Сегодня мы продолжим разговор о сделках с недвижимостью. В предыдущих статьях мы рассмотрели общую схему проверки, а также подробно поговорили о проверке продавца и объекта недвижимости. Сегодня рассмотрим порядок проведения сделки. А именно, с чего начать, куда идти, какие документы подписывать и т.д.
Общая схема проведения сделки.
Когда приобретаемая квартира проверена по всем параметрам, о которых мы говорили ранее, изучены все собранные на неё документы, то принимается решение квартиру приобрести.
Непосредственно процесс сделки можно разделить на несколько этапов. Это подготовка, заключение договора купли-продажи, регистрация перехода права собственности на квартиру, передача объекта.
Подготовка сделки.
На этапе подготовки стороны согласовывают условия договора купли-продажи, получают необходимые согласия (согласие супруга на совершение сделки, согласие органов опеки и попечительства в случае участия несовершеннолетних и т.д.). Кроме того, на этом же этапе стороны согласовывают порядок расчётов по сделке (обычно выбор стоит между банковской ячейкой и аккредитивом), выбирают банк для проведения сделки, согласовывают время и дату проведения сделки. Об особенностях расчётов по сделкам с недвижимостью мы подробно говорили ранее в одной из предыдущих статей (смотрите на канале).
Проведение сделки.
Когда все действия по подготовке сделки выполнены, то начинается этап непосредственно совершения сделки. Заключается он в том, что стороны встречаются в согласованном банке, подписывают договор купли-продажи в 3 экземплярах, и во исполнение подписанного договора покупатель передаёт денежные средства третьей стороне, то есть в банк (помещаются в ячейку или на аккредитивный счёт).
Сторонам на этом этапе нужно иметь при себе следующие документы:
- покупателю паспорт и денежные средства (либо они должны находиться на счёте в том банке, где проводится сделка и заказаны для снятия, если речь идёт об использовании ячейки);
- продавцу паспорт.
После проведения данного этапа у каждой из сторон должны остаться документы, подтверждающие факт начала расчётов по договору. Это либо договор на аренду банковской ячейки (а у покупателя ещё и ключ от этой ячейки), либо заявление на открытие аккредитива (у продавца, как правило, копия такого заявления).
Регистрация права собственности.
После того, как договор подписан и денежные средства переданы в банк, стороны должны подать документы на регистрацию перехода права собственности на квартиру на покупателя. Сделать это можно в любом МФЦ того региона, где находится объект.
Для регистрации перехода права собственности стороны подают в МФЦ следующие документы:
- три экземпляра договора купли-продажи;
- дополнительные документы, необходимые для регистрации (согласия супруга, органов опеки, если это необходимо);
- паспорта;
- квитанцию об оплате госпошлины за совершение регистрационных действий (как правило, оплачивает покупатель в МФЦ).
Сотрудник МФЦ передаёт сторонам опись документов, в которой указан перечень принятых документов, а также номер заявления, по которому можно узнать готовность регистрации и предполагаемую дату совершения регистрационных действий. После осуществления регистрационных действий уполномоченным органом (Росреестр) стороны с паспортами, ранее полученной от сотрудника МФЦ описью посещают МФЦ и получают каждый свой пакет документов. Это ДКП со отметкой регистрирующего органа о регистрации перехода права собственности на покупателя, выписка из ЕГРН, подтверждающая право покупателя на квартиру (посещать МФЦ не обязательно вместе, это можно сделать по отдельности). После получения документов, подтверждающих переход права собственности на покупателя, происходит окончание расчётов по договору. Если это ячейка, то продавец в присутствии покупателя составляет расписку в получении денежных средств за проданную квартиру и передаёт её покупателю в обмен на ключ от ячейки. Далее продавец с ДКП (и иными документами, указанными в качестве условий доступа к деньгам в договоре аренды ячейки), ключом от ячейки, паспортом и договором аренды ячейки посещает банк и получает доступ к деньгам. Если мы говорим об аккредитиве, то продавец сразу после получения документов в МФЦ может посетить банк и получить денежные средства по аккредитиву, предъявив паспорт, ДКП (а также иные документы, если они предусмотрены).
Передача квартиры от продавца к покупателю.
Далее сторонам необходимо осуществить передачу квартиры от продавца к покупателю по передаточному акту. Для этого стороны согласовывают время и встречаются непосредственно на объекте. Покупатель ещё раз осматривает объект, продавец передаёт покупателю ключи от квартиры, почтового ящика, документы на счётчики и т.д. В передаточном акте советую фиксировать показания счётчиков ГВС, ХВС и электросчётчиков на дату передачи объекта, а также дополнительно указывать, что продавец претензий не имеет и денежные средства получил в полном объёме. Также от продавца желательно получить все оригиналы документов, связанных с историей квартиры. Подписывать передаточный акт формально, не осмотрев квартиру, не стоит. Если вы подпишите акт, а по приезду в квартиру окажется, что она сгорела или её серьёзно залили, то уже будет затруднительно что-то сделать, так как будет считаться, что квартиру приняли в таком состоянии.
На этом сделку можно считать оконченной и покупатель является полноправным собственником и владельцем квартиры, а продавец может радостно бежать тратить деньги.
ВНИМАНИЕ!!!
На что советую обратить внимание. Тщательно проверяйте паспортные данные во всех подписываемых документах (ДКП, документы по расчётам), проверяйте адрес и кадастровый номер квартиры во всех документах (ДКП, договор на ячейку, аккредитив). Расписку о передаче денежных средств продавец заранее не пишет и не уносит с собой. Пишет её в присутствии покупателя и сразу передаёт покупателю. Тщательно проверяем все данные в документах, полученных из МФЦ (могут быть технические ошибки в ФИО, адресе, площади квартиры и т.д.).
Спасибо за внимание!!!