Как работают средства, которые вы инвестировали в апартаменты
Владельцы индивидуальных инвестиционных счетов, да и все инвесторы, занимающиеся торгами на бирже, уже привыкли к тому, что контролировать свой инвестиционный портфель они могут «24 на 7» в собственном смартфоне. Для этого есть десятки мобильных приложений. А что, если в вашем «портфеле» – квадратные метры? Ведь недвижимость многие традиционно считают таким же эффективным и при этом более надежным способом сохранения и преумножения капитала. А такой инвестиционный инструмент как сервисные апартаменты, вообще переживает бум – даже в коронакризис. Но насколько эта отрасль готова удовлетворить запрос клиента на прозрачность? И почему пока отстаёт?
«Много будешь знать…»
Компания, которую я возглавляю, управляет сетью апарт-отелей ARTSTUDIO. Апартаменты – это нежилые помещения, которые приобретают инвесторы с целью сохранения средств и получения пассивного дохода. Мы совмещаем в себе две функции: гостиничного оператора и эксплуатирующей организации. Получая объект в управление, мы осуществляем полный комплекс услуг: от оборудования номеров до сдачи в аренду и предоставления гостиничного сервиса нашим гостям, а собственник просто ежемесячно получает доход. То есть собственник доверяет нам управление своей недвижимостью за комиссию. На этом рынке принято не раскрывать перед собственником все карты, считается, что собственник получает доход за период – и всё. При этом до получения отчёта он не знает ни по каким ставкам сдается его апартамент, ни какая текущая загрузка, и по факту не может точно спрогнозировать доход, который получится в итоге. Мы решили изменить этот рынок и выстроить с собственником максимально прозрачные отношения.
Наши коллеги из других управляющих компаний спрашивают: «Зачем вы это делаете, собственнику это не нужно. Вам же придется быть полностью открытыми и у вас прибавится куча работы!» Но мы не согласны. Сейчас наступило время, когда открытость – один из ключевых экономических показателей. Нам нечего скрывать, мы работаем на максимуме. От того, насколько мы эффективны для собственника, напрямую зависит эффективность и доходность нашей компании. Показывая собственнику все данные, мы видим на ежедневной основе дополнительную аналитику по отелю и по каждому апартаменту в частности.
Мы живём в век технологий и мобильных приложений, в котором запрос на прозрачность, доступность и простоту получения информации будет только расти. Мы в RBI PM уверены, что такой инструмент нужен инвесторам, и потратили не один совместно с компанией KVADO.ru, на создание специального «Личного кабинета инвестора» – первого в своём роде на рынке апарт-отелей. Потому что знали о тех вещах, в которых инвестор хочет быть уверен. Какие они?
Честная игра
Начнём с того, что отель может демонстрировать высокие показатели загрузки, например, только в определённый период года. Доход в отельном бизнесе имеет ярко выраженную сезонность. И в низкий сезон есть неравномерная загрузка. Может ли быть так, что пул номеров конкретного собственника в один месяц был занят (и приносил доход) в среднем 25 дней прошедшего месяца, а в другой – всего 10 дней? В нашем случае – нет, так как мы используем автоматизированного систему уравнительного бронирования. Но собственник хочет быть уверен в этом, и ему интересно знать, как сдавались его номера по сравнению с другими.
Не случайно мы раскрываем для собственников нашего пилотного апарт-отеля ARTSTUDIO Nevsky такие важные показатели, как Occupancy – средняя загрузка номерного фонда за отчетный период; ADR – средняя цена проданных номеров за ночь; RevPAR – это средний доход на каждый доступный номер, включая непроданные. Причём инвестору доступны соответствующие цифры не только по его собственным номерам, но и по всем номерам данной категории в отеле (например, все номера Superior), и по всему отелю в целом. Таким образом, сравнивая все три показателя, собственник видит объективную картину работы отеля. Управляющие компании, как правило, не показывают эти данные. Но мы уверены, что в скором времени раскрывать эти показатели станет нормой, и это придется делать всем.
Второй важный момент: так как мы делим расходы на электронные площадки продаж между собственником и УК, то обе стороны заинтересованы в прозрачности данных, и инвестор хочет знать, через какие каналы продаж бронировались его номера: по телефону, через сайт отеля, через популярные сервисы-агрегаторы (например, Booking), через туроператоров и т.д. Это важно, чтобы понимать величину уплаченных комиссий. Изучая эти цифры по своим номерам, он может сравнить их со средней цифрой по категории Superior или со средней цифрой по всему отелю. Всё по-честному: ты можешь быть уверен, что процент бронирований через дорогостоящие (с точки зрения комиссии) каналы (тот же Booking) в твоих номерах не выше, чем у других собственников апарт-отеля, что управляющая компания не делает преференций ни для кого из собственников, а обеспечивает справедливый доход для всех.
Волшебная кнопка
И, наконец, третий, решающий фактор, который убедил нас создать приложение для собственников. Люди привыкли всё делать одним нажатием кнопки смартфона: заказывать еду или такси, записываться к врачу или оплачивать услуги. Никому не хочется возиться с бумажными документами. Наш ежемесячный «отчёт агента», т.е. отчёт управляющей компании перед собственником о доходах, мы тоже размещаем в личном кабинете. В нем содержатся данные о бронированиях по конкретному юниту, о всех расходах на обслуживание, о полагающейся инвестору выплате. Этот документ можно не просто просмотреть на экране компьютера, а ещё и согласовать или отклонить – тоже онлайн. (Отклонение означает, что инвестор ждёт пояснений от управляющей компании, и в течение нескольких часов ему перезвонит персональный менеджер).
Первые результаты
После шести месяцев работы «Личного кабинета инвестора» 89% собственников стали активными пользователями нового продукта. До появления уникальной «надстройки» для инвесторов личный кабинет тоже был, но предусматривал только стандартный «базовый» функционал ЖКХ: оплата квитанций, подача показаний счётчиков и т.д. Так вот, с момента запуска «инвестиционной» составляющей «Личного кабинета инвестора» его посещаемость выросла в 3 раза. И это лучшее доказательство того, что люди ценят открытость, доступность информации и мобильность. Иначе зачем бы они сюда заходили? Не исключаю, что уже в ближайшем будущем и вся отрасль сервисных апартаментов преодолеет свой консерватизм и будет идти в ногу со временем.