-застройщика и как это выглядит с другой стороны!

Задача любого застройщика - минимизация собственных рисков и максимально быстрый оборот средств. Это вам нужно запомнить. Даже на последнем этапе, перед закрытием компании, любой бизнесмен будет делать вид, что у него всё в порядке. И порой, чем хуже дела, тем большие бюджеты будут вкачены в PR.

1. Когда вы приобретаете квартиру по договору долевого участия - вы не становитесь владельцем жилья, вы становитесь инвестором! Вы инвестор, который поверил в то, что менеджер отдела продаж в офисе застройщика знает реальную информацию о всех процессах, которые происходят у застройщика) Улыбнуло?) А это не шутка! посмотрите в договор.
2. Такие инвесторы как вы привлекаются, так как они снижают риски застройщика и позволяют не брать деньги у банка (здесь самые внимательные напомнят мне про эскроу, но и в этом направлении у некоторых застройщиков уже готовы схемы).
3. Застройщик продаёт вам жильё по очень низкой стоимости, чтобы перекрыть свои сегодняшние потребности. Ваши деньги идут на погашение заработных плат действующего персонала на других объектах, на текущие нужды застройщика, на перекрытие его "кредиторки" (по этой причине наше государство и задумалось о введении эскроу-счетов. Мысль была хорошая, но как всегда страдает в ней конечный потребитель).
4. Если у застройщика, в которого вы инвестировали - есть проблемы (к слову, о них вы можете узнать, только в том случае, если имеете доступ к информации, так как никто из застройщиков, да и кредиторы о том, что есть проблемы - не станут), то вы даже в тот момент, в который вкладываете сюда свои или заёмные средства уже вкладываете в проблемный объект. Вы можете стать обманутым дольщиком, хотя официально этого статуса у вас ещё не будет. Сдачу объекта могут перенести, для начала перенести, а потом ещё раз, и, через год, а может и больше, объект признают долгостроем.

В общем, формально на этапе, когда застройщик уже имеет ряд нерешённых проблем внутри компании, но вы об этом не знаете, вы не подпадаете под нормативные акты РФ о защите прав участников долевого строительства, но фактически находитесь в статусе "обманутого дольщика". Интересно, если ваш договор долевого участия не соответствует ФЗ №214 - вы не подпадаете под статус "обманутого дольщика, даже если остальные критерии соблюдены. Остальные критерии, наверное знаю все, кто так или иначе интересуется данным направлением:

Когда гражданин может получить статус обманутого дольщика:

1. Застройщик продал Вашу долю ещё кому-то (мошенничество доказано судом).
2. Вы как дольщик по решению суда, как дольщик, признаны потерпевшим.
3. Работы на объекте не производятся на протяжении более девяти месяцев (в Краснодаре уже сейчас есть такие объекты, однако их продают, как и продавали, там даже краны стоят как-будто что-то делается).
4. Застройщик просрочил сдачу квартиры более чем на 9 месяцев (одна из самых крупных строительных компаний Краснодара в ближайшее время подпадёт под этот статус именно по этой причине).
5. Застройщик признан банкротом
6. Застройщик лишён прав на землю, признан банкротом, признан виновным по уголовному делу
7. Характеристики объекта не совпадают с заявленными.

Но, в нашей стране, вам придётся долго ждать данных процедур, поэтому знать лучше заранее. Если будет знать что именно покупать заранее, то, как минимум, сможете это продать и не окажитесь с замороженными деньгами на несколько лет. Стать обманутым дольщиком официально - достаточно сложно, а неофициально просто, но лучше в это состояние не помещаться.

В общем, как-то так. Надеюсь всем, кто меня читает было полезно. Будьте осторожны и выбирайте застройщика правильно, если конечно сможете его изучить, а если нет - лучше обращайтесь к специалистам, и меньше слушайте диванных экспертов, которые уверены, что посетив несколько рекламных площадок - можно без рисков провести сделку.

Подписывайтесь на канал, звоните, пишите по телефону +7(928)211-33-77 всегда помогу и уберегу вас от ошибок, в том числе и от недобросовестных застройщиков. Хорошего всем дня!