Пару месяцев назад я рассказывала вам о том, как олигарх из России купил дом в штате Флорида более, чем за 100 миллионов долларов. Россияне знают толк в недвижимости. Особенно, когда она своя. Именно поэтому наши иммигранты своей задачей номер 1 ставят покупку своего собственного жилья. Сегодня поделюсь с вами особенностями покупки жилья в США, а также лайфхаком, как купить его вдвое дешевле.
1. «Proof of funds» (подтверждение финансовой состоятельности). Абсолютное большинство продавцов недвижимости перед тем, как показать свои владения потенциальным покупателям, требуют от них “Pre-Approval Letter” и аналогичные ему документы от банка, в которых говорится, что такой-то банк может выдать кредит на покупку недвижимости в таком-то размере под такие-то проценты на столько-то лет. Если покупатель не собирается брать кредит и обойдется “кэшэм”, то банк готовит письмо, где сообщает, что у данного человека на счету есть столько-то средств. Cash в английском - это не только “наличные”. Применительно к покупке недвижимости, кэш означает, что покупатель не будет брать ипотеку и у него есть деньги на счету, а не чемодан с ними. Хотя мне уже писали, что автор дура, не знает, что купить дом за наличные, значит принести деньги в мешке.
2. Поиск дома. Можно искать самому, можно найти риелтора/брокера/агента. У них есть доступ к MLS - мультилистинговому сервису. По сути, это профессиональный сайт с недвижимостью. Что-то вроде Циана или Авито, только для профессионалов. У риелторов большая база предложений и они могут сделать вам специальную подборку на основании ваших запросов.
3. Offer. Если дом вам понравился, агент составляет offer или предложение, в котором говорится, что вы готовы купить дом за такую-то цену. Далее наступают торги (контроффер), пока цена не устроит и продавца и покупателя.
4. Инспектирование и согласование. После того, как offer подписан, агенты согласовывают, какие инспекции необходимо провести: инженерную инспекцию, инспекцию насекомых, инспекцию на риск наводнения и пр. Если брать дом за наличные, покупатель экономит не только деньги, но и время. Ему не приходится платить банку за его услуги по оценке дома и оформление ипотеки. А самое главное - экономится время. Сделки с наличными можно провести за пару дней.
В это же время подключаются адвокаты со стороны продавца и покупателя, а также Title компании, аналога которым нет в России. Это специализированные организации, проверяющие фактическую и юридическую чистоту недвижимости: цепочку собственников, обременения, запреты, аресты, споры и пр., что поможет избежать «подводные камни» и проблемы с приобретенной недвижимостью в будущем. Title компания проводит свое расследование и дает заключение о том, что касательно приобретаемой вами недвижимости не появится забытый наследник, неоплаченный долг по ипотеке, не найдется запрет бывшего владельца из XIX века о том, что нельзя строить беседку во дворе (да, и такое бывает) и т.п.
5. «Closing». Это заключительный этап оформления сделки. На этом этапе осуществляется финальный расчет стоимости сделки и подписываются документы. Если у бывшего владельца есть долги за этот дом, то он должен выплатить все на момент сделки. И только когда все долги оплачены, подписывается контракт.
6. «Public record». По-нашему это Государственная регистрации сделки купли-продажи недвижимости и перехода прав на нее. И это самый важный этап, на котором покупатель получает «Deed» или официальную запись о праве собственности. Этот документ защищает права собственника, а также фиксирует все данные об ограничениях этого права собственности.
Если брать жилье в ипотеку, вся процедура может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. У всех по-разному. При покупке за наличные - порой достаточно нескольких дней. Кстати, как и обещала, рассказываю, как купить жилье дешевле рыночной стоимости. На аукционе. На аукционы обычно банками выставляется жилье, за которое должники не смогли выплатить долг по ипотеке. Банки ставят перед собой задачу вернуть потраченные деньги, а не заработать. Поэтому выставляют недвижимость не по рыночной стоимости, а на основании своих затрат и оставшегося невыплаченного долга.
Вот примеры сайтов, на которых можно найти такие предложения: https://www.auction.com/, https://www.hubzu.com/, или https://www.propertyshark.com/.
Есть недостаток. Некоторые дома выставлены с пометкой “Occupied”. Это значит, что там кто-то еще живет. Либо невыселенный бывший собственник, либо арендаторы. Все зависит от политики штата. В Нью-Йорке выселить достаточно сложно. Порой должники годами остаются уже в чужом жилье. Так, моя коллега купила себе дом. И вот уже почти два года судится с семьей с тремя детьми, которые не хотят освобождать ее дом. Абсурд невероятный. Но суд по-прежнему их не выселил. А тут еще и запрет на выселение из-за коронавируса. Им он точно пошел на пользу.
Такие дела!
PS В Нью-Йорке и соседнем Нью-Джерси сейчас что-то страшное творится. Покупатели дают уже больше, чем стоит дом. Вот так и "загнивает" Америка.
