В 2020 году на фоне пандемии многие начали вкладывать накопления в недвижимость, чтобы сохранить сбережения. Но не все знают, как инвестировать, чтобы не просто уберечь деньги от инфляции, но и выгодно заработать на перепродаже или аренде.
Бывает так: человек покупает дешёвую студию в популярном районе Питера — Кудрово или Девяткино, делает там недорогой ремонт и в итоге сдаёт эту квартиру всего за 15–20 тысяч рублей в месяц, еле-еле покрывая половину ежемесячного платежа по ипотеке. Так происходит, потому что в таких районах предложение нередко перекрывает спрос: дешёвых квартир больше, чем арендаторов.
В статье дадим три совета по выбору недвижимости для инвестиций, а в конце расскажем, во что конкретно можно выгодно вложиться в Санкт-Петербурге.
Считайте окупаемость недвижимости, если собираетесь её сдавать
Совет #1. Перед тем как инвестировать, изучите состояние рынка, цены на жильё и стоимость аренды в том районе, где собираетесь покупать недвижимость. Так вы сможете посчитать окупаемость.
Ситуация с ограничениями и локдауном долго была непредсказуемой, и люди искали надёжный способ вложить деньги и найти новый источник дохода. Ещё одним стимулом стало введение льготной ипотеки, россияне начали активно покупать жильё и сдавать его в аренду.
Так по всей стране подорожала и «вторичка», и новостройки, а ставки за аренду на некоторое съемное жильё, наоборот, уменьшились.
Например, в 2020 году в Санкт-Петербурге первичное жильё для инвестиций стали покупать в два раза чаще, чем в 2019-м. На вторичном рынке ситуация такая же: квартиры в готовых домах быстро раскупали, и на рынке аренды появилось много дешёвых квартир. Предложение превысило спрос, и цены на аренду в Петербурге снизились. Средняя окупаемость недвижимости увеличилась до 14 лет, а до 2020 года была 10–12 лет. Как посчитать окупаемость? Объясним на примере.
Допустим, вы хотите купить квартиру за 6 млн рублей. Посмотрели похожие предложения в том же районе, выяснили, что сдавать жильё сможете за 20 тысяч рублей в месяц. Это 240 тысяч рублей в год. Делим 6 000 000 на 240 000, получаем 25. Значит, окупится ваше вложение через 25 лет! Только потом вы начнёте получать прибыль. И это с учётом того, что вы купили квартиру без ипотеки, а 20 тысяч — ваша чистая прибыль с аренды. Вывод: это плохой вариант для инвестиций.
В России средняя окупаемость жилья составляет 13 лет. Ориентируйтесь также на срок окупаемости в том городе, где планируете приобрести недвижимость, — информацию можно найти в обзорах на таких сайтах, как РБК, Циан и т.д.
Покупайте недвижимость на этапе строительства, если хотите заработать на перепродаже
Совет #2. В строящееся жильё вкладываться выгоднее, особенно если сделать это на этапе котлована. Цены на многие такие квартиры растут каждый месяц до самой сдачи объекта — особенно если планировка удачная и район престижный. В итоге разница между первоначальной стоимостью недвижимости и её ценой после получения ключей может достигать 30–40%.
Вторичная недвижимость так не растёт в цене. Прошлый год, когда ввели льготную ипотеку и стоимость квартир быстро выросла, — это скорее исключение, чем правило. Например, с 2015 по 2018 год цена за квадратный метр вторичного жилья в России вообще снизилась на 10%.
Два важных момента. Первый: выбирайте надёжного застройщика. Тщательно изучайте учредительные документы, лицензии, разрешения, смотрите на количество уже сданных объектов и реальные отзывы жильцов. Второй — кроме стадии строительства обязательно учитывайте другие параметры: город, район, инфраструктуру и окружение, транспортную доступность, социальное окружение, ситуацию на рынке и т.д. Иногда новостройка может подорожать лишь на 5–10% из-за того, что рядом свалка или нет остановок общественного транспорта.
