Часто вместе с родителями в квартире прописаны их несовершеннолетние дети. При сделках купли-продажи покупателей волнует, какие права эти дети имеют на квартиру и могут ли быть с ними проблемы?
В общем виде статья 292 ГК РФ предполагает, что переход права собственности на недвижимость влечёт прекращение права пользования членов семьи собственника на эту недвижимость. Имеется ввиду, конечно, жилая недвижимость. Поэтому здесь никакой проблемы нет.
Естественно, мы, как риэлторы, всегда этот вопрос прорабатываем в ходе стадии подготовки сделки. И лучше всего, чтобы эти дети были выписаны до совершения сделок. Малейшие заминки после могут обернуться долгими разбирательствами, поскольку с детьми всегда сложно. Любое судебное дело требует присутствия органов опеки и попечительства – это лишнее усложнение дела.
Поэтому мы всегда исходим из того, что дети должны быть выписаны до совершения сделки. И вообще, лучше, чтобы квартира на день сделки, была без прописанных лиц вообще. Не стоит ввязываться в сделку, если вы видите, что там много лиц, прописанных либо собственников и которые начинают изначально препятствовать вопросам снятия с регистрационного учета либо процессу сделки. Вы себе наживёте большие проблемы.
Конечно, многие люди, особенно женщины, не готовы к выписке и всегда возмущены этой необходимостью. Озабоченные матери рассказывают, что они не могут выписать детей в никуда и т.п.. Что на это можно сказать?
Во-первых, чисто технически, это возможно. То есть, вы выписываете детей и вас никто даже не спросит, куда вы их выписываете.
Во-вторых, дети согласно закону, следуют за родителями. Если родители выписываются из квартиры, а это их безусловное право, дети должны следовать за ними. Не могут родители выписаться и уехать, и жить где-то в другом месте, а дети останутся прописаны здесь и проживать здесь. Это просто нонсенс. Поэтому с правовой точки зрения, никаких здесь противоречий нет. Дети могут быть выписаны и должны быть выписаны.
Есть некоторые исключения, которые нужно знать.
Первый случай. Если ребёнок собственник, к примеру, ребёнок участвовал в приватизации на квартиру, либо на него была оформлена какая-то доля либо получил долю по наследству либо ещё каким-то образом стал собственником.
Ребенок будет являться одним из собственников и при таком раскладе нужно обязательное участие органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдением прав ребёнка. Общий подход у органов опеки и попечительства – это то, что права ребёнка не должны быть нарушены. Ребёнку должно быть где проживать. Если у него была доля какая-то, то в новом жилье она тоже должна быть.
Если ребенок имел возможность проживания в такой квартире, то примерно в такой же квартире, он тоже должен иметь возможность проживать дальше. Поэтому родителям приходится доказывать, что ребёнок не выписывается в никуда, что есть другая квартира, куда они пропишутся. Органы опеки и попечительства этот вопрос отслеживают. Вы должны будете потом туда представить данные о прописке.
Второй случай. Это если ребёнок под опекой. Это тот случай, если у ребёнка умерли родители, он находиться под опекой и прописан в этой квартире. Собственник этой квартиры это уже не его родитель, а другой родственник, бабушка или дедушка. Допустим, собственник решает продать квартиру, но в этом случае он совершит сделку только с разрешения органов опеки и попечительства.
Законом установленный случай, когда несоблюдение данного требования будет влечь недействительность договора и поэтому продать без согласия органов опеки и попечительства, будет невозможно. А если вы туда обратитесь, то сразу возникает тот же вопрос: куда выписывается ребёнок и где он дальше будет жить?
И третий случай. Это, когда первоначальная сделка по приобретению квартиры была совершена с использованием материнского капитала. Довольно частый случай, когда люди берут квартиру в ипотеку и в качестве первоначального платежа используют материнский капитал.
Законом это допускается. Но есть ряд ограничений. К примеру то, что родители, после завершения постройки дома и оформление собственности на них, должны потом переоформить часть собственности, соответственно размерам материнского капитала, в виде доли, на ребёнка. Органы опеки и попечительства за этим следят. Они берут определённые гарантийные письма и потом проверяют оформление в установленные сроки.
Если вы покупаете квартиру и очевидное видно, что ипотека примерно бралась в соответствующем возрасте ребёнка, нужно проверять вопрос использования при покупке материнского капитала. Родители не всегда его оформляют, а это чревато проблемой в будущем. Поэтому старайтесь всего это избегать . Купив такую квартиру новый собственник может столкнуться с тем, что появятся органы опеки и попечительства и будут восстанавливать права ребёнка и уже ему придётся что-то доказывать и судится.
Вот наши простые рекомендации по части наличия несовершеннолетних детей на момент покупки.
Так дают справки о прописанных лицах и выписки из домовой книги или нет?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилась можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу. Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г. Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги. Всего хорошего.