Добрый день, меня зовут Дмитрий Фоменко. В этой статье я расскажу, что такое реконструкция объектов капитального строительства и какие требования установлены к ее проведению?
Еще весной ко мне обращалась организация, с просьбой составления письменной консультации о порядке действий для проведения реконструкции объекта капитального строительства.
Всю последовательность я им расписал и оказывал юридическое сопровождение до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
И последовательность действий будет рассказана в этом видео.
Основным Федеральным законом, регулирующим названные правоотношения, является Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
В п. 14 ст. 1 ГрК РФ дано определение Реконструкции объектов капитального строительства, согласно которому, реконструкция объектов капитального строительства это изменение параметров ОКС или его частей (высоты, площади, количества этажей), в том числе перестройка, надстройка и расширение объекта капитального строительства. А также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций ОКС.
Исключение составляют замена отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или на те элементы, которые улучшают их показатели, а также восстановление таких элементов.
Для того чтобы провести реконструкцию ОКС необходимо начать с подготовки проектной документации, указанной в части 6 ст. 48 ГрК РФ, в частности:
- Градостроительный план земельного участка;
- Результаты инженерных изысканий;
- Технические условия, если эксплуатация ОКС невозможна без подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.
После чего необходимо обратиться к специализированной организации или ИП (которые должны быть членами саморегулируемой организации) и заключить договор подряда на подготовку проектной документации. О чем указано в части 4 ст. 48 ГрК РФ.
Следующим действием необходимо провести экспертизу проектной документации, если это необходимо. О чем указано в ч. 1 ст. 49 ГрК РФ.
Эксперт должен соответствовать требованиям, указанным в статьях 49.1 и 50 ГрК РФ.
После чего, необходимо получить разрешение на строительство (если это требуется). Начать реконструкцию можно только после его получения. (о чем указано в ч.1 и 3 ст. 51 ГрК РФ).
Я бы хотел обратить внимание, что разрешение на строительство необходимо получить именно на этом этапе.
Если вы уже строение построите, коммуникации поведете, после чего обратитесь к муниципалам за разрешением на строительство, то вам будет отказано, так как у них не будет правовых оснований выдать вам разрешение на строительство.
И такой судебной практики очень много. В 99 процентах случаях такие объекты признаются незаконными постройками со всеми вытекающими отсюда последствиями, вплоть до обязания сноса незаконной постройки.
Далее, необходимо выполнить работы по реконструкции ОКС,
что делается на этом этапе?
- Заключается договор строительного подряда с организацией или ИП которые должны быть членами саморегулируемой организации (о чем указано в ч. 2 ст. 52 ГрК РФ).
Однако, если договор о реконструкции заключен не с застройщиком (договор генподряда), а с иными лицами (договор субподряда), то работы могут выполнить юрилица и ИП не являющиеся членами саморегулируемых организаций. (Письмо Минстроя России от 10.09.2018 N 41067-ОГ/02).
Лицу, которое будет проводить работы необходимо передать результаты инженерных изысканий, проектную документацию и разрешение на строительство (о чем указано в ч. 4 ст. 52 ГрК РФ).
Если проводилась экспертиза проектной документации, необходимо направить извещение о начале проведения работ в Стройнадзор не позднее чем за семь дней до начала реконструкции.
В установленных ст. 52 и 54 ГрК РФ случаях документы нужно представить в форме информационной модели.
После реконструкции необходимо предать в орган выдавший разрешение на строительство копию схемы отображающей расположение реконструированного объекта, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка. (На это указано в ст. 55 ГрК РФ).
Последним шагом, после выполнения реконструкции в полном объеме, будет получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если выдавалось разрешение на строительство.
Итак, Вы узнали последовательность требований для проведения реконструкции ОКС.
Реконструкция всех объектов капитального строительства проводится в указанном порядке, кроме линейных объектов.