Изучайте спрос потенциальных арендаторов и покупателей
Совет #3. Этот совет звучит очевидно, но не все ему следуют. Чтобы понять, быстро ли найдётся покупатель или арендатор, которому вы выгодно продадите или сдадите жильё, нужно оценивать такие критерии:
- Расположение и транспортная доступность. Большинство людей ищет жильё в районе с хорошей транспортной доступностью, чтобы добираться до центра или на другой конец города за 30–60 минут. Арендаторам важно, есть ли рядом остановки транспорта, станции метро, удобный ли выезд на главные магистрали. Студия на окраине Мурино, где есть одна автобусная остановка за 1,5 км от дома, вряд ли будет выгодным вложением, так как сдать такое жильё дорого не получится.
- Инфраструктура. Недвижимость в районах с развитой инфраструктурой всегда ценится выше, чем в районах, где ничего нет. При выборе объекта для инвестиций обращайте внимание, есть ли рядом школы, детские сады, поликлиники, магазины, фитнес-центры, аптеки, ТЦ и т.д.
Состояние жилья: ремонт, мебель, техника. Смотрите, в каком состоянии жильё, если покупаете вторичку.
Выбирайте квартиру, где заменены коммуникации и сделан хотя бы косметический ремонт, чтобы сразу сдавать жильё и получать доход. Возможно, купить новостройку будет выгоднее: сейчас многие застройщики продают недвижимость с полной отделкой и даже с мебелью.
- Цена. Если недвижимость кажется выгодной по всем трём критериям, описанным выше, смотрите на цену аренды в вашем районе. В больших городах вроде Москвы и Питера предложение сильно выросло, и даже в одном и том же доме можно найти для съёма 2–3 примерно одинаковых варианта. Какой в этом случае выберет арендатор? Конечно, тот, что сдаётся по приемлемой цене.
Ещё лайфхак: чтобы понять, какое жильё ищут люди, изучите информацию в тематических группах в соцсетях, на форумах и сайтах вроде Авито, расспросите друзей и знакомых, которые живут в съёмных квартирах.
Продать или сдавать: в какую недвижимость сейчас выгодно инвестировать в Петербурге
Выгодно вложиться можно не только в квартиру. В Москве и Петербурге набирает обороты новый для российских инвесторов формат недвижимости — инвест-отели.
Инвест-отель — это недвижимость с номерами гостиничного типа, которые арендаторы снимают на любой срок — от пары дней до нескольких лет. Инвест-отель сочетает в себе преимущества квартиры и гостиницы: в апартаментах есть вся мебель и техника, санузел, кухонная зона, текстиль и постельное бельё, при этом можно заказать отельный сервис с регулярной уборкой.
В Петербурге сейчас строятся два инвест-отеля — Про.Молодость и IN2IT.
Вот почему номера в Про.Молодости или IN2IT — это выгодная инвестиция:
- Быстро окупятся. Сейчас ещё можно купить номер за 2,7 млн рублей с доходностью до 10% и сроком окупаемости 10 лет. Это меньше, чем средняя окупаемость недвижимости в Питере.
- Сильно вырастут в цене. Инвест-отели вырастают в цене до 60% в процессе строительства. Продать номер можно будет выгоднее, чем квартиру в новостройке.
- Всегда пользуются спросом. Про.Молодость и IN2IT находятся в развитых районах — Невском и Московском. Рядом станции метро и автобусные остановки, есть вся инфраструктура для жизни и отдыха. Удобно будет любым постояльцам: тем, кому нужно жильё на долгий срок и тем, кто приезжает в Петербург туристом или в командировку. Сами номера сдаются с качественным и уютным ремонтом, мебелью, техникой — это тоже плюс для съёмщиков.
- Бывают выгоднее для гостей по цене, чем квартиры и гостиницы. В инвест-отелях гибкое ценообразование. В низкий сезон стоимость аренды может быть ниже, чем цена квартиры или гостиницы поблизости. А ещё — чем дольше гости живут в отеле, тем привлекательней для них будет стоимость номера.
Вы можете приобрести апартаменты для перепродажи или аренды — при этом сдавать номер можно самому или с помощью отельного оператора. Во втором случае оператор найдёт жильцов, заключит договор, возьмёт на себя все хлопоты по обслуживанию номера, а вы будете просто каждый месяц получать доход.
Купить номер можно не только за наличку, но и взять в ипотеку со ставкой от 0,01% или в беспроцентную рассрочку.